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　　一系列中介賬款事件爆發(fā)后，通過(guò)中介行交易的房產(chǎn)物業(yè)，如何安全、順利地交割，成為大家關(guān)注的話(huà)題。那么，通過(guò)中介行交易時(shí)，如何規避物業(yè)買(mǎi)賣(mài)陷阱？

　　陷阱一：防止中介挪用房款

　　許多不法中介公司充分利用房屋買(mǎi)賣(mài)資金由自己托管的便利，拿出大筆款項去進(jìn)行股票、期貨、基金的短期投資甚至存在銀行吃利息，以期讓這些賬上的錢(qián)流動(dòng)起來(lái)賺取大筆灰色收入。

　　智恒房產(chǎn)(中國)集團副總裁周辰認為，二手房交易流程相對復雜，目前在上海的二手房交易環(huán)節中，中介行仍然扮演著(zhù)資金監管的重要角色。而中介公司對專(zhuān)款專(zhuān)用的資金監管賬戶(hù)仍擁有一定的支配權，因為賬戶(hù)的戶(hù)名是中介公司的名稱(chēng)。

　　對此，普通的買(mǎi)賣(mài)雙方難以從戶(hù)名本身發(fā)現差異。因此，一旦個(gè)別不良中介隱瞞買(mǎi)家，仍可輕易獲得房款。需要多加注意。

　　陷阱二：全額房款現金收房

　　上海中原物業(yè)代理有限公司研究咨詢(xún)部認為，“現金全款收房”是黑中介賺取不法收入最主要也是利潤最大的一種方式。

　　現金全數到賬后，業(yè)主出于對中介公司的信任大多就很痛快地把房產(chǎn)證交給中介。這當中基本還未完成過(guò)戶(hù)手續，不法中介利用握在手中的房產(chǎn)證不是高價(jià)轉賣(mài)就是抵押變現，更危險的是個(gè)別不法中介甚至有卷款潛逃的可能性。

　　業(yè)內人士提醒，經(jīng)紀公司應該只以中介形式出現，不允許有“現金收房”業(yè)務(wù)。按國家規定，中介最終只能收取最多2.5%的傭金，是純粹的居間方。

　　另外，“購房免傭金”、“傭金半價(jià)”的口號往往是中介公司打出的吸引客戶(hù)的促銷(xiāo)手段，實(shí)則內里大藏玄機，這樣的幌子背后隱藏的往往是不法中介大吃差價(jià)的行徑。

　　陷阱三：代簽合同

　　上海易居臣信房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司金牌物業(yè)顧問(wèn)修先生說(shuō)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同購房人與產(chǎn)權人簽訂才是有效的。如果賣(mài)房人是房屋的產(chǎn)權所有人，要看房產(chǎn)證。

　　如果是業(yè)主，代簽的，可以主張合同無(wú)效，一定要房屋的產(chǎn)權所有人簽名才能有效，如果購房人主張無(wú)效后，購房人只能向簽訂人追究有效的責任，及合同未能成立造成的直接損失。這種辦法一定要舉證，舉證的責任在買(mǎi)方，不在賣(mài)方。

　　規避的方法是根據產(chǎn)權證或銀行的抵押借款合同，預售合同確定這個(gè)產(chǎn)權人，如果變更產(chǎn)權人，購房人要求提供產(chǎn)權人出具的委托書(shū)，委托書(shū)必須經(jīng)過(guò)當地公證處的委托書(shū)才可以簽這個(gè)委托書(shū)。

　　如果要簽訂的話(huà)，用手寫(xiě)的委托書(shū)，拿身份證復印件過(guò)來(lái)，這種合同書(shū)沒(méi)有效，一定要經(jīng)過(guò)公證處的委托書(shū)，委托書(shū)的權利人才可以履行這個(gè)委托書(shū)，否則所有的合同無(wú)效。

　　陷阱四：簽“陰陽(yáng)合同”

　　如今，二手房交易的稅費給買(mǎi)賣(mài)雙方壓力不小，于是，出現了簽“陰陽(yáng)合同”。

　　但是，根據稅收征管法，個(gè)人在轉讓房產(chǎn)過(guò)程中通過(guò)簽訂“陰陽(yáng)”兩套合同故意低報、瞞報成交價(jià)格進(jìn)行虛假納稅申報、不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅行為，稅務(wù)機關(guān)將依法追繳相應稅款、加收滯納金，并處以罰款。構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。

　　從實(shí)際效果來(lái)看，故意低報、瞞報住房轉讓成交價(jià)格的行為，只是將應由賣(mài)方負擔的一些稅款推遲了繳納時(shí)間，而買(mǎi)方按市場(chǎng)價(jià)再次轉讓房屋時(shí)因為增值額較大，計稅金額較高，就要繳納高額稅款，因此本應由賣(mài)方負擔的稅款轉嫁給了買(mǎi)方；買(mǎi)方要用這套房產(chǎn)進(jìn)行抵押貸款時(shí)，由于登記的房?jì)r(jià)很低，往往也很難獲取大額貸款。(作者:葉國靖）