發(fā)表評論 買(mǎi)方?jīng)]有按照合同的約定付款、出售房屋存在抵押?jiǎn)?wèn)題、房子已經(jīng)易主可是戶(hù)口卻還“賴(lài)著(zhù)不走”……二手房交易中，買(mǎi)賣(mài)雙方的誠信度不足有時(shí)候也會(huì )引發(fā)糾紛。無(wú)論哪一方在買(mǎi)賣(mài)中不配合都會(huì )影響交易的順利進(jìn)行。
聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所的王展律師認為，賣(mài)方的風(fēng)險主要來(lái)自房款的收�。恨k理了房屋產(chǎn)權轉移手續后，買(mǎi)方主觀(guān)上拖延付款或拒絕付款；買(mǎi)方如采用貸款方式買(mǎi)房，可能存在未能通過(guò)銀行審查或是銀行未能及時(shí)放貸的客觀(guān)問(wèn)題，導致買(mǎi)方拖延付款或無(wú)力付款。這就需要了解買(mǎi)方的經(jīng)濟情況與信用情況，一般可通過(guò)了解對方的職業(yè)、家庭成員情況等進(jìn)行大致評估。同時(shí)，賣(mài)方需要在合同中明確相關(guān)的違約責任，約定逾期付款的違約金。
而對于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，由于信息不透明，賣(mài)方信用不夠，以及對相關(guān)信息的刻意隱瞞等原因，面臨的風(fēng)險相對較多。主要集中在以下方面。
產(chǎn)權狀況不清晰對策：看相關(guān)證件
合同已經(jīng)簽完，房款也交了大半部分，這時(shí)卻忽然多出一個(gè)“產(chǎn)權共有人”說(shuō)房子不賣(mài)了。遇到了這樣的問(wèn)題，買(mǎi)家難免要跳腳，資金的風(fēng)險也隨之上升。
在交易中，為了將房屋“推銷(xiāo)”出去，賣(mài)方總會(huì )對房屋的相關(guān)狀況進(jìn)行一番“美化”。其中，也包括了房屋的產(chǎn)權狀況。產(chǎn)權問(wèn)題是買(mǎi)方在交易中最大的安全隱患。因此，對于房屋的產(chǎn)權狀況，不能輕信賣(mài)方的口頭告知，還是要眼看為實(shí)。買(mǎi)方一定要查看房屋的房產(chǎn)證，了解一下產(chǎn)權人、產(chǎn)權共有人、房屋面積、坐落位置等基本情況。除了房產(chǎn)證之外，其他的證件也需要查看，如戶(hù)口本、身份證等，如果是房屋有共有人，還應當讓賣(mài)方提供共有人出具的同意出售的書(shū)面證明。
買(mǎi)賣(mài)之前出租中對策：查是否承租
買(mǎi)賣(mài)淡季時(shí)轉售為租，等待行情看漲了再次掛牌出售，這是很多房東應對市場(chǎng)變化作出的調整。于是，不少房屋在買(mǎi)賣(mài)時(shí)還涉及到了另一方：承租人。
曾經(jīng)發(fā)生過(guò)這樣的案例：買(mǎi)賣(mài)雙方在承租人不知情的情況下簽完了買(mǎi)賣(mài)合同，承租人知曉后，向法院提出起訴，要求優(yōu)先購買(mǎi)權。
承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買(mǎi)權，可以?xún)?yōu)先購買(mǎi)房屋，這通常被很多買(mǎi)賣(mài)雙方所忽略。如果在買(mǎi)賣(mài)中侵犯了承租人的優(yōu)先購買(mǎi)權，那么即使是談成了的買(mǎi)賣(mài)也很有可能就會(huì )“黃”掉。因此，買(mǎi)方在簽約前應該到現場(chǎng)去查看一下房屋是否被出租。如果房屋存在著(zhù)租賃關(guān)系，那么買(mǎi)方應該查看由承租人出具的放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的書(shū)面證明。
房屋遺留戶(hù)口問(wèn)題對策：留聯(lián)系地址
如今的二手房，不少都經(jīng)過(guò)了多次轉手，難免會(huì )有些“歷史遺留問(wèn)題”，戶(hù)口就是一個(gè)。有些房屋甚至有“前房東”的戶(hù)口還留在房子里的情況。如果房屋過(guò)了戶(hù)，但是戶(hù)口卻因為上家沒(méi)有遷走而遲遲遷不進(jìn)，買(mǎi)家的心里難免會(huì )有疙瘩，可能還會(huì )產(chǎn)生影響子女升學(xué)等一系列問(wèn)題。如果上家就此消失，前任的戶(hù)口成了“疑案”，以后要轉手也會(huì )遇到不少麻煩。
因此，在買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)前，買(mǎi)家必須了解房屋的戶(hù)口狀況。如果房屋內還有戶(hù)口在，雙方就要在合同中明確遷出的日期，并保留一部分房款在戶(hù)口遷出后支付。
此外，業(yè)內人士還建議，在交易中買(mǎi)家最好要掌握賣(mài)家的聯(lián)系地址，而不是光留一個(gè)電話(huà)號碼。這樣，如果在交易中或者交易后出現了糾紛以及戶(hù)口遷出、水電煤過(guò)戶(hù)等問(wèn)題，也可以方便找到對方共同解決。
律師視角：市場(chǎng)越波動(dòng)，當事人誠信問(wèn)題就越突出
2006年末至2007年底樓市大起大落的一年間，發(fā)生了這樣一個(gè)二手房買(mǎi)賣(mài)雙方“斗智斗勇”的故事。
買(mǎi)賣(mài)雙方于2006年7月2日簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，約定在6個(gè)月內辦理過(guò)戶(hù)手續，同時(shí)支付除首付外的剩余房款59萬(wàn)元。6個(gè)月后，買(mǎi)方由于自身原因，未能按照原買(mǎi)賣(mài)合同規定期限付款，但愿意按照約定支付違約金，于是雙方簽署了《補充協(xié)議》繼續履行合同，并口頭約定2007年11月30日之前辦理房屋過(guò)戶(hù)手續，同時(shí)買(mǎi)方支付剩余房款。
2007年11月2日，買(mǎi)方忽然收到了賣(mài)方《解約通知函》，稱(chēng)因買(mǎi)方未按2006年7月2日簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同支付房屋余款而單方解除合同，并要求買(mǎi)方承擔違約責任。在買(mǎi)方出示了第二次約定出售的證據之后，賣(mài)方一面發(fā)函催促付款，而當買(mǎi)方真要付款時(shí)，又刻意回避，另一方面又掛失補辦產(chǎn)證準備將房屋另行出售。
律師認為，這個(gè)故事中買(mǎi)賣(mài)雙方誰(shuí)對誰(shuí)錯還沒(méi)有一個(gè)定論，但是故事的相關(guān)事實(shí)折射出了這樣一個(gè)現象：房地產(chǎn)市場(chǎng)越有波動(dòng)，房地產(chǎn)交易中當事人的誠信問(wèn)題就越突出。尤其在交易時(shí)間較長(cháng)，市場(chǎng)又大起大落的時(shí)候，這一點(diǎn)更加需要被買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)注。(張薇)
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