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    2008年9月3日，房?jì)r(jià)漲幅尚處較高水平，而房屋租售比和房?jì)r(jià)收入比已失調，這令當前房?jì)r(jià)形勢更不容樂(lè )觀(guān)。 中新社發(fā) 井韋 攝

　　一面是居高不下的房?jì)r(jià)，一面是寥落慘淡的成交。種種跡象表明，近一年來(lái)買(mǎi)賣(mài)雙方博弈而凝成的樓市堅冰難以在近期被打破。不少專(zhuān)家認為，未來(lái)一兩年樓市將有更大的調整，但具體時(shí)點(diǎn)尚難判斷。在當前經(jīng)濟環(huán)境下，季節因素對樓市的提振作用微乎其微。

　　“金九銀十”或成泡影

　　“‘金九銀十’只是一種銷(xiāo)售說(shuō)法，目前完全看不出這種跡象�！币患议_(kāi)發(fā)商有關(guān)人士在談及短期樓市時(shí)表示不抱太大希望。

　　7月以來(lái)，一些大中城市的樓市成交量繼續下降。以北京為例，繼7月份出現逾30%的環(huán)比降幅后，8月份全市商品住宅成交4658套，共525309平方米，環(huán)比繼續下降25.2%和32.6%。

　　很多人表示，雖然有不少樓盤(pán)打折促銷(xiāo)，但仍會(huì )繼續觀(guān)望�！半m然有購房打算，但目前的房?jì)r(jià)還是太貴了�！痹谑聵I(yè)單位上班的李先生表示，按照目前的北京房?jì)r(jià)，在五環(huán)內購房月供要占到自己收入的一半以上。

　　另一位購房者則表示：“有的樓盤(pán)三年前賣(mài)4000元每平米，去年最高漲到了17000元，現在降到15000元，你說(shuō)開(kāi)發(fā)商還有多大利潤和降價(jià)空間？”

　　客觀(guān)地講，房?jì)r(jià)過(guò)高是買(mǎi)方觀(guān)望的主要原因。按國際慣例，居民房?jì)r(jià)收入比一般為4-6倍，但對北京、上海等城市的大多數人來(lái)說(shuō)，這個(gè)指標早已超過(guò)了10倍。

　　有業(yè)內人士認為，買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)同樣是買(mǎi)方觀(guān)望的重要原因。比如亞洲金融危機后，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)累計跌了70%，但百姓還是不愿意買(mǎi)。直到前兩年經(jīng)濟好轉以及住宅供需情況發(fā)生變化后，香港樓市成交量才逐步攀升。

　　開(kāi)發(fā)商對降價(jià)有疑慮

　　盡管成交慘淡，但除了深圳等極個(gè)別城市，全國樓市目前降價(jià)幅度并不明顯。據亞豪機構統計， 8月份北京共有23個(gè)新盤(pán)入市，總均價(jià)為每平方米13584元，與7月的13051元相比，環(huán)比上漲4.1%。

　　“目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的滯脹�！比珖�工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生日前在參加博鰲房地產(chǎn)草原行論壇時(shí)認為，受翹尾因素影響，今年的房地產(chǎn)投資增速不會(huì )很低，但成交量下滑明顯，市場(chǎng)已形成供給遠遠大于需求的情況。1-7月份全國房?jì)r(jià)同比上漲7%，未來(lái)幾個(gè)月漲幅一定會(huì )繼續下降。

　　對不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，目前盡管資金緊張，但降價(jià)是絕不情愿去做的一件事。北京某地產(chǎn)公司副總認為，在當前的形勢下，降價(jià)5%、10%起不到明顯效果，反而可能在利潤上得不償失，更大幅度降價(jià)則有可能引起已購房者不滿(mǎn)。而且，如果降價(jià)后樓盤(pán)一下子銷(xiāo)售過(guò)快，造成銷(xiāo)售脫節還會(huì )引起銀行對風(fēng)控方面的關(guān)注。

　　近期也有一些樓盤(pán)降價(jià)幅度較大，如南京主城區的世茂濱江最低折扣為7.5折，每平方米單價(jià)由昔日最高的1.7萬(wàn)元降至1.1萬(wàn)元。萬(wàn)科在上海的8個(gè)樓盤(pán)平均降價(jià)幅度也超過(guò)了10%。

　　華遠集團董事長(cháng)任志強認為，開(kāi)發(fā)商的冬天尚未到來(lái)，目前只能算是“深秋”。上半年，全國房地產(chǎn)業(yè)到位資金2.2萬(wàn)億元，完成開(kāi)發(fā)投資1.5萬(wàn)億元，開(kāi)發(fā)商手中還有至少8000億元。如果今年銷(xiāo)售收入減少20%即減少6000億元，開(kāi)發(fā)商還過(guò)得去。但未來(lái)如果宏觀(guān)經(jīng)濟形勢持續嚴峻，房地產(chǎn)業(yè)的冬天可能會(huì )來(lái)臨。

　　地方政府調控略松

　　與中央絲毫未放松的房地產(chǎn)調控相比，一些省市陸續出臺的政策開(kāi)始顯示出微妙變化。如西安市政府規定，2008年9月4日起至2009年12月31日，對購房戶(hù)按購房款總額，分1.5%、1%、0.5%三個(gè)等級給予一定比例的財政補貼。

　　長(cháng)沙日前也出臺規定，變房屋實(shí)補為貨幣補貼，對該市具備經(jīng)濟適用房購房資格者補貼8萬(wàn)元。分析人士認為，此舉除繼續落實(shí)保障性住房政策外，更有助于提升成交量，活躍住宅市場(chǎng)。

　　一家開(kāi)發(fā)商有關(guān)人士說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是財政收入的大頭，地方政府不希望房地產(chǎn)投資放緩。地方政府除了出臺直接政策外，還可以通過(guò)提前發(fā)銷(xiāo)售證、爭取土地供應等方式給予扶持。

　　但聶梅生認為，地方政府的騰挪力度依然有限，因為其無(wú)法繞過(guò)中央對銀根和地根進(jìn)行收縮的政策。7月份，全國土地購置面積、開(kāi)發(fā)面積和新開(kāi)工面積三項指標，環(huán)比均出現兩位數下降，說(shuō)明這輪地產(chǎn)調控還是相當嚴厲的。

　　與美國等發(fā)達國家不同，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)是以增量市場(chǎng)為主。對于調控房?jì)r(jià)，除了在需求端外，還應在供給端增大住房有效供給。從這個(gè)角度講，開(kāi)發(fā)商保持一定的開(kāi)發(fā)投資速度是必要的。SOHO中國董事局主席潘石屹認為，目前開(kāi)發(fā)商最大的困難是缺錢(qián)，如果貨幣政策適度放松，或者在稅收方面對土地交易稅、增值稅進(jìn)行調整，對開(kāi)發(fā)商已經(jīng)足夠。在未來(lái)1-2年內不看好國內房地產(chǎn)市場(chǎng)，但長(cháng)期來(lái)看則前景光明。

　　中國企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛則談到，目前房地產(chǎn)業(yè)95%以上的金融類(lèi)資金來(lái)源于商業(yè)銀行，這個(gè)比例是不合理的，既加大了銀行風(fēng)險，又導致房地產(chǎn)融資渠道匱乏。未來(lái)應建立“銀行＋信托＋證券化＋資本市場(chǎng)＋PE”的多層次融資渠道，其中信托和證券化應是主流融資渠道之一。(記者 韓曉東)