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    上海不少物業(yè)管理公司正面臨著(zhù)入不敷出的尷尬處境，紛紛撤出虧損小區，使小區物業(yè)管理面臨青黃不接。 中新社發(fā) 井韋 攝

　　今年以來(lái)，上海多個(gè)售后公房小區遭遇物業(yè)管家“辭職”。上海翔實(shí)物業(yè)公司因“收支嚴重失衡，公司難以為繼”，撤出浦東新區已有10年房齡的上南花苑西苑小區，小區一度處于物業(yè)管理“真空”；上海旺都物業(yè)公司透露，在結束3個(gè)老式小區物業(yè)服務(wù)以后，今年計劃再退出兩個(gè)小區，原因也是因為虧損；車(chē)站新村小區物業(yè)主動(dòng)撤離，接手僅一個(gè)月的另一家物業(yè)公司又很快離開(kāi)……

　　一方面，是小區業(yè)主對提高物業(yè)管理水平的呼聲日高；另一方面，不少物業(yè)管理公司正面臨著(zhù)入不敷出的尷尬處境，紛紛撤出虧損小區，使小區物業(yè)管理面臨青黃不接。這對矛盾究竟如何才能調和？

　　首當其沖老小區

　　物業(yè)公司的收入來(lái)源，主要是小區居民繳納的物業(yè)管理費。上海按照物業(yè)類(lèi)型的不同，采用不同的收費方式。售后公房政府定價(jià)；商品住宅采取政府指導價(jià)，按不同服務(wù)項目服務(wù)內容多少、服務(wù)要求高低和設施設備情況不同，從低到高分為五級，每一級都有對應的上限收費標準；非居住物業(yè)試行市場(chǎng)協(xié)議價(jià)……據物業(yè)公司反映，如今最令物業(yè)公司們感到經(jīng)營(yíng)壓力的，是售后公房小區和早期建造的老小區。

　　目前，上海售后公房的管理費、保潔費、保安費等收費標準，執行的仍是1996年《關(guān)于調整公有住房售后管理費和房屋修繕人工費等收費標準的通知》等的規定。多層住宅每戶(hù)每月的物業(yè)管理費為4.5元至7.5元，高層住宅每戶(hù)每月5元至10元。另外每戶(hù)每月收取保安服務(wù)費3元至6元，保潔服務(wù)費3元至6元。

　　比起這個(gè)12年來(lái)未變的收費標準，近年來(lái)物業(yè)公司的運營(yíng)成本卻在不斷上升。從1997年至今，我國物價(jià)消費指數平均以3.5%的比例上漲，與居民生活密切相關(guān)的水、電、煤等公用事業(yè)收費，也已形成周期性調整態(tài)勢，消費指數的增長(cháng)加大了物業(yè)管理企業(yè)的管理成本；作為一個(gè)勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的人力成本在總支出中的平均比例為60%，不斷調高的最低工資標準和社保繳費基數，也導致物業(yè)管理企業(yè)的勞動(dòng)用工成本呈現急劇上升之勢。根據有關(guān)方面對上海11個(gè)區180個(gè)售后公房小區的抽樣調研，由于今年4月1日起，上海市最低工資標準從840元調整到960元，平均一個(gè)小區的年工資支出將增加43656元，相當于少收一個(gè)月的管理費。

　　收入不見(jiàn)增加，成本卻日益上漲，于是一些物業(yè)公司“另想歪招”，違規侵占小區內廣告、停車(chē)費等收入，違規使用維修資金，有的則疲于應付員工不停跳槽流動(dòng)的現象，根本無(wú)暇顧及提高物業(yè)管理水平；而每況愈下的服務(wù)，又增加了業(yè)主的不滿(mǎn)，不少業(yè)主以服務(wù)不到位、管理措施跟不上為由，拒付管理費。據了解，一般公有售后住房的管理費平均收繳率僅為70%，物業(yè)管理費低收繳率，也嚴重影響了企業(yè)的生存和發(fā)展……就這樣，物業(yè)公司逐漸走入一個(gè)怪圈，收費越低、服務(wù)越差；服務(wù)越差，越收不到管理費用，影響了整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的水平提升。在全市服務(wù)型行業(yè)行風(fēng)評比中，物業(yè)管理始終低位徘徊。

　　先行先試尋突破

　　成本與利潤“剪刀差”日益放大，物業(yè)公司要求上漲物業(yè)管理費的呼聲日高。然而，這種呼聲能否得到物業(yè)管理費的繳納方———居民們認可？沒(méi)有全面深入的調查和進(jìn)一步的聽(tīng)證，恐怕誰(shuí)也不敢妄下結論。

　　如今，承擔上海售后公房小區物業(yè)管理的，大多還是由原先各區房管所轉制而來(lái)的物業(yè)公司。面對一些售后公房出現的虧損局面，這些公司多數還是通過(guò)用商品房小區的盈利部分貼補售后公房等方式，繼續維持著(zhù)售后公房的管理，除非找到愿意接手的“下家”，一般還沒(méi)有采取“撒手而去”的方式。但是，如此硬撐總不是長(cháng)久之計。

　　對此，浦東新區作出了一項探索。該區于今年年初起，在滬東地區先行試點(diǎn)，通過(guò)政府補貼形式緩解物業(yè)公司的資金難題，滬東地區18個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拿到了30萬(wàn)元的補貼資金，31個(gè)物業(yè)老小區獲得了一定資金保障。在此基礎上，浦東新區宣布，爭取6月份開(kāi)始在全區其他610個(gè)小區全面實(shí)行物業(yè)服務(wù)基本達標補貼，浦東新區還對補貼小區設置了條件，必須在達到規定的基本服務(wù)標準的前提下，領(lǐng)取由政府買(mǎi)單的每月每平方米建筑面積最高0.2元的補貼，以此激勵物業(yè)公司提高舊小區物業(yè)管理水平。

　　也有物業(yè)管理公司開(kāi)始嘗試與業(yè)主協(xié)商，提高收費。位于龍華地區的龍呈家園是1999年由上房實(shí)業(yè)公司建造的多層商品房小區，總建筑面積不足4萬(wàn)平方米，業(yè)主不足300戶(hù)。原來(lái)的物業(yè)費每月每平方米建筑面積0.57元，負責物業(yè)管理的宏祥物業(yè)公司與業(yè)委會(huì )多次磋商，在居委黨支部的參與協(xié)調下，通過(guò)大量細致的工作，最終通過(guò)了住宅物業(yè)費每月每平方米建筑面積提高0.2元的方案。

　　這些先行先試的措施在一定程度上緩解了物業(yè)公司的資金壓力，可是仍屬杯水車(chē)薪，只能解一時(shí)之渴。因為政府補貼需要講求分配的公平性，不可能對所有物業(yè)公司都采取普惠措施；與業(yè)主協(xié)商提高物業(yè)管理費用，也較難得到全部業(yè)主的理解和支持，還得不到政策的保障，很難從根本上解決問(wèn)題。

　　分等收費需完善

　　物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶(hù)，關(guān)乎民生和社區穩定，在社區管理中的地位和作用已毋庸置疑。市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡興發(fā)認為，調和因物業(yè)收費問(wèn)題帶來(lái)的矛盾，需要在考慮社會(huì )利益的同時(shí)，也充分重視企業(yè)利益，利用經(jīng)濟利益驅動(dòng)的杠桿作用，扶持物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

　　他認為，有關(guān)部門(mén)應加快建立和完善市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)收費機制，建立“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的服務(wù)收費體系。在深化分等定級收費的基礎上，推行由政府指導價(jià)向市場(chǎng)調節價(jià)轉化，并且逐步建立物業(yè)管理費與物價(jià)消費指數增減的聯(lián)動(dòng)機制。在目前條件下，要在政策上保障物業(yè)收費協(xié)商定價(jià)機制，允許根據居民的服務(wù)需求，供求雙方協(xié)商確定收費標準，從而增加政策的彈性，發(fā)揮社會(huì )、市場(chǎng)的調節作用。同時(shí)，還可以按照《物權法》的要求，根據不同物業(yè)狀況，實(shí)踐物業(yè)管理模式的多樣化。除了推行商品化小區實(shí)施物業(yè)管理外，對公房、售后公房以及系統房小區，實(shí)施不同形式的管理模式。如可以委托其他管理人；對部分老、舊小區，實(shí)施業(yè)主自治管理，形成自給廉價(jià)的服務(wù)體系，納入政府應急托管體系等。

　　還有業(yè)內人士建議，在推進(jìn)售后公房物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程中，應實(shí)行逐步調整收費標準與不斷完善家庭住房保障體系的雙軌制。即在有計劃、有步驟提高收費標準、實(shí)施售后公房物業(yè)分等收費的同時(shí)，對月收入低于本市城鎮居民最低生活保障標準、且符合特困條件的家庭，減免其部分物業(yè)費，或由政府有關(guān)部門(mén)按月對其發(fā)放適當的物業(yè)補貼，或由政府或相關(guān)部門(mén)直接撥款給物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于支付特定人員物業(yè)費。

　　當然，對于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，也更應根據“量入為出”的管理費繳交和使用原則，進(jìn)一步提高管理效率，盡力提升服務(wù)質(zhì)量，以求達到收費與服務(wù)水平相一致。尤其應當防止物業(yè)公司將“成本上升”當作“不作為”的托詞。只有當業(yè)主真正感受到物業(yè)管理水平的提高時(shí)，“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的消費理念，才能被廣為接受。 （張奕）