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　　專(zhuān)家說(shuō)法

　　買(mǎi)老盤(pán)留意退房率 四情形買(mǎi)方可退房

　　退房是一種很常見(jiàn)的行為，綜合各類(lèi)退房案例，多數是因為有開(kāi)發(fā)商違約行為在先，業(yè)主提出退房要求在后，一旦出現糾紛，主要依合同約定而定。但在開(kāi)發(fā)商無(wú)明顯違約責任下退房的案例較少，相對也較特殊。專(zhuān)家強調，房?jì)r(jià)下跌不在其列，除非合同有相關(guān)約定。目前，法律界認為主要有四種途徑可以確保買(mǎi)方合理退房：依據合同主動(dòng)認領(lǐng)違約金；依據房屋主體結構問(wèn)題退房；雙方協(xié)商退房條件；主管部門(mén)依法調解下，雙方同意解除合同。最常見(jiàn)的解除合同的辦法是主動(dòng)認領(lǐng)違約金。

　　業(yè)內人士認為，在退房問(wèn)題上，預防勝于處理，而最有效的辦法是查看樓盤(pán)的退房率。目前北京已推出網(wǎng)上退房登記制度，樓盤(pán)簽約和退房的數量在網(wǎng)上都有及時(shí)的登記。如果發(fā)現某樓盤(pán)退房率高，最好不要購買(mǎi)，根據經(jīng)驗，這些樓盤(pán)一般都有一些較大的問(wèn)題，如果信息顯示一段時(shí)期整體樓市退房率偏高，則更應該關(guān)注行情走勢，不宜出手。

　　如果已經(jīng)確定要簽訂購房合同，專(zhuān)業(yè)人士則建議買(mǎi)家一定要在合同中約定退房條件和違約賠償辦法，把握主動(dòng)權，但相當多的開(kāi)發(fā)商在這些條款上沒(méi)有對等的約定，業(yè)主需要考慮是否接受這樣的房子。一旦簽訂了協(xié)議，按照基本的契約精神，雙方都應該遵守。

　　近日，《北京晨報·房產(chǎn)周刊》與和訊房產(chǎn)聯(lián)合調查發(fā)現，近半年來(lái)京城各大在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)處于“漲�！睜顟B(tài)，最為突出的現象是，老項目后期以低于前期銷(xiāo)售均價(jià)的定價(jià)模式再次開(kāi)售，引爆老業(yè)主們集體退房行動(dòng)。

　　記者調查

　　老盤(pán)降價(jià)退房率激升

　　《北京晨報·房產(chǎn)周刊》與和訊房產(chǎn)聯(lián)合調查發(fā)現，今年拿到預售許可證的200多個(gè)在售項目中，8成以上的項目實(shí)際成交均價(jià)低于擬售開(kāi)盤(pán)價(jià)。以中海、招商、萬(wàn)通、龍湖等知名地產(chǎn)企業(yè)旗下項目為例，近半年來(lái)的銷(xiāo)售均價(jià)基本處于“漲�！睜顟B(tài)，而老項目后期開(kāi)賣(mài)以低價(jià)“試水”并沒(méi)有帶來(lái)高成交率，反而導致出現了高退房率。

　　在本次調查中，記者注意到近期在京城掀起沸沸揚揚退房行動(dòng)的幾個(gè)項目，如中海城、東亞上北、阿爾法社區的目前在售樓盤(pán)均價(jià)下降了1000元/平方米以上，由此引發(fā)的退房率最高達到6.67%。與此同時(shí)，《北京晨報·房產(chǎn)周刊》與和訊房產(chǎn)對今年拿到預售許可證并在售的項目監測發(fā)現，按照每個(gè)預售許可證的獲批套數統計，從今年5月底至11月1日單個(gè)銷(xiāo)售證下的房屋銷(xiāo)售套數有8成沒(méi)有超過(guò)20套；將11月1日各項目的成交套數與10月11日的進(jìn)行對比，發(fā)現部分項目的銷(xiāo)售套數出現了負增長(cháng)，即在5月底至10月11日期間有部分樓盤(pán)出現了不同程度的退房情況，之后的半個(gè)多月成交情況也一直未見(jiàn)好轉。

　　綜合北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的調查結果獲悉，今年5月底至11月初，中海、招商、萬(wàn)通等地產(chǎn)大鱷同樣出現了往年不曾有的退房情況，退房率在0.05%到6.67%之間；同時(shí)，上述企業(yè)旗下的中海城、公園1872以及龍山新新小鎮等項目，目前成交均價(jià)范圍在12042元/平方米至21291元/平方米，明顯低于上述項目當時(shí)13000元/平方米至24000元/平方米的開(kāi)盤(pán)價(jià)區間。

　　個(gè)案解析

　　賣(mài)了再買(mǎi)未必劃算

　　中海城集體退房、阿爾法社區集體退房、東亞上北的集體退房行動(dòng)，均成為業(yè)界和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。上述項目遭遇大規模退房的一個(gè)共同特點(diǎn)，則均是因為項目后期的開(kāi)盤(pán)均價(jià)低于此前同一項目的已售樓座，引發(fā)老業(yè)主不滿(mǎn)而要求集體退房。他們的舉動(dòng)事實(shí)上不僅僅影響到本社區，其他開(kāi)發(fā)商與業(yè)主也在關(guān)注事情的進(jìn)展。

　　中海城是目前京城推出在售套數較多的項目之一，購買(mǎi)該項目前期的老業(yè)主李先生告訴記者，如今房?jì)r(jià)縮水，自己把手中的房子退掉同樣再買(mǎi)該項目的后期，即使給開(kāi)發(fā)商付了違約金價(jià)格也劃算，因此與有同樣想法的業(yè)主們一起決定退房。而去年年底購得阿爾法社區二期第一標段期房的業(yè)主們，當時(shí)的購房?jì)r(jià)格從9400元到8000元/平方米，由于后推出的第二標段相同戶(hù)型的新樓售價(jià)下降到7200元/平方米左右，加上對小區的房屋質(zhì)量等多個(gè)問(wèn)題，也寧愿退房�！捌醵惤盗�，房貸利率也降了，我們?yōu)槭裁床挥猛瑯拥腻X(qián)，買(mǎi)更好更大的房子？”

　　負責開(kāi)發(fā)東亞上北的開(kāi)發(fā)商——東亞新華發(fā)言人韓磊在接受記者采訪(fǎng)時(shí)則認為，如果是自住購房人，不必看短期利益而沖動(dòng)退房，“如果過(guò)10年或是更長(cháng)的時(shí)間，你會(huì )發(fā)現自己的房子是升值的，那現在所做的一切的退房舉動(dòng)都是毫無(wú)意義的。也許當下退了房子的人到時(shí)還會(huì )后悔�！睋�韓磊介紹，老業(yè)主賣(mài)房再買(mǎi)的行為也未必能吃到“甜頭”，“有的開(kāi)發(fā)商為了防止老業(yè)主退舊買(mǎi)新，所以約定退了房子的業(yè)主再買(mǎi)同項目的要加價(jià)�！睋�介紹，目前因房?jì)r(jià)縮水而退房的買(mǎi)家，要給開(kāi)發(fā)商賠付10%左右的違約金。

　　另外，還有一點(diǎn)也值得注意，退房可能還涉及房貸等細節方面的問(wèn)題�！皩τ谝呀�(jīng)辦理貸款的，只要銀行未放款之前借款人都可以協(xié)調退房。新樓盤(pán)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，二手房需要買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)商。但不管是新樓盤(pán)還是二手房，退房時(shí)都會(huì )有一定的違約金或者押金并不能返還于借款人，因為屬于單方違約且購房協(xié)議的條款中都會(huì )有這條規定體現�！睂�(zhuān)家提示說(shuō)。（記者 王麗婭）