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　　房?jì)r(jià)永遠是牽動(dòng)著(zhù)開(kāi)發(fā)商和消費者神經(jīng)的問(wèn)題，在眼下高增長(cháng)與高通脹并存的時(shí)代，該不該買(mǎi)房的問(wèn)題在房市走冷后再度成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。有一種觀(guān)點(diǎn)是鼓勵居民不要去買(mǎi)房子，使房地產(chǎn)真正地進(jìn)入冬天，讓消費者結結實(shí)實(shí)揀個(gè)便宜。另外一種針?shù)h相對的觀(guān)點(diǎn)則是，眼下是最后的買(mǎi)房良機，趕緊買(mǎi)房子吧，過(guò)了這個(gè)村，沒(méi)有這個(gè)店，一旦房?jì)r(jià)再度上漲就買(mǎi)不上了。

　　情況到底如何，筆者的看法是，買(mǎi)房不是小事，追漲殺跌的心理雖屬正常，但對房?jì)r(jià)走勢的理性判斷是最重要的。

　　當前的形勢變化究竟如何呢？筆者認為2007、2008年以來(lái)的中國經(jīng)濟充滿(mǎn)著(zhù)不確定性。這種情形與1997、1998年有驚人的相似性。第一個(gè)相似性，就是兩者都面臨著(zhù)外部經(jīng)濟的不確定性，但總體趨勢則是很不樂(lè )觀(guān)。第二個(gè)相似性，就是兩者都面臨著(zhù)某些重要的經(jīng)濟臨界點(diǎn)的變化，因而經(jīng)濟運行事實(shí)上是處在十字路口。第三個(gè)相似性，就是物價(jià)的壓力仍然在指數上彰顯，致使政策導向很容易出現迷惑，難以靈活調整。

　　溫家寶總理曾坦言，2008是最困難的一年，難就難在不可測因素多，不確定性強�，F在，半年已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)濟的面紗在逐漸揭開(kāi)，相對來(lái)說(shuō)不確定性已經(jīng)降低。

　　比如說(shuō)，外貿趨勢已經(jīng)清晰，從已公布的數據來(lái)看，出口增長(cháng)出現大幅下滑；今年的出口也許會(huì )對經(jīng)濟增長(cháng)有負面影響。但是，另外一方面數據顯示，內需非常強烈，名義投資和消費都處在高峰，甚至順差的減少也是因為內需強勁進(jìn)口太多所致。再加上年初南方的冰雪災害以及5·12汶川地震等特大自然災害的發(fā)生，管理層已經(jīng)開(kāi)始警惕經(jīng)濟下滑風(fēng)險，溫家寶總理明確談到既要關(guān)注通脹風(fēng)險，又要關(guān)注經(jīng)濟波動(dòng)風(fēng)險，還要關(guān)注國際經(jīng)濟風(fēng)險。為此，宏觀(guān)調控政策要有靈活性，要注意調控的力度、節奏和風(fēng)險的把握，這表明政府的調控意向開(kāi)始注意“兩手抓”的問(wèn)題。此外，在股市方面，政府克服各方意見(jiàn)阻撓，已經(jīng)及時(shí)對股市出手，“財產(chǎn)性收入”增長(cháng)崩潰所導致的負“財富效應”的風(fēng)險也在縮小。

　　結合今年以來(lái)經(jīng)濟基本面和政策調控面的信息，已經(jīng)大體可以知道，今年的經(jīng)濟會(huì )在外需下滑下靠?jì)刃枥^續支撐，增長(cháng)速度仍然不會(huì )低于10%，而物價(jià)漲幅可能會(huì )在6.5%上下。這樣一個(gè)經(jīng)濟運行狀態(tài)對房地產(chǎn)的支撐將是強勁的。支撐點(diǎn)有二，一是經(jīng)濟仍然維持高增長(cháng)下的房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)有效需求也將保持高速增長(cháng)。二是物價(jià)高增長(cháng)時(shí)期，房?jì)r(jià)會(huì )有一個(gè)強烈的支撐。

　　談到物價(jià)高增長(cháng)，可以說(shuō)中國經(jīng)濟不僅已經(jīng)告別通貨緊縮時(shí)期，也已經(jīng)告別所謂“高增長(cháng)，低通脹”時(shí)期，正在確定無(wú)移地走入“高增長(cháng)、高通脹”時(shí)期。目前的形勢是，政府在用能夠使用的各種辦法不讓物價(jià)上揚并且已經(jīng)取得了明顯的效果，比如，糧食連年豐收，國內糧食庫存充實(shí)，目前中國糧價(jià)遠較國際水平增幅為低(其實(shí)豬肉也如此)。而在能源方面，2003年以來(lái)國際能源價(jià)格平均每年的增幅是29%，但中國平均只有9%，也遠較國際市場(chǎng)為低。但是，中國物價(jià)能否持續拒絕與國際接軌呢，這是值得懷疑的。另外，國企使用的土地是沒(méi)有交地租的，使用的資源是不交資源稅的，所有企業(yè)的信貸資金成本也不如市場(chǎng)成本高，環(huán)保成本也沒(méi)有到位，所以這些成本的因素假如正常釋放，按花旗銀行的保守估算，2007年最低在3.8萬(wàn)億元。所以可以說(shuō)，無(wú)論是按目前的國際市場(chǎng)漲價(jià)壓力，還是按未來(lái)中國成本正�；�的壓力，中國都將進(jìn)入一個(gè)持續的物價(jià)高增長(cháng)時(shí)期。

　　事實(shí)上，中國過(guò)去30年的物價(jià)平均增長(cháng)高達6.5%，因此一個(gè)5%的物價(jià)其實(shí)是正常的。過(guò)去幾年的低物價(jià)乃至物價(jià)的負增長(cháng)反而是不同尋常的。

　　在這種情況下，房?jì)r(jià)會(huì )因整體物價(jià)的上揚而出現上漲壓力。在央視《對話(huà)》“該不該買(mǎi)房”的現場(chǎng)，我問(wèn)兩位認為房?jì)r(jià)會(huì )大幅下跌，其中北京房?jì)r(jià)可能大幅下跌50%的朋友，有沒(méi)有一個(gè)國家的房?jì)r(jià)在“高增長(cháng)高通脹”時(shí)期大幅下跌甚至下跌50%的例子，結果兩位全都啞然無(wú)語(yǔ)。

　　除以上因素外，當前流動(dòng)性過(guò)剩及信貸的情況值得所有關(guān)心房?jì)r(jià)的人關(guān)注。一是流動(dòng)性過(guò)剩的局面有增無(wú)減。一季度外匯流入1500億美元以上。央行不得不連續上調存款準備金率來(lái)進(jìn)行對沖。而在流入的外匯中，大概有800多億美元是難以解釋的部分，其中大部分應該是熱錢(qián)。由于國際資本仍將中國視為最有利可圖的投資“安全島”，中國市場(chǎng)上的資金仍然會(huì )相當過(guò)剩�？紤]到目前居民存款接近20萬(wàn)億，其中40%是活期存款，而今年以來(lái)新增存款在3萬(wàn)億以上，相比之下，2007年全國住房銷(xiāo)售額也就2.7萬(wàn)億。應該說(shuō)，潛在資金支持的房市需求是相當大的。

　　在供應方面，政府當前的辦法是改變供應結構，即大量增加保障性住房供應，這意味著(zhù)整體房?jì)r(jià)是有向下壓力的。但是，政府的土地供應并沒(méi)有增長(cháng)，因此，商品房的供應會(huì )趨于減少，這又使得商品房反而有上漲的壓力。

　　至此，我們可以大體看出房市的趨勢，就是追漲殺跌心理所導致的信心觀(guān)望期仍在延續，但經(jīng)濟面、資金面和政策面所傳達出來(lái)的總的供需趨勢仍然是供不應求。因此，如果住房交易量上升，人氣重聚，房市仍有繼續走高的可能性。

　　在這種情況下，消費者最佳的策略是繼續觀(guān)望并密切關(guān)注市場(chǎng)氣氛，既不在近期輕易出手，也不應過(guò)分冀望房?jì)r(jià)大幅回落。如果有反轉跡象，應及時(shí)進(jìn)入。

　　當然，消費者在用眼睛作如此關(guān)注的同時(shí)，還要用耳朵去聽(tīng)政府的政策會(huì )有什么樣的變化。因為，如同“大小非”解禁改變了股市供需格局并帶來(lái)價(jià)值重估一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣存在著(zhù)類(lèi)似的問(wèn)題，“小產(chǎn)權房”事實(shí)上就是房地產(chǎn)業(yè)的“大小非”。一旦解禁，房市的供需格局就會(huì )完全改變，房?jì)r(jià)也將出現重估。那個(gè)時(shí)候，消費者當然也就應該重新出牌。

　　作者認為，“高增長(cháng)高通脹”時(shí)代對房?jì)r(jià)的強勁支撐表現在兩個(gè)方面：一是高增長(cháng)下的房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)有效需求將保持高速增長(cháng)。二是高物價(jià)時(shí)期，房?jì)r(jià)會(huì )得到有力支撐。

　　目前房市的冷清是追漲殺跌心理所導致觀(guān)望期。此時(shí)消費者不應輕易出手，也不應過(guò)分期冀房?jì)r(jià)大幅回落。有反轉跡象，再及時(shí)進(jìn)入。此外，消費者還應時(shí)刻關(guān)注政策面的變化。比如“小產(chǎn)權房”事實(shí)上就是房地產(chǎn)業(yè)的“大小非”。一旦解禁，房市的供需格局將完全改變，房?jì)r(jià)也將重估。(趙曉)