等額本息還款計算公式
每月還款額=借款本金×月利率×(1＋月利率)還款總期數／(1＋月利率)還款總期數-1
等額本金還款計算公式
每月還款額=借款本金／還款總期數＋(借款本金-累計已還本金)×月利率
雖然今年內已經(jīng)五次加息，但到目前為止，房貸一族們還沒(méi)有切身體驗加息所帶來(lái)的真實(shí)壓力。根據相關(guān)規定，新的房貸利率都是從次年1月1日起才開(kāi)始執行，那么到了明年元旦之后，老房貸們到底要多支付多少利息呢？
另外，據業(yè)界預測，今年年底之前，還會(huì )再次加息。每次加息，購房者都要重新算一筆賬，有沒(méi)有簡(jiǎn)單的方法讓市民照著(zhù)套用？這樣不論加幾次息，老房貸們都可以不用求人，只要掐指一算，就知道要多還多少錢(qián)。
留意是否曾經(jīng)獲得利率優(yōu)惠
光大銀行負責房貸業(yè)務(wù)的經(jīng)理表示，其實(shí)借款者想知道明年1月1日后還款金額要增加多少，不需要在意加息的次數，不論是年內就加五次，還是年底繼續加息，只要看明年1月1日之前最后一次加息的結果就可以了。
每次加息，除了公布加息的幅度外，同樣也會(huì )公布最新利率，房貸者只要用最新利率算出要還款的金額后，減去2007年供房實(shí)際每月還款數，就是要多交的那部分錢(qián)。
值得注意的是，每次加息公布的新利率，都是商業(yè)貸款的基準利率，而以往的房貸利率都會(huì )在基準利率基礎上進(jìn)行10%—15%的下浮，所以老房貸們一定要先搞清楚自己辦理按揭時(shí)是否拿到過(guò)這樣的優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度是多少。如果舊房貸利率真的有優(yōu)惠，那么就在央行公布的最新利率上再減去同樣的幅度，再進(jìn)行比較。
等額本息還款可自算增加額
每個(gè)人貸款的期限、額度都有所不同，因此以往報紙上所舉的例子只適用部分讀者。有沒(méi)有萬(wàn)能公式，讓每一個(gè)房貸者都能套用，算出自己增加的還款額呢？
據民生銀行房貸部負責人介紹，目前房貸的期限基本上分為5年、10年、15年、20年、25年和30年，只要算出每一種期限每萬(wàn)元貸款增加的額度即“單位增加成本”，市民用這個(gè)數去乘以貸款總額度即可算出屬于自己的還款增加額。不過(guò)這種方式只適合采用等額本息還款方式(即每月還款數相同)的供房者。
據他介紹，等額本息還款方式還款額的計算公式如下：
每月還款額=借款本金×月利率×(1＋月利率)還款總期數／(1＋月利率)還款總期數-1
用這個(gè)公式，我們可以算出，5年期1萬(wàn)元的房貸，當利率為6.84%時(shí)，每月還款額約為197.258元。當利率升為7.83%時(shí)，每月還款額約為201.951元。也就是說(shuō)，5年期的每萬(wàn)元貸款因今年5次加息而引起的月供增加額是4.693元。向銀行借了5年期30萬(wàn)元的市民，明年1月1日后，每月新增加的還款額為4.693×30=140.79元。借了5年期40萬(wàn)元的市民就要多還4.693×40=187.72元。
用銀行提供的這個(gè)公式，我們可以依次算出10年、15年、20年、25年和30年每萬(wàn)元貸款的增加額，分別為：5.1457元、5.5957元、6.0167元、6.3984元、6.7356元。辦理了不同年限貸款的市民，只要找到與自己年限相同的“單位增加成本”，再乘以實(shí)際貸款額，就可以得出加息后自己要增加的還款額。
等額本金還款無(wú)標準可參考
民生銀行房貸部的人士表示，如果客戶(hù)選擇的是“等額本金還款法”的話(huà)，就沒(méi)辦法幫他們找出“單位增加值”。
據介紹，等額本金還款法與等額本息還款法不同，它還涉及到已經(jīng)還款的數量，為以下公式：
每月還款額=借款本金／還款總期數＋(借款本金-累計已還本金)×月利率
也就是說(shuō)，每個(gè)月應還的利息，是根據前一期還剩余的本金來(lái)算的。由于客戶(hù)不停還款，那么所剩的本金也不斷減少，可以說(shuō)一直是動(dòng)態(tài)的。（伊曉霞 孫蘊佳）
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