發(fā)表評論 2008年京城的第一場(chǎng)雪悄然而至，但經(jīng)歷了過(guò)去大半年飆升的樓市，卻早早就要面對數九寒冬的考驗了。
最新數據顯示，2007年12月，北京存量房源發(fā)布和簽約成交呈現成交量和房?jì)r(jià)“雙降”的趨勢。而此前11個(gè)月內北京商品房現房銷(xiāo)售443萬(wàn)平方米，期房銷(xiāo)售1442萬(wàn)平方米，分別比去年同期下降24.5%和2.9%，樓市后半程乏力的影響開(kāi)始顯現。
一邊是海水 一邊是火焰
“去年11月份之前，我到處去看房子時(shí)，能打折的很少，更不用提送奧迪車(chē)了�！痹诰┏且患胰掌笊习�，正打算買(mǎi)房結婚的趙先生，讓眼花繚亂的樓盤(pán)促銷(xiāo)廣告弄暈了。這些促銷(xiāo)廣告中，不僅承諾價(jià)格可以“折上折”， 購房贈品也甚為豐厚，有送物業(yè)費，送花園的，還有送名牌轎車(chē)的。
但這些頗具殺傷力的廣告并沒(méi)有讓趙先生動(dòng)心�！翱纯丛僬f(shuō)吧，現在深圳、廣州房?jì)r(jià)都在跌，萬(wàn)一北京房?jì)r(jià)年后跌了，現在買(mǎi)豈不是虧了？”他對記者說(shuō)。
在北京，像趙先生這樣觀(guān)望的購房者越來(lái)越多。據北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )公布的存量房網(wǎng)簽數據顯示，2007年12月份全市存量房發(fā)布總套數為4027套，環(huán)比下降了20.5%(11月份5065套)，12月存量房網(wǎng)上簽約成交套數為3887套，環(huán)比下降了8.2%(11月份4236套)。
某知名樓盤(pán)代理策劃機構人士透露，有些心急如焚的開(kāi)發(fā)商為了加快回籠現金，并規避預期中將繼續出臺的調控政策風(fēng)險，加快了市場(chǎng)推廣進(jìn)度和力度，反而讓2007年12月新盤(pán)上市數量高于往年同期。
北京市建委數據顯示，2007年12月，北京市共批準商品房銷(xiāo)售許可證51個(gè)，同比增長(cháng)6.3%；批準銷(xiāo)售面積共計172.9萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)2.1%。其中，商品住宅項目批準上市套數為12130套，同比增加38 %；批準銷(xiāo)售面積137萬(wàn)平方米，同比增加18%。據悉，一些已經(jīng)或即將開(kāi)盤(pán)的項目，以及一些銷(xiāo)售周期長(cháng)的高檔樓盤(pán)，紛紛提前制訂2008年營(yíng)銷(xiāo)計劃，期望盡早把房子賣(mài)出去。
京城某知名開(kāi)發(fā)商的一位銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者，最近公司會(huì )議特別多，主要是圍繞2008年的市場(chǎng)計劃。跟他密切相關(guān)的是，公司增加了銷(xiāo)售人員的傭金比例。但這并沒(méi)有讓該銷(xiāo)售經(jīng)理歡呼雀躍：“提成漲了，也意味著(zhù)壓力大了”。
一邊是觀(guān)望帶來(lái)的銷(xiāo)售壓力，一邊是“調控風(fēng)暴”將再度來(lái)臨前的恐慌。2007年以來(lái)，緊縮性的宏觀(guān)調控和保障性住房的推進(jìn)，改變了市場(chǎng)預期，加上今年全國“兩會(huì )”后新的樓市調控政策可能繼續出臺的普遍預期，北京樓市面臨前所未有的復雜局面。
“金融調控對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比想象的要深入得多�！冰i潤地產(chǎn)國美第一城總經(jīng)理陳云峰坦言，去年年底以來(lái)，開(kāi)發(fā)商明顯感覺(jué)到銀行嚴控放貸額度的壓力。對于依賴(lài)購房者辦按揭來(lái)緩解資金饑渴的開(kāi)發(fā)商，無(wú)疑是一個(gè)沉重打擊。樓盤(pán)打折促銷(xiāo)熱，只是這種壓力的表象而已。
前景不明 兩手準備
與自住買(mǎi)家一樣，炒房者們也越來(lái)越猶豫不決了，從銀行按揭貸款炒房難度大了，全款炒房的人也大大減少，聚集北京的溫州、山西、唐山三地炒房團出手越來(lái)越謹慎，一些依靠貸款炒房的散戶(hù)更是焦躁不安。個(gè)中原因，應該與過(guò)去半年來(lái)很多調控政策都是直接針對房地產(chǎn)投資或投機的有關(guān)。
自2007年11月降價(jià)售出一套房后，資深炒房族李先生一個(gè)多月來(lái)還沒(méi)做成過(guò)一單新的買(mǎi)賣(mài)。他告訴記者，眼下整個(gè)市場(chǎng)處于淡季，前來(lái)看房的人非常少。
早在2000年起就參與炒房的李先生，如今手頭有十套房子，都是按揭貸款買(mǎi)的，隨著(zhù)銀行接連數次加息，還款壓力大增，他只能勉強以租養貸。他正在考慮將這些房子委托中介代賣(mài)，抽出資金投資到聽(tīng)說(shuō)很火的杭州新城區。按他的說(shuō)法，很多跟他一樣的炒房者都在盤(pán)算撤離京城，到一些二三線(xiàn)城市再覓良機。
跟炒房者一樣，部分京城開(kāi)發(fā)商也準備“出走”避險。
北京君山國際高爾夫別墅副總經(jīng)理晏晶對今年北京樓市走勢雖保持謹慎樂(lè )觀(guān)態(tài)度，但也承認其所在公司已分散投資于北京以外數個(gè)省市，還投資了醫藥、貿易等不同行業(yè)，依靠業(yè)務(wù)多元化來(lái)規避風(fēng)險。曾在京城高端項目市場(chǎng)呼風(fēng)喚雨的大開(kāi)發(fā)商如合生創(chuàng )展等，近期已把更多精力轉移到北京以外有發(fā)展潛力的二三級市場(chǎng)。
京城樓市無(wú)“拐點(diǎn)”？
盡管從統計數據上看，北京樓市出現樓價(jià)和成交量出現“雙降”， 也有業(yè)界人士預期，今年調控政策仍會(huì )有大動(dòng)作，“市場(chǎng)至少會(huì )冷半年”。但更多業(yè)內人士并不同意“拐點(diǎn)”已至一說(shuō)。
第一太平戴維斯北京公司市場(chǎng)部經(jīng)理王瓊稱(chēng)，“雙降”只是暫時(shí)性的市場(chǎng)休眠，因為“央行加息，提高首付等政策的調控作用對于北京樓市的調控效果日漸凸顯出來(lái)了”。
但她相信，因為奧運而推進(jìn)的城市化，以及土地緊缺的現實(shí)推動(dòng)力，一定程度上使北京房?jì)r(jià)依然存在上漲的空間，尤其是核心城區。同時(shí)，最近幾年北京市人口穩定增長(cháng)，購房需求真實(shí)存在，房?jì)r(jià)出現“拐點(diǎn)”的幾率低于其他城市。
從北京市區中高端住宅市場(chǎng)看，占了四分之一開(kāi)發(fā)量的CBD區，目前近八成開(kāi)發(fā)完畢了，而隨著(zhù)今年一定數量的廉租房和經(jīng)適房入市，加上亦莊、順義等郊區新城樓盤(pán)上市，低端市場(chǎng)供應瓶頸開(kāi)始緩解，因此有人預期北京總體房?jì)r(jià)會(huì )因此被拉低。
自2006年、2007年以來(lái)，北京市商品房實(shí)際供應面積一直在下降，業(yè)界預計今年這一趨勢將更加明顯。供求等各種矛盾的客觀(guān)存在和對沖，房?jì)r(jià)漲幅或會(huì )放緩。
與住宅一手市場(chǎng)的冷清相比，二手市場(chǎng)受到?jīng)_擊似乎大得多。不久前，北京規模最大的二手中介公司中大恒基傳出“50余家門(mén)店關(guān)閉”的消息，在此前后一些小中介公司相繼倒閉。業(yè)界猜測，交易淡季只是關(guān)店的一個(gè)方面，2007年11月初中大恒基董事長(cháng)劉益良因“涉黑”被拘留才是此次收縮主因。數據顯示，截至2007年底，北京中原地產(chǎn)二手中介分行實(shí)際運營(yíng)數量為82家，2008年計劃開(kāi)店數翻番，達到160家。而2007年，位列北京二手中介三甲的我愛(ài)我家一口氣開(kāi)了約300家門(mén)店。
北京中原地產(chǎn)負責二手房業(yè)務(wù)的三級市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認為，北京二手房市場(chǎng)的剛性需求一直存在，關(guān)店只是調整階段中某些中介企業(yè)的個(gè)別行為，不代表整個(gè)行業(yè)的狀況，一手房市場(chǎng)交易量的萎縮，對二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也許意味著(zhù)更多的機會(huì )。但關(guān)店現象接連出現，也凸現出房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的問(wèn)題不僅僅是資金，還有內部管理及信用體系等。
京城中介三甲中的新銳鏈家地產(chǎn)總經(jīng)理金育松同樣相信，部分中介收縮甚至倒閉，是市場(chǎng)上的正常事件，要更多從這些企業(yè)內部找原因。
“就我們從一線(xiàn)了解到的真實(shí)情況看，近期買(mǎi)家受觀(guān)望情緒影響，交易時(shí)間拖長(cháng)，成交量確實(shí)少了，但賣(mài)家仍然沒(méi)有主動(dòng)降價(jià)求售的跡象，有些輿論的宣傳并不符合實(shí)際�！彼f(shuō)。
他認為，深圳等南方城市投機炒家居多，一經(jīng)政策打壓，泡沫很快被擠出，而北京仍以自住需求為主，市場(chǎng)比較穩定，“最快今年3月份，北京樓市就可能回暖，有意購房而又繼續觀(guān)望者，說(shuō)不定又將成為輸家�！�(高曙東）
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