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    2008年11月20日中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )聯(lián)合中國指數研究院、國家統計局發(fā)布了《2008年前三季度中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告》。報告認為，樓市今后幾個(gè)月還可能保持緩慢下行的總趨勢，但繼續向下空間有限，房?jì)r(jià)大跌的可能性很小。（資料圖） 中新社發(fā) 呂建設 攝

　　昨天，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )聯(lián)合中國指數研究院、國家統計局發(fā)布了《2008年前三季度中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告》。報告認為，樓市今后幾個(gè)月還可能保持緩慢下行的總趨勢，但繼續向下空間有限，房?jì)r(jià)大跌的可能性很小。

　　全國走勢

　　樓市下行空間有限

　　【報告內容】70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅自2007年11月以來(lái)趨緩。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比，全國近10年來(lái)在8月份首次下降了0.1%，9月環(huán)比又下降了0.3%，有25個(gè)城市的環(huán)比均有下降。

　　房?jì)r(jià)漲幅趨緩和一些高房?jì)r(jià)城市房?jì)r(jià)的適當回落，這是宏觀(guān)調控所期望的。但居民買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)，也使購房者的觀(guān)望范圍向全國蔓延。中國人民銀行公布的第三季度全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查顯示，今年四季度打算買(mǎi)房的居民人數占比為13.3%，創(chuàng )下9年以來(lái)的歷史新低。

　　【中房協(xié)解讀】從目前的走勢看，全球性的經(jīng)濟減速和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的規律在起主導作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心一時(shí)還難以恢復。今后幾個(gè)月的住房成交量有可能進(jìn)一步縮減，房地產(chǎn)投資等還可能繼續下行一段時(shí)間。但國務(wù)院已有明確的指示，國務(wù)院有關(guān)部門(mén)已經(jīng)出臺或正在考慮相應的政策，加上一些地方陸續出臺了一些穩定市場(chǎng)的措施，所以，后幾個(gè)月的總趨勢還可能緩慢下行一段時(shí)間，但樓市繼續向下的空間也會(huì )非常有限，房?jì)r(jià)大跌的可能性也大大減少。

　　房地產(chǎn)企業(yè)應順應形勢，主動(dòng)調整與轉型，結合市場(chǎng)需求，研究企業(yè)的發(fā)展目標和開(kāi)發(fā)戰略，把調整策略、加強管理、塑造品牌、穩健發(fā)展放到更加突出的位置。

　　【業(yè)內分析】上海五合智庫投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅認為，中國經(jīng)濟不可能擺脫國際金融危機的不良影響，但房地產(chǎn)業(yè)也是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對整個(gè)國民經(jīng)濟都產(chǎn)生著(zhù)較大的影響。政府部門(mén)通過(guò)制定政策對經(jīng)濟的恢復特別是房地產(chǎn)業(yè)的恢復起到重要的作用，這對中國經(jīng)濟的下滑起到了強大的抑制作用。加上消費者信心的逐漸恢復會(huì )拉動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)，因此出現大跌的可能性很小。

    區域市場(chǎng)

　　三大區域銷(xiāo)量齊跳水

　　【報告內容】中、東、西三大區域商品房銷(xiāo)售面積首次全部進(jìn)入下降通道，東部所占比重較上半年微降；中、西部占比較上半年微幅提高。

　　東部和西部地區的購置土地面積自6個(gè)季度以來(lái)首次出現同比負增長(cháng)。

　　【中房協(xié)解讀】雖然三大區域商品房銷(xiāo)售面積全部下降，但不難看出東部地區仍是商品房需求的最大區域。從商品房銷(xiāo)竣比走勢看，前三季度中、西地區的銷(xiāo)竣比仍然較大，商品房供求緊張的狀況依然存在。購置土地面積首現同比負增長(cháng)，說(shuō)明連續數月的房地產(chǎn)觀(guān)望態(tài)勢，使得土地市場(chǎng)開(kāi)始理性回歸，房地產(chǎn)商的拿地行為變得謹慎。

　　【業(yè)內分析】北京明天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)展中心總監陳云峰認為，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)調整期，銷(xiāo)售難度普遍加大，資金回籠周期延長(cháng)，不少開(kāi)發(fā)商已無(wú)錢(qián)拿地。同時(shí)，一些開(kāi)發(fā)商對經(jīng)濟大勢缺乏信心，出于控制風(fēng)險的考慮暫緩投資。

　　重點(diǎn)城市

　　北京房?jì)r(jià)高銷(xiāo)量減

　　【報告內容】北京房?jì)r(jià)依然高位運行，漲幅略有提高。2008年前三季度商品房銷(xiāo)售均價(jià)(銷(xiāo)售總額/銷(xiāo)售面積)為13141元/平方米，同比增長(cháng)16.44%，增速比上半年提高2.31個(gè)百分點(diǎn)。

　　北京商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售繼續萎縮。前三季度北京商品房銷(xiāo)售面積為707.16萬(wàn)平方米(住宅505.11萬(wàn)平方米)，同比下降49.69%，增速比上半年下降2.55個(gè)百分點(diǎn)。

　　【中國指數研究院解讀】調查顯示，與二季度相比，認為“房?jì)r(jià)太高，負擔不起”的居民比例下降了10.79個(gè)百分點(diǎn)，反映出目前居民對北京高房?jì)r(jià)的接受程度緩慢提高。由于認為房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控政策繼續加強的預期不明朗，部分居民對市場(chǎng)仍在持續觀(guān)望。

　　【業(yè)內分析】上海五合智庫投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅認為，部分北京房地產(chǎn)商在此次金融危機中實(shí)行保守的策略，當交易量持續低迷的時(shí)候，仍然盡量維持房?jì)r(jià)。北京奧運時(shí)期的城市建設達到了一個(gè)頂峰，接下來(lái)北京面臨的趨勢就是高端的服務(wù)業(yè)進(jìn)駐，服務(wù)業(yè)水平將顯著(zhù)提高，這也是房?jì)r(jià)依然高位運行的一個(gè)因素。

　　房地產(chǎn)商

　　業(yè)績(jì)下滑但分化明顯

　　【報告內容】受?chē)鴥韧饨?jīng)濟形勢的影響，盡管2008年前三季度地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)凈利潤同比上升了13%，但第三季度地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)凈利潤同比下降了18.7%，在業(yè)績(jì)整體下滑的同時(shí)，企業(yè)業(yè)績(jì)分化比較明顯。

　　比如像萬(wàn)科這樣規模大、市場(chǎng)化運作能力強的企業(yè)，前三季度凈利潤保持了18.8%的增長(cháng)，但第三季度凈利潤出現了13.4%的下滑，主要是因為企業(yè)對未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展持謹慎態(tài)度，采取更為謹慎的財務(wù)策略。

　　【中房協(xié)解讀】由于房地產(chǎn)公司特殊的會(huì )計制度，對于中小企業(yè)，一個(gè)季度的凈利潤并不能完全反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，但對于大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)項目較多，結算時(shí)間比較均勻，所以第三季度業(yè)績(jì)在很大程度上反映了企業(yè)的銷(xiāo)售狀況，同時(shí)也反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理能力。行業(yè)在發(fā)展成熟，企業(yè)必然要遵守基本的經(jīng)濟規律，依據市場(chǎng)的情況調整策略，包括價(jià)格、產(chǎn)品以及開(kāi)發(fā)量的控制等。

　　【業(yè)內分析】上海五合智庫投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理鄒毅認為，存量房暴增、業(yè)績(jì)整體下滑，是面對此次嚴重的國內外經(jīng)濟形勢，房地產(chǎn)企業(yè)必將出現的現象。但是，各企業(yè)由于經(jīng)濟實(shí)力、定位的不同，他們有不同的應對此次金融危機的策略，最重要的是結合本公司的實(shí)際，積極應對市場(chǎng)經(jīng)濟形勢的變化。(記者王遠志)