
北京的小劉正準備購置一套新房。財力有限的他最初將目標鎖定在了二手房上。實(shí)地看房后,讓小劉頗感驚訝,“原本以為二手房能便宜些,結果一看,同一區域,二手房?jì)r(jià)格居然比新房還高”。
像小劉遇到的這種房?jì)r(jià)倒掛現象,正在北京、深圳、上海等一線(xiàn)城市出現。除了二手房比新房?jì)r(jià)格高外,同一個(gè)樓盤(pán),二期比一期房?jì)r(jià)低,三期比二期房?jì)r(jià)低的情況也時(shí)有出現。
《市場(chǎng)報》記者目前專(zhuān)訪(fǎng)過(guò)的美景東方三期,就是這種情況,剛開(kāi)盤(pán)時(shí)的價(jià)格在1.8萬(wàn)元/平方米,由于受市場(chǎng)因素的影響,目前的價(jià)格已經(jīng)調整到了1.7萬(wàn)元/平方米左右。禧福匯,從2萬(wàn)元/平方米調到1.8萬(wàn)元/平方米。在部分一手樓盤(pán)價(jià)格略有下調的情況下,同區域的二手樓盤(pán)的價(jià)格卻一路漲勢,如山水文園的二手市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)均價(jià)已經(jīng)達到2.3萬(wàn)元/平方米。
我愛(ài)我家的工作人員告訴《市場(chǎng)報》記者,出現房?jì)r(jià)倒掛,是多種因素綜合作用的結果。首先,部分開(kāi)發(fā)商需要迅速回籠資金,所以出現部分一手樓盤(pán)打折調價(jià)的現象。其次,二手房業(yè)主大都沒(méi)有嚴重的資金壓力,雖也出現了議價(jià)松動(dòng),但幅度有限,因此二手房成交價(jià)相對穩定。此外,從市場(chǎng)情況來(lái)看,目前很多一手樓盤(pán)是期房,不能立即入住,購買(mǎi)人群要面臨諸多不確定因素,購買(mǎi)二手房,既可以預防風(fēng)險,又可以即買(mǎi)即住。
有分析人士認為,新房和二手房房?jì)r(jià)倒掛,透露出一個(gè)重要信號,就是置業(yè)者的購房觀(guān)念正在發(fā)生改變。僅在一年前,大多數置業(yè)者的想法,是在近郊房?jì)r(jià)相對低廉的地方購買(mǎi)住房,把省下的余款購置一輛汽車(chē)。被戲稱(chēng)為“開(kāi)車(chē)進(jìn)城去上班”。然而,隨著(zhù)近來(lái)油價(jià)的一路飆升,出行交通成本明顯增加。同時(shí),隨著(zhù)一系列地鐵新線(xiàn)路的陸續開(kāi)通,城中住戶(hù)的交通困擾有望得到部分緩解。在這樣新情況下,不少購房者表示,“權衡利弊,在城內即使買(mǎi)個(gè)二手房,也比在郊區買(mǎi)新房劃算”。越來(lái)越多的購房者正從注重房屋的新舊、面積的大小,轉向注重交通狀況、社區配套設施等與實(shí)際生活品質(zhì)更多相關(guān)的方面。
購房消費更趨謹慎
置業(yè)者購房觀(guān)念的改變,以潤物細無(wú)聲的方式,影響著(zhù)樓市的變化,并在諸多細節方面一一呈現出來(lái)。
通過(guò)北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )公布的2008年1至6月份網(wǎng)上簽約數據可以看出,上半年北京二手房房屋吸納率為85.9%,較去年同期的55.1%上漲了30.8個(gè)百分點(diǎn),其中以總價(jià)在60萬(wàn)元以下的房產(chǎn)房屋吸納率最高,為104.6%。顯然,房屋的吸納率越高,說(shuō)明市場(chǎng)的消化程度越好,消費者的可接受度越大。該數據顯示,在成交量低迷,市場(chǎng)觀(guān)望情緒濃重的情況下,越來(lái)越多的剛性需求購房者將購房意向轉移到二手房市場(chǎng),特別是60萬(wàn)元以下的中小戶(hù)型。記者走訪(fǎng)了京城的幾處樓盤(pán),售樓人員介紹說(shuō),雖然整體成交量在萎縮,但相對來(lái)說(shuō),八九十平方米中小戶(hù)型樂(lè )觀(guān)些。
“鏈家地產(chǎn)”的工作人員向《市場(chǎng)報》記者表示,自去年年底以來(lái),受政策影響,房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整階段,業(yè)內外對于房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢論爭不斷,而購房者以及賣(mài)房者的陣營(yíng)也出現分化。部分不急于買(mǎi)房的消費者選擇觀(guān)望,而二手房業(yè)主寧可“轉售為租”,也不希望降價(jià)出售。研究人員認為,目前市場(chǎng)上大多是剛性的自住購房需求,購房者在滿(mǎn)足自身需求的同時(shí),開(kāi)始關(guān)注房產(chǎn)的抗跌性。房產(chǎn)的位置、配套是衡量房產(chǎn)抗跌與否的重要標志,因此,位于市區、大型居住社區等生活配套和商業(yè)配套齊全區域里的二手房成交比重出現上漲。這些變化都是購房行為趨于理性的表現。
在尚不明朗的市場(chǎng)走勢面前,購房者的謹慎行為讓一些房產(chǎn)代理商開(kāi)始感到壓力。用混跡京城房產(chǎn)市場(chǎng)多年的王女士的話(huà)講,“買(mǎi)房的人不好忽悠了”。一些購房者干脆買(mǎi)房變租房,等房?jì)r(jià)走勢清晰后再做打算。等不及的購房者則更注重方便、實(shí)用,而不是一步到位。同時(shí)也開(kāi)始考慮到養房成本!百I(mǎi)房和買(mǎi)車(chē)一樣,不但要買(mǎi)得起,還要養得起。社區越大,使用和維護成本越大”,王女士最近經(jīng)常聽(tīng)到客戶(hù)這樣的答復。
不僅普通購房者觀(guān)念變了,就連投資客也改變了盲目跟進(jìn)的投資策略。北京地產(chǎn)圈曾經(jīng)流行一句話(huà):“多貴的房子都有人買(mǎi),而且都賣(mài)的很好”。對高檔房產(chǎn)的熱衷可見(jiàn)一斑。而眼下,昔日的熱度不在。記者側面打聽(tīng)到幾個(gè)高檔樓盤(pán),成交量較普通樓盤(pán)更為慘淡。據稱(chēng),不少投資客一貫認為首都土地資源稀缺,房?jì)r(jià)會(huì )一路漲勢,只要買(mǎi)進(jìn)就能增值,但目前樓市的膠著(zhù)狀態(tài),讓投資客們不敢輕舉妄動(dòng)。
救市論調有悖理性回歸
與公眾購房行為趨于理性密切相關(guān)的,是整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的大背景。但令人擔憂(yōu)的是,剛有理性回歸跡象,要求政府“救市”的呼聲便響起。所謂的救市理由簡(jiǎn)而言之:一是房地產(chǎn)對宏觀(guān)經(jīng)濟及經(jīng)濟增長(cháng)的貢獻巨大,二是不及時(shí)救市,可能會(huì )摧毀銀行信貸體系。
中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇教授對此表示,綜合來(lái)看,房?jì)r(jià)適度下跌不會(huì )導致銀行出大問(wèn)題。我國近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫嚴重已是不爭的事實(shí),政府為此采取了稅收、金融等多方面措施遏制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲,其目的就是為了擠出泡沫、讓房?jì)r(jià)回歸至合理水平。就全國而言,目前宏觀(guān)調控的目標并未實(shí)現,談房地產(chǎn)救市為時(shí)過(guò)早。
圈內人賈圖也認為,國內房地產(chǎn)市場(chǎng)如果保持健康可持續發(fā)展,必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調整只會(huì )埋下更大的隱患。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前成交量低迷,正是市場(chǎng)步入自然調整狀態(tài)的信號。這不僅不值得擔憂(yōu),反而應該欣慰,這說(shuō)明市場(chǎng)的力量在悄然發(fā)揮作用,而自然調整所帶來(lái)的負面影響永遠是最小的。
眾所周知,目前全國房?jì)r(jià)依然高挺,降價(jià)的只是局部城市。以北京來(lái)看,也僅僅是成交低迷,增幅放緩,但房?jì)r(jià)仍然高位運行,并未下跌。眼下的調整對市場(chǎng)、政府以及開(kāi)發(fā)商無(wú)疑都是好事,調整的過(guò)程就是理性回歸的過(guò)程。只有企業(yè)和消費者同時(shí)回歸理性,一個(gè)行業(yè)才能持續健康發(fā)展。 (張子瑞 丁曉辰)

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