今年黨的十七大報告中，住房問(wèn)題被列為人民群眾當前最關(guān)心、最直接、最現實(shí)的利益問(wèn)題之一，受到了空前的重視。
“父母輩”的人熱切關(guān)注住房問(wèn)題本無(wú)可厚非。令人吃驚的是，買(mǎi)房問(wèn)題如今已經(jīng)擴展到了尚處在“孩子輩”的大學(xué)生群體中。今年10月25日，一場(chǎng)圍繞著(zhù)“80后一代的買(mǎi)房問(wèn)題”的主題演講火爆異常。北京師范大學(xué)可容納200多人的教八樓101教室里擠進(jìn)了將近300人。主講人是北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心的主任董藩教授。
講座已經(jīng)過(guò)去了1個(gè)多月，這個(gè)話(huà)題在校園內的熱度依然有增無(wú)減。到底“80后”該不該買(mǎi)房？“80后”這一代人什么時(shí)候買(mǎi)房最合適？為此，12月4日~7日，中國青年報社會(huì )調查中心與騰訊網(wǎng)聯(lián)合實(shí)施了一項在線(xiàn)調查(8178人參與，其中“80后”占62.6%，“70后”占30.0%，1970年以前出生的人占6.5%，“90后”占0.9%)，并就此事對董藩教授進(jìn)行了專(zhuān)訪(fǎng)。
《中國青年報》：當時(shí)講座的題目為什么定為“80后一代的買(mǎi)房問(wèn)題”呢？
董藩：現在從本科生到研究生絕大部分都是“80后”，幾年后，他們就要面向社會(huì )，他們理應關(guān)注自己將來(lái)的居住問(wèn)題。還有，學(xué)生們研究居住問(wèn)題也關(guān)系到他們是否要離開(kāi)北京。
房產(chǎn)問(wèn)題和他們人生的發(fā)展、未來(lái)的個(gè)人生活、未來(lái)事業(yè)的基點(diǎn)等都是連在一起的。這些80后的大學(xué)生也想聽(tīng)聽(tīng)這些事情，作為老師，我有天然的職責——告訴大家真話(huà)。我要告訴他們一個(gè)規律性的問(wèn)題，讓學(xué)生們清楚現實(shí)，然后自己去決策。
你如果買(mǎi)房準備買(mǎi)在哪個(gè)區域？
省會(huì )城市或中等城市 46.4%
小城市 30.1%
北京、上海、廣州等大城市 23.5%
《中國青年報》：有人認為大學(xué)生面對巨大的就業(yè)和工作壓力，暫時(shí)沒(méi)有能力買(mǎi)房，你怎么看這個(gè)問(wèn)題？
董藩：中國年輕人現在買(mǎi)房的錢(qián)主要來(lái)自家庭的援助。在中國，上下兩代人之間的財產(chǎn)是分不清楚的，混在一起的。在西方，18歲成人后家里就不再管你，但在我們這里是不可能的。成人后，你父母也還會(huì )說(shuō)，砸鍋賣(mài)鐵也要供你上大學(xué)，你可以一直讀到博士，所以這個(gè)財產(chǎn)顯然是分不清楚的。即使你大學(xué)畢業(yè)沒(méi)有工作，家里還要養活你，反過(guò)來(lái)，你將來(lái)也要奉養老人。
如果父母能夠幫忙付首付，而且壓力并不是很大的情況下，你就可以扒拉一下你的小算盤(pán)算一算買(mǎi)房劃不劃算。你買(mǎi)了房子還夠不夠吃飯？如果不夠吃飯或者父母壓力太大，那肯定是不行的。
這里有個(gè)前提條件是，在能買(mǎi)得起的情況下，你可以選擇買(mǎi)還是不買(mǎi)。你買(mǎi)不起也就進(jìn)不了這個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)話(huà)題對你來(lái)說(shuō)也就沒(méi)有意義。
在這里我把大學(xué)生也看作是普通市民，大家在專(zhuān)業(yè)知識背景、教育狀況、將來(lái)的從業(yè)崗位、社會(huì )階層、思想意識等方面差別很大，對房?jì)r(jià)漲跌認識不一樣本不稀奇，但在專(zhuān)業(yè)上，我們有自己的解釋。
你買(mǎi)房怎么支付？
自己和伴侶一起首付并按揭 55.5%
父母付首期，自己慢慢按揭 30.8%
父母幫忙，一次性支付 13.7%
《中國青年報》：據我了解，多數“80后”的職業(yè)發(fā)展方向還不太明確，工作地點(diǎn)并不固定，他們是不是應該先租房呢？
董藩：從理財角度看，簡(jiǎn)單給出這樣的結論并不妥當！個(gè)人買(mǎi)房一方面是解決居住條件，更重要的是你在和CPI賽跑，跟通貨膨脹賽跑。假設多少年之后，你回家鄉了，出國了或者要去其他的地方，你把房子賣(mài)掉就會(huì )發(fā)現自己沒(méi)有吃虧，還賺了30萬(wàn)元~50萬(wàn)元，然后到你去的地方買(mǎi)房綽綽有余。這里牽涉到一個(gè)理財觀(guān)念：是靠錢(qián)生錢(qián)，而不是靠人掙錢(qián)�？咳藪赍X(qián)是很有限的。
《中國青年報》：對于“80后”買(mǎi)房時(shí)選擇小戶(hù)型或者二手房，您怎么看？
董藩：這個(gè)要根據自己的能力來(lái)考慮，沒(méi)有一個(gè)定律。隨著(zhù)我們國家房地產(chǎn)產(chǎn)品結構的調整，大戶(hù)型價(jià)格上漲的速度可能會(huì )更快！不過(guò)，每個(gè)人的情況都不一樣，就像學(xué)生到了食堂，有的人要吃紅燒肉，有的人則吃青菜豆腐，一方面是愛(ài)好問(wèn)題，另一方面也要根據家庭經(jīng)濟基礎來(lái)決定。
你是從什么時(shí)候著(zhù)手買(mǎi)房的？
畢業(yè)5年后55.6%畢業(yè)3~5年 26.0%
畢業(yè)后2年內 14.9%
大學(xué)畢業(yè)前 3.5%
《中國青年報》：您覺(jué)得什么時(shí)候買(mǎi)房合適呢？
董藩：對于大多數人來(lái)說(shuō)，早買(mǎi)比晚買(mǎi)合適。經(jīng)濟學(xué)上公認的，房產(chǎn)是普通老百姓最好的理財產(chǎn)品。但從國家宏觀(guān)調控來(lái)講，可能要破解房?jì)r(jià)瘋漲的這種局面。事實(shí)上，老百姓希望房?jì)r(jià)穩定，但穩定并不意味著(zhù)下跌！穩定并不意味著(zhù)你買(mǎi)了就吃虧了。
房?jì)r(jià)漲是符合經(jīng)濟學(xué)規律的。有一些研究者認為有漲就有跌，以我的觀(guān)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)的常態(tài)就是上漲的，除非遇到戰爭、瘟疫以及特殊的政治問(wèn)題才可能跌。我們看到，美國五六十年來(lái)房?jì)r(jià)基本都在漲，加拿大、英國的房?jì)r(jià)近年也漲得比較快。
《中國青年報》：歸納起來(lái)，您主張早買(mǎi)房的原因是認為“房?jì)r(jià)一定不會(huì )跌，只可能增長(cháng)放緩，但增長(cháng)是一定的”，是這樣嗎？
董藩：是，房?jì)r(jià)上漲是有原因的。因為需求沒(méi)有受到更多的管制，而供應受到了管制。需求在以更快的速度、更加主動(dòng)的姿態(tài)往前走，而供應相對被動(dòng)和遲緩。
有學(xué)者做過(guò)計算，全社會(huì )的收入增加了1000萬(wàn)，房子的需求可能增加1550萬(wàn)，而供應只增加了750萬(wàn)，需求的變化更加主動(dòng)、強勁，變化的速度也更快，而供應增加的速度比較緩慢。所以從房地產(chǎn)的供求彈性來(lái)看，假定消費者是具有購買(mǎi)能力的，那么早買(mǎi)可能更合適。世界上這么多的國家和地區，這么長(cháng)的歷史，我們所能說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫只是香港、日本、泰國、佛羅里達等很有限的幾個(gè)地方，大多數國家很少發(fā)生這樣的情況，這是有內在規律在起作用。
《中國青年報》：最近很多人預期房?jì)r(jià)會(huì )跌，您怎么看？
董藩：即使下跌也不會(huì )像大家想象的那么厲害。很多人不知道，房地產(chǎn)價(jià)格是有黏性的，它和股市不一樣。股市下跌的時(shí)候就像一滴水一樣，“嘩”一下就掉下來(lái)了，所以股市經(jīng)常有跌停。而房?jì)r(jià)不會(huì )是這樣的。房?jì)r(jià)會(huì )像一滴松油一樣，看著(zhù)會(huì )下跌，但是卻跌不動(dòng)。
《中國青年報》：房?jì)r(jià)跌不動(dòng)？
董藩：因為當股票價(jià)格下跌的時(shí)候任何人都是想拋掉的，就會(huì )形成無(wú)限的供應，卻沒(méi)有人要買(mǎi)，下跌就成很正常的事情。而房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )出現這樣的局面，即使有下跌趨向的時(shí)候，95%的房子也是不進(jìn)入市場(chǎng)的。
比如學(xué)校的房子不會(huì )賣(mài)吧？自己住的房子不會(huì )賣(mài)吧？政府的辦公樓也不會(huì )賣(mài)掉吧？雖然都叫房產(chǎn)，但不進(jìn)入市場(chǎng)。只有正常交易的房產(chǎn)價(jià)格才會(huì )有所反應，而需求也不會(huì )明顯地減少，比如該結婚的還是需要房子，家里添人口還會(huì )需要更大的房子。
房?jì)r(jià)的運行規律不像股市價(jià)格那樣波浪式地起伏，它只表現為增長(cháng)幅度的起伏，比如上一年增長(cháng)15%，下一年增長(cháng)6%，都是增值的波動(dòng)，而不是絕對價(jià)格的波動(dòng)。
你買(mǎi)房是為了：
結婚 66.8%
房?jì)r(jià)漲得太快，別人買(mǎi)我也買(mǎi) 25.1%
做單身公寓 8.1%
《中國青年報》：您覺(jué)得什么樣的年輕人適合做房產(chǎn)投資呢？
董藩：我從不在文章里勸誰(shuí)買(mǎi)房勸誰(shuí)不買(mǎi)房，我認為做房產(chǎn)投資也有一些前提條件，因為買(mǎi)房的這筆錢(qián)數目是比較大的，不要因為買(mǎi)房而影響個(gè)人在智力方面的投資。我們認為最好的投資方式還是智力方面的投資。比如說(shuō)你需要花這筆錢(qián)出國讀書(shū)，或者去讀碩士博士，這樣你就可以暫緩在房產(chǎn)方面的投資。
還有一點(diǎn)就是不能對家里造成太大的負擔。如果家里能夠支撐得起，甚至咬咬牙能夠勉強支撐得起的話(huà)，這樣做是可以的。如果全家人咬牙、瞪眼、跺腳都負擔不了你的買(mǎi)房投資行為，而你卻非要買(mǎi)，那整個(gè)家庭的幸福感和安全感就沒(méi)有了，也就不會(huì )為房產(chǎn)升值而感到高興，也就沒(méi)有必要這么做。(何志堅)
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