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　　一葉落而知秋。今年的“金九銀十”已宣告結束，但交投行情與往年同期比相去甚遠。不過(guò)，這個(gè)不旺的傳統旺季卻成就了產(chǎn)業(yè)政策的一次轉折，冬天到來(lái)的中國樓市面臨著(zhù)新的考驗。

　　觀(guān)望中交易慘淡

　　根據國家發(fā)改委的最新數據，10月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲1.6%，漲幅比9月低1.9個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比則下降0.3%。價(jià)格的繼續下行還是與成交有關(guān)，中國指數研究院的數據顯示，10月北京、上海、天津、南京、蘇州、杭州、深圳、武漢、廣州、重慶和成都11個(gè)主要城市的樓市交易量和銷(xiāo)售收入同比分別下降了34%和41%。以上海為例，21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心的統計顯示，“金九銀十”上海新建商品住宅成交量卻連續兩個(gè)月均未能突破50萬(wàn)平方米，在年內各月度中僅僅高于春節期間的2月份，89.43萬(wàn)平方米的總成交量同比下降76%。

　　“對降價(jià)以及政策的等待，是造成今年‘金九銀十’成交慘淡的主要原因，而10月下半月開(kāi)始擠牙膏式地出臺政策，反而加重了市場(chǎng)的觀(guān)望情緒。從各項數據可以看到，如果沒(méi)有操作細則的配合，新政效應無(wú)法在地方發(fā)揮出來(lái)。上海樓市是在普通住房新標準明確后才出現明顯的恢復，而不少城市還沒(méi)有地方措施，各家銀行的房貸細則也并不周全�！币拙又袊�分析師傅琦認為。

　　開(kāi)發(fā)商壓力陡增

　　滯銷(xiāo)也使得開(kāi)發(fā)商手中存貨積聚、壓力陡增。根據有關(guān)數據統計，今年三季報中滬深兩市78%的上市公司庫存超過(guò)去年同期，存貨增長(cháng)最多的行業(yè)便是房地產(chǎn)，86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司第三季度末的存貨合計達4015.2億元。有關(guān)計算顯示，這些存貨平均需要近2年才能消化掉。

　　開(kāi)發(fā)商也因此調整發(fā)展策略。如銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額在“銀十”出現雙降的萬(wàn)科，當月也沒(méi)有再增加新的項目。在三季報中，萬(wàn)科還決定在中期下調開(kāi)竣工面積的基礎上再調減開(kāi)工面積約110萬(wàn)平方米，近期其在深圳、上海、北京等地都傳出了項目停工的消息。

　　作為行業(yè)“領(lǐng)頭羊”的萬(wàn)科指出，成交量的急劇萎縮已經(jīng)給公司帶來(lái)了成本上升、售價(jià)下降以及銷(xiāo)售難度加大等實(shí)質(zhì)性影響，全球金融震蕩等不利因素也令調整期中的房地產(chǎn)行業(yè)增添了更大的不確定性�！爸醒虢�期出臺的救市政策有助于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，推動(dòng)市場(chǎng)更快地達成共識。但市場(chǎng)短期內會(huì )多快、多大程度上做出積極反應，則還需要觀(guān)察�！�

　　對“救市”謹慎樂(lè )觀(guān)

　　房產(chǎn)新政的出臺為冬日里的樓市帶來(lái)了些許暖意，如北京樓市在新政出臺后一周迎來(lái)日成交量增長(cháng)2倍的小高峰，上海樓市在新政執行后的住宅周成交量也恢復到了9月初的規模。然而，在業(yè)內看來(lái)，樓市低位盤(pán)整的格局并未改變，對新政所能帶來(lái)的積極影響也持謹慎樂(lè )觀(guān)的態(tài)度。

　　華燕市場(chǎng)研究中心總監馮偉表示，“救市”應是階段性的行為�！爱斍半A段是釋放剛性需求，如果效果不明顯，下一階段可能會(huì )為開(kāi)發(fā)商松綁，避免開(kāi)發(fā)商對銀行金融體系的沖擊，畢竟開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的大頭是銀行，在一些地方的救市措施中也已出現了開(kāi)發(fā)商可分期支付土地出讓金的規定；如果這樣做還是沒(méi)有效果，那么第三輪就是鼓勵投資需求，為第二套房松綁，但這會(huì )滋長(cháng)房地產(chǎn)泡沫，大家也都知道本輪全球金融危機是什么引發(fā)的，所以政策出臺需要慎重。值得注意的是，當前樓市面臨的不僅是購房需求下降的問(wèn)題，更面臨著(zhù)整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟衰退的大背景，如果經(jīng)濟氣候不良，光是拯救樓市，可能效果有限，所以旨在拉動(dòng)內需的‘國十條’的出臺及其落實(shí)是值得關(guān)注的�！�

　　不過(guò)，易居中國分析師傅琦同時(shí)指出，雖然十項措施中第一條即與房地產(chǎn)有關(guān)，要求加快建設保障性安居工程，但與房產(chǎn)新政中提出的加大保障性住房建設規模等要求的性質(zhì)并不相同�！笆聦�(shí)上，自中央提出要解決城市低收入家庭住房困難，各地開(kāi)始建設廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等保障性住房后，不少人認為住房保障將分流商品房市場(chǎng)的需求，由此降低房?jì)r(jià)，但保障性住房的需求與商品住宅的需求并沒(méi)有交集。此次的宏觀(guān)經(jīng)濟政策重大調整中，政府希望通過(guò)改善居民生活來(lái)拉動(dòng)投資。寄希望于通過(guò)住房保障降低房?jì)r(jià)，恐怕是對政府住房保障工作意義的一種誤讀�！�(李和裕)