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　　房主出國慎與中介私自交易

　　問(wèn)：我通過(guò)中介看好一套房子，但是房主出國了。中介說(shuō)，房主出國前將房子公證給中介了。我想知道，這種情況下我購買(mǎi)此套房產(chǎn)，可否正常辦理過(guò)戶(hù)手續？需要注意哪些方面？

　　答：通俗地講，誰(shuí)有房產(chǎn)證誰(shuí)就是房屋的主人，雖然房子經(jīng)過(guò)公證給了中介，但中介并不享有房屋的所有權，如果想擁有房屋的所有權，必須和房主通過(guò)正當法律途徑辦理過(guò)戶(hù)手續。

　　房屋不過(guò)戶(hù)對買(mǎi)方而言風(fēng)險比較大，從法律上講,賣(mài)方可能會(huì )一房多賣(mài)或是將該房另行抵押。如果你確實(shí)想購買(mǎi)該房,建議房款不要一次性付清,否則你對對方完全沒(méi)有約束力。另外，在協(xié)議中對于對方不配合你過(guò)戶(hù)的違約金也要定高一些。在我國房地產(chǎn)法律、法規中，買(mǎi)賣(mài)雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權的第一證據，購房合同屬于次要證據。一旦賣(mài)房人將房屋抵押或轉售，買(mǎi)方人的利益將無(wú)法保證。

　　面積誤差超3%部分由賣(mài)主承擔

　　問(wèn)：我買(mǎi)了一套80.24平米的房子，但交付的房子評估后面積達到85.25平米，開(kāi)發(fā)商要求我補交差額，但這差距大于規定的3%，而之前我們只簽了一個(gè)臨時(shí)合同，上面約定按實(shí)際平數多退少補。請問(wèn)這個(gè)問(wèn)題該怎么解決，是全額補錢(qián)，還是按3%的交？

　　答：根據處理商品房面積差異的司法解釋?zhuān)?一)面積誤差比絕對值在3%以?xún)?含3%)，按照合同約定的價(jià)格據實(shí)結算，買(mǎi)受人請求解除合同的，不予支持；(二)面積誤差比絕對值超出3%，買(mǎi)受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買(mǎi)受人同意繼續履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補足，面積誤差比超出3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人承擔，所有權歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以?xún)?含3%)部分的房?jì)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jì)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

　　盡量和開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決，必要時(shí)你可以通過(guò)訴訟途徑來(lái)解決。

　　未辦驗收手續不算交付使用

　　問(wèn)：幾個(gè)月前,開(kāi)發(fā)商發(fā)出了交房通知，我準時(shí)去驗房但發(fā)現了許多問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商承諾整改，并且沒(méi)有交付鑰匙給我，目前已經(jīng)拖了幾個(gè)月了，沒(méi)有任何消息。請問(wèn)這種情況，房屋是否算交付？

　　答：首先，這種情況算沒(méi)有交付。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在向用戶(hù)交付銷(xiāo)售的新建商品住宅時(shí)，必須同時(shí)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。這是建設部自1998年9月1日起實(shí)施的。所以消費者在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續時(shí)，首先要向開(kāi)發(fā)商索取《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以維護自己的合法權益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向用戶(hù)交付商品住宅時(shí)，應當有交付驗收手續，并由用戶(hù)對住宅設備、設施的正常運行簽字認可。購房者只有確信所購的商品房符合法律和合同規定的交付條件時(shí)，方可同房產(chǎn)商簽署房屋交接單，辦理收樓手續。

　　拆遷公有住房需安置承租人

　　問(wèn)：我是一位教育事業(yè)單位的職工，現有單位分的36平米臨時(shí)住房，單位將被一開(kāi)發(fā)經(jīng)濟適用房的公司拆遷。我們是否該有這些經(jīng)適房的優(yōu)惠政策？

　　答：拆遷公有住房時(shí),對所有人、承租人應按如下方式安置：(1)所有人選擇產(chǎn)權調換的，承租人由所有人負責安置。所有人補償款的計算公式為：貨幣補償金額＝(市場(chǎng)單價(jià)＋價(jià)格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。(2)所有人選擇貨幣補償的，原有租賃關(guān)系終止。給所有人補償款不設最低補償單價(jià)標準，也無(wú)價(jià)格補貼。計算公式為：貨幣補償金額＝評估單價(jià)×20%×被拆除房屋的建筑面積；承租人補償款的計算公式為：貨幣補償金額＝(市場(chǎng)單價(jià)×80%＋價(jià)格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。

　　從法理上說(shuō),你們有優(yōu)先購買(mǎi)權，但實(shí)際情況需依當地政府文件規定。目前許多地方政府都明文規定在拆遷公房時(shí),公房承租人有同時(shí)按房改政策購買(mǎi)并獲得安置補償的規定。(記者 李宛霖)

　　(本期解答：北京雄志律師事務(wù)所王榮香律師）