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　　對于在中國浸淫已久的海外投資者來(lái)說(shuō)，商務(wù)部自上個(gè)月起下放房地產(chǎn)備案權的消息，并未帶來(lái)多少欣慰。

　　“‘限外’還在加強落實(shí)。最近這兩個(gè)月，房地產(chǎn)項目投資的操作愈發(fā)困難�！辈恢挂粋�(gè)外資房地產(chǎn)基金經(jīng)理這樣抱怨。而據商務(wù)部最新數據，6月份，完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共153家，7月份該數字卻大幅縮水：截至7月底，完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)僅為35家，同比大降77%。將近八成的銳減量說(shuō)明，由于“熱錢(qián)”的問(wèn)題，外資直線(xiàn)進(jìn)入中國樓市炒作的“門(mén)縫”越關(guān)越小。

　　然而，事情并非如此簡(jiǎn)單。盡管遭遇政策掣肘，外資對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的興趣并未減退。相反，面對苦無(wú)資金來(lái)源的中國內地房企的渴求，外資入市的更多通道正在開(kāi)啟。

　　“熱錢(qián)”變冷

　　直線(xiàn)投資愈發(fā)困難

　　事實(shí)上，海外資金在一線(xiàn)城市直接、快速完成房地產(chǎn)物業(yè)收購的大門(mén)，早在數月前便已緩緩關(guān)閉。

　　對于喜好收購中國內地商業(yè)物業(yè)的某房地產(chǎn)投資基金來(lái)說(shuō)，自第一季度在上海完成一筆收購之后，已經(jīng)連續多月未能再有建樹(shù)了�！敖衲暌詠�(lái)，從境內企業(yè)手里直接購買(mǎi)物業(yè)的操作難度越來(lái)越大�！痹撏顿Y基金負責人坦承。在此之前，該基金曾試圖收購一棟內地房企名下的寫(xiě)字樓物業(yè)，但在長(cháng)時(shí)間等待相關(guān)部門(mén)審批無(wú)果之后，終告放棄。

　　一名美資開(kāi)發(fā)企業(yè)負責人向上海證券報記者透露，如果外資企業(yè)介入土地拍賣(mài)，可以在“特別允許”的情況下，直接從境外把外幣匯入土地招拍掛的保證金賬戶(hù)�！叭绻�競地成功并通過(guò)審批的話(huà)，這筆資金就可以直接結匯�！彼�表示。

　　然而，今年的情況尤其不同，據他介紹，該外資企業(yè)早在年初時(shí)，便已在青島成功競得一幅土地�？墒�，在項目審批通過(guò)之后，外匯卻一直遲遲未能予以結算�！岸颊f(shuō)外資投資中國是沖著(zhù)人民幣升值來(lái)的，但現在是美元被困在賬戶(hù)里不停貶值，光匯率方面就損失了不少。就算是熱的錢(qián)，也變得冷了�！痹撠撠熑藷o(wú)奈表示。

　　商務(wù)部自7月1日起開(kāi)始下放備案權至地方商務(wù)主管部門(mén)，在正式執行之前，該消息一度被外資投資者們視為利好，但事與愿違。在商務(wù)部出臺的“外商投資項目核準和設立審批程度”中規定，投資總額在5000萬(wàn)美元以下的限制類(lèi)外商投資項目由地方自行審批。從實(shí)際的操作情況來(lái)看，“雖然審批權限有所下放，總額限制卻并未放開(kāi)，5000萬(wàn)美元的額度在現在的市場(chǎng)中是無(wú)法做項目的�！币晃煌赓Y開(kāi)發(fā)商表示。

　　公開(kāi)數據顯示，6月份完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共153家，但在7月份的數量大幅縮水，截至7月底，完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)僅為35家，且“項目情況”一項標注為“新設”的住宅項目幾乎沒(méi)有�！案鶕�現在的操作情況來(lái)看，一線(xiàn)城市的商業(yè)項目無(wú)法做，二、三線(xiàn)城市的住宅也只能通過(guò)招拍掛的方式獲取，困難也不少�！痹撻_(kāi)發(fā)商無(wú)奈地說(shuō)道。

　　有基金因此改變投資策略。在2006年底，海外核心基金——養老基金、保險公司基金等穩健型投資機構開(kāi)始邁入上海市場(chǎng)。對他們來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市的樓市價(jià)格雖然已經(jīng)高企不下，但隨著(zhù)市場(chǎng)成熟度的提高，風(fēng)險也在相應減弱。然而在今年，講究規避風(fēng)險的核心基金卻開(kāi)始駐足不前�！耙环矫媸怯捎谝痪�(xiàn)城市的投資難度加大；另一方面是由于對市場(chǎng)及政策保持觀(guān)望�！币幻麣W洲養老基金的負責人表示。

　　“外外”循環(huán)

　　離岸交易漸成風(fēng)潮

　　即便如此，變換方法后，仍有大批外資投資者急切地想要進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　全球資本巨頭黑石集團將從卓越金融手中購得的上海長(cháng)壽路商業(yè)廣場(chǎng)，作為其進(jìn)軍中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的首枚棋子，價(jià)格為11億元人民幣。就在黑石集團正式出手之前，今年1月，高富諾購買(mǎi)了長(cháng)寧區的華山夏都苑C幢，這棟總面積為29280平方米的住宅物業(yè)，作價(jià)為12億元人民幣，此前由摩根士丹利在2006年6月以7.6億元購得；2月，韓國未來(lái)資產(chǎn)從美資背景的基匯資本手中，購得了翠湖天地御苑18號樓，價(jià)格為9.63億元。

　　5月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了寫(xiě)字樓物業(yè)單棟收購最新紀錄。李嘉誠旗下的香港上市公司和記港陸發(fā)布公告稱(chēng)，與美國投資基金亞太置地旗下公司霍金斯投資有限公司簽訂協(xié)議，以44.38億元出售位于上海長(cháng)樂(lè )路的世紀商貿廣場(chǎng)。但在2005年，和記港陸收購該棟寫(xiě)字樓的價(jià)格只是3億美元。該則交易讓李嘉誠三年間收益21億港元。

　　“基本都是‘外外循環(huán)’的離岸交易。在目前的市場(chǎng)情況下，只有上述離岸交易才是理想的操作模式。因此，即使有賣(mài)家開(kāi)價(jià)很高也有買(mǎi)家樂(lè )意接受�！笔腊钗豪硎瞬呗灶檰�(wèn)部中國區執行董事陳志強表示，“因為可以免去外匯結算的問(wèn)題，關(guān)鍵是可以節省時(shí)間�！�

　　業(yè)內人士分析，外資投資者們雖然依舊鐘情于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，但日趨嚴格的控制政策讓他們感到棘手�！�171號文”中明確規定，“境外機構和個(gè)人通過(guò)股權轉讓及其他方式并購境內房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權，未能以自有資金一次性支付全部轉讓款的，外匯局不予辦理轉股收匯外資外匯登記�！�

　　為了規避類(lèi)似風(fēng)險，今年離岸交易的增長(cháng)便是顯而易見(jiàn)的趨勢。當然，對于意圖進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機構來(lái)說(shuō)，離岸交易便只能“局限”于原本便由外資控股的項目。根據高力國際提供的報告，2008年上半年在上海成交11個(gè)物業(yè)，總體成交金額已逾17.2億美元，已達到2007年全年成交額的61%。其中，境外機構成交項目達8個(gè)，投資金額占總體成交金額的88%�；仡欉@些外資收購案例時(shí)不難發(fā)現，離岸交易在今年上半年，已成為外資投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的最主要方式。

　　興趣轉變

　　“熱錢(qián)”也搞股權投資

　　另一方面，直接投資項目上的難以運作，也使得部分海外房地產(chǎn)基金“另辟蹊徑”。

　　中國社科院世界經(jīng)濟與政治研究所博士張明認為，盡管在“熱錢(qián)”的定義、規模估算方面存在很大爭議，但當前“熱錢(qián)”加速流入中國卻是不爭的事實(shí)。他表示，除了大量“熱錢(qián)”以人民幣存款形式存在之外，已有“熱錢(qián)”為大量不能獲得貸款的中小企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，提供生產(chǎn)運營(yíng)資金。

　　高力國際投資服務(wù)與特別項目部助理董事張小龍告訴上海證券報，早在2003年、2004年間，外資投資成熟物業(yè)項目的一般毛收益率在11%左右，凈收益率在7%-8%左右。但如今這種投資行為的毛收益率已下降到7.3%，凈收益率僅6%左右。

　　雖然收購成熟物業(yè)使得風(fēng)險降至較低，但早期進(jìn)入中國市場(chǎng)的一些中長(cháng)線(xiàn)投資基金，在已經(jīng)適應中國的投資環(huán)境之后，開(kāi)始轉向原本被他們認為“風(fēng)險太大”的股權投資和項目開(kāi)發(fā)方式。張小龍認為，由于目前投資市場(chǎng)的競爭令投資收益率不斷收窄，因此境外投資者通過(guò)參與到項目的前期開(kāi)發(fā)中，項目開(kāi)發(fā)階段回報率便可擴大至20%。另一方面，國內開(kāi)發(fā)商由于受到宏觀(guān)調控以及信貸緊縮政策的影響，也急需境外的資金支持。

　　一位業(yè)內人士向記者透露，外資參與開(kāi)發(fā)通常會(huì )采取兩種方式：一種是直接入股項目公司；另一種是先期借予資金，待發(fā)展至一定程度，再以股份的形式進(jìn)行“抵債”�！皬那敖桢X(qián)方式的回報很低，因此很多投資機構更愿意入股參與開(kāi)發(fā)形式，因為利潤回報很高。但現在情況明顯不同，入股的投資回報率達到20%已經(jīng)算不錯了，而借錢(qián)的回報率卻能夠高達25%-30%，因此這種投資方式已漸成潮流�！痹摌I(yè)內人士說(shuō)道。(記者 唐文祺)