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　　近日,財政部出臺最新政策稱(chēng)，從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。財政部還指出，金融機構對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。同時(shí),下調個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。這些新政策和其中出現的數字說(shuō)明什么問(wèn)題呢？到底能給二手房屋買(mǎi)賣(mài)交易雙方帶來(lái)什么樣的實(shí)質(zhì)性?xún)?yōu)惠呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )走出觀(guān)望的情緒嗎？

　　●近10%的稅費中

　　免去的1.55%稅費微乎其微

　　“我愛(ài)我家”的二手房屋交易專(zhuān)家接受記者采訪(fǎng)時(shí)分析說(shuō)，本次新政策的出臺對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體交易是利好的。本次調整涉及范圍包括計稅和貨幣政策兩個(gè)層面，對于居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房的需求在一定程度上起到刺激作用，對于恢復市場(chǎng)交易、恢復市場(chǎng)信心起到一定的積極作用。但是，在目前的市場(chǎng)情況下，本次新政策中的調整作用有限。

　　為此，專(zhuān)家解釋說(shuō)，目前在二手房交易流程中，包含的所有稅種相加占房屋總價(jià)近10%。也就是說(shuō)100萬(wàn)的二手房，僅稅收一項即可占到近10萬(wàn)。而在所有稅種中，比例最大、征繳涉及面較廣的就是5.5%營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅，但此次調整沒(méi)有涉及這兩個(gè)稅種，只是對萬(wàn)分之五的印花稅減免，1.5%的契稅下調至1%。明顯可以看出，在近10%的稅費中，免去的1.55%稅費是多么微乎其微，可以說(shuō)降稅的力度不夠大，真正能為省去僅占0.55%的稅費就去買(mǎi)100萬(wàn)房子的人應該還是不會(huì )太多。那么，在短期內，市場(chǎng)是否不會(huì )馬上走出觀(guān)望情緒？

　　●100萬(wàn)元的房屋

　　現在節省5500元稅費

　　專(zhuān)家分析說(shuō)，目前老百姓真正關(guān)心的不是在于稅費的減免而是房?jì)r(jià)，我們用案例對新出臺的降稅和調息進(jìn)行分析：

　　以一套80平方米總價(jià)100萬(wàn)(首付20萬(wàn)、貸款80萬(wàn)，貸款期限20年)的房子計算：

　　契稅按照原先的1.5%征收是15000元，按照新政策降低至1%征收的話(huà)是10000元，可以節省5000元稅費。

　　印花稅按照原先的0.05%征收是500元，按照新政策可以減免，則節省500元稅費�？傆嫻澥�5500元稅費。

　　本套房產(chǎn)本身是普通住宅，按原先的稅收政策不需要繳納土地增值稅，新政策也將個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。所以實(shí)際繳納稅費中沒(méi)有變化。

　　按照等額本息的方法計算，原先的優(yōu)惠利率為基準利率7.47%的0.85倍，還款額為5893.91元/月，現在按照優(yōu)惠利率的0.7倍計算，還款額為5381.37元/月，20年共節省123010.02元。

　　因此從上述案例可以看出，現在新調整后的計稅和貸款方式并未真正緩解房?jì)r(jià)虛高對于購房人的壓力，市場(chǎng)短時(shí)間內依舊不會(huì )走出觀(guān)望情緒。

　　●享受優(yōu)惠利率下限，貸款30萬(wàn)，

　　年限20年，可節省利息46110.27元

　　但是，降低利息對普通的購房者來(lái)講還是有很大的益處的�！版溂摇钡膶�(zhuān)家根據央行10月27日出臺的新政策解釋說(shuō)，央行將擴大住房貸款利率的下限，由以前的貸款基準利率的0.85倍擴大到0.7倍；按照現行的五年期以上的商貸基準利率7.47%，消費者可以享受的貸款優(yōu)惠利率下限由6.35%擴大為5.23%，以貸款30萬(wàn)、期限20年、等額本息的房貸為例，調整前須支付的利息為230474.06元，調整后利息為184363.79元，可節省的利息為46110.27元，每個(gè)月可以少還192.12元。

　　但是，目前大多數購房者不太了解是否自己可享受到貸款利率下限這個(gè)優(yōu)惠政策。

　　●股市套牢資金

　　一群人購房心有余但“錢(qián)”不足

　　股市從曾經(jīng)最高的6100點(diǎn)降到低谷時(shí)期的1800點(diǎn)，使很多中產(chǎn)階級的資金基本被套牢。本來(lái)這些人是有實(shí)力購買(mǎi)房產(chǎn)的，但是套牢的事實(shí)已經(jīng)讓這一大群購房人退出了買(mǎi)房、改善自住條件的行列。雖然本次已經(jīng)減免了部分稅費，并且調整貸款利率，但是這部分人群也未必會(huì )出手買(mǎi)房，還需要宏觀(guān)經(jīng)濟整體向好，股市重新飆升才能真正促進(jìn)這部分購房人群重新出手購買(mǎi)。

　　此外，房地產(chǎn)業(yè)內人士也普遍認為，目前中國的經(jīng)濟增長(cháng)速度放緩，中小企業(yè)關(guān)閉使人們對于未來(lái)預期不夠明朗。由于金融危機的爆發(fā)，整體經(jīng)濟增長(cháng)速度放緩，很多人對于未來(lái)工作的預期都充滿(mǎn)顧慮。我的工作會(huì )不會(huì )穩定？未來(lái)工資還有上漲空間么？對于股市還該不該寄予期望？目前和未來(lái)的情況還能不能買(mǎi)房或者購車(chē)？一旦失業(yè)，我將如何還貸？等等一系列問(wèn)題，干擾著(zhù)很多人在處理大宗消費上的態(tài)度。這不是一兩個(gè)稅費的減免和利率下調就能馬上改變的，還需要整體經(jīng)濟環(huán)境的明朗和信心的提升才能進(jìn)一步轉變觀(guān)念。(徐曼)