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　　現在可以投資買(mǎi)房了嗎？在38歲的投資客魏權的眼里，也許現在恰恰仍是拋售而不是出手的時(shí)候。聽(tīng)聽(tīng)他的“倒房”經(jīng)歷，也許會(huì )對一些急于買(mǎi)房的人有些幫助。

　　樓市實(shí)戰：4年小賺300萬(wàn)

　　“4年‘小賺’了300萬(wàn)元�！薄�—戴著(zhù)眼鏡、外表斯文的魏權屬于典型的“偷著(zhù)樂(lè )型”的投資客。每次說(shuō)起自己的投資故事，他得意中又不無(wú)遺憾：自己當時(shí)還是膽子太小了。

　　目前身份是北京一家出版公司經(jīng)理的魏權，2000年剛剛來(lái)到北京發(fā)展沒(méi)幾年，就參與到了投資房產(chǎn)的大軍之中。從2003年起，魏權看房買(mǎi)房的足跡就開(kāi)始遍布京城的大小樓盤(pán)。

　　魏權最早的一筆投資，就是富力城�！百I(mǎi)入價(jià)格大概是每平方米8000元，當時(shí)手里攥著(zhù)錢(qián)，頭腦就容易沖動(dòng)，一下子貸款買(mǎi)了兩套85平方米的高層兩居室。當時(shí)感覺(jué)買(mǎi)了這房至少不會(huì )虧，至于賺多少，心里還真沒(méi)數�！�

　　“兩套首付、各種稅費加起來(lái)一共三十幾萬(wàn)。我做的都是30年首付，兩套房每月還款6000塊錢(qián)�！蔽簷囡w快地計算著(zhù)說(shuō)：“你別小看這30萬(wàn)，當時(shí)可一下撬起了價(jià)值將近140萬(wàn)元的房子，杠桿比例4倍左右……”

　　房子到手之后，魏權立馬就開(kāi)始考慮出租，用以沖抵每月的貸款。到2007年，兩套房子最高時(shí)漲到每平方米2.3萬(wàn)元。

　　4年的持有，租金和房貸、物管等費用基本相抵，兩套房最終除去各項稅費，合計約330萬(wàn)元，魏權最終果斷拋出，凈賺10倍。

　　未來(lái)策略：降息周期末端出手

　　魏權說(shuō)，現在不少二手房?jì)r(jià)已經(jīng)回落到每平方米2萬(wàn)元以?xún)�。從去�?0月的房產(chǎn)新政開(kāi)始，拋盤(pán)量越來(lái)越多了�！叭绻�你身處其中，就知道拋售的人有多少了。但圈子里的人，如果地段比較好，租金也不錯的，往往不會(huì )降價(jià)轉手�！�

　　10月房貸新政出臺，難道不是反轉的信號嗎？

　　“這次的房貸新政擺明了是給剛性需求的人準備的�！蔽簷嗾f(shuō)，新政利好對投資客沒(méi)有什么正面效應。

　　除房貸新政外，房?jì)r(jià)還降了不少，投資人可以進(jìn)場(chǎng)了嗎？

　　魏權的觀(guān)點(diǎn)是，普通住宅能否投資，何時(shí)投資，核心都是租售比的問(wèn)題。租售比說(shuō)白了就是每月租金除以房?jì)r(jià)。

　　“北京這樣的一線(xiàn)城市，租售比低于1∶240，都可以買(mǎi)入，無(wú)論自住還是投資。但目前絕大多數的房?jì)r(jià)租售比都高于1∶360，買(mǎi)房出租的投資收益率還不如存款�！蔽簷嗾f(shuō)，這個(gè)時(shí)候買(mǎi)入，惟一能做的只能是期待市場(chǎng)在未來(lái)的上漲。

　　“當然，投資人是不會(huì )做這樣的傻事的�！蔽簷嗾f(shuō)，這也是他長(cháng)期思考的一個(gè)問(wèn)題：“真正能夠推動(dòng)市場(chǎng)上揚的動(dòng)力是什么？應該不是什么剛性需求，而是投資性買(mǎi)盤(pán)。但目前還根本看不到回暖的跡象，絕大多數還都是自住性需求�！�

　　“最新的看法是，中國一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)大約還有30%至40%下跌空間�！蔽合壬�向記者展示了一份評估報告說(shuō)，參照國外房地產(chǎn)周期的經(jīng)驗，當利率開(kāi)始下降時(shí)，實(shí)際房?jì)r(jià)仍在繼續下降。從利率高點(diǎn)算起，利率往往要下降11至24個(gè)季度實(shí)際房?jì)r(jià)才會(huì )重新上升。

　　“投資買(mǎi)房的黃金時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，為什么要在樓市的下降通道趕著(zhù)進(jìn)場(chǎng)呢？”魏權認為，買(mǎi)房自住的話(huà)，什么時(shí)候都是合適的。而投資，就必須找尋周期的低點(diǎn)。

　　“降息周期的末端可能就是投資住宅房產(chǎn)的好時(shí)機，所以，還是再等兩三年看看吧！”這位投資客最后淡淡地說(shuō)。(記者 丁文亞)