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　　上周，1.08個(gè)百分點(diǎn)的大幅降息，如此大的動(dòng)作和幅度讓市民忙了起來(lái)。重新規劃理財方案的過(guò)程中，很多市民也把買(mǎi)房列入了家庭議事日程。業(yè)內人士分析，此次降息把目前的房貸利率打回到幾年前的水平，減輕了去年多次加息累計起來(lái)的高額還貸壓力，對樓市來(lái)說(shuō)是個(gè)利好消息

　　- 經(jīng)濟賬-

　　4次降息后，百萬(wàn)貸款月減千余元

　　4次降息后，100萬(wàn)元5年以上貸款月供減少1000多元。

　　凱弈投資市場(chǎng)分析師表示，自今年9月以來(lái)，央行已連續4次降息，很大程度上緩解了購房者的貸款負擔。

　　該分析師算了一筆賬，假設市民今年年初時(shí)首次購買(mǎi)了一套85平方米普通住房，總價(jià)125萬(wàn)元，首付款25萬(wàn)元，純商業(yè)貸款100萬(wàn)元，貸款年限20年。對于這位市民來(lái)說(shuō)，今年首次降息前，貸款基準利率為7.83%，享受15%的下浮優(yōu)惠后，還款利率為6.66%，等額本息月還款為7547.56元，20年累計要還款181.1414萬(wàn)元。

　　假設今年年內央行不再降息，按現行房貸利率政策，明年1月1日起貸款基準利率為6.12%，享受30%的下浮優(yōu)惠后，還款利率為4.28%，等額本息月還款為6210.49元，20年累計要還款149.0517萬(wàn)元。兩者相比，月還款減少1337.07元，20年可累計少還款32萬(wàn)元左右。

　　“息差倒掛”問(wèn)題消失

　　隨著(zhù)此次存貸款利率的降低，銀行“息差倒掛”的問(wèn)題消失，這鋪平了存量房貸客戶(hù)利率七折的道路。

　　易居臣信市場(chǎng)分析師表示，此次降息前，五年期存款利率為5.13%，五年以上貸款基準利率為7.20%。按照央行首套房可享受七折優(yōu)惠利率計算，購房者最低可享受的貸款利率為5.04%。銀行存貸款的利率出現了“息差倒掛”的現象。

　　而此次銀行大幅降息后，五年期定期存款利率下調幅度達1.26個(gè)百分點(diǎn)，由5.13%下調至3.87%；五年以上貸款利率則下調1.08個(gè)百分點(diǎn)，由7.20%下調至6.12%，優(yōu)惠30%以后為4.284%。這就意味著(zhù)，五年以上的貸款利率打七折后，也要比相應的定期存款利率高出0.414個(gè)百分點(diǎn)。存貸“息差倒掛”的問(wèn)題解決后，有利于銀行盡早推出存量房貸的實(shí)施細則。這意味著(zhù)明年1月1日起，符合房貸新政規定的存量房貸客戶(hù)，獲得七折優(yōu)惠利率的可能性大大增加。

　　- 市場(chǎng)面-

　　分行普遍電話(huà)量激增

　　降息對于購房者來(lái)說(shuō)可謂息息相關(guān)。降息消息明確后，部分購房者馬上有了反應，并針對新的貸款政策著(zhù)手調整自己的購房計劃。

　　中原地產(chǎn)對旗下各分行所做的最新調查顯示，央行大幅降息后的幾天時(shí)間內，市民來(lái)電咨詢(xún)量明顯增加，幾乎所有分行都較降息前增加一倍。其中，近六成來(lái)電客戶(hù)具有較明確的購房意向，他們最關(guān)心的問(wèn)題是降息后自己的貸款能節省多少錢(qián)。另有部分客戶(hù)開(kāi)始考慮提高自己的購房預算。相關(guān)人士表示，今年4次降息后，購房者的貸款成本大大降低，一些原本想要購買(mǎi)一房的客戶(hù)，現在開(kāi)始考慮購買(mǎi)兩房了，還有些客戶(hù)要求經(jīng)紀人重新推薦更好的房源。

　　據預計，前期積壓許久的剛性需求將在今后一段時(shí)間內集中釋放。中外環(huán)區域已出現部分客戶(hù)淘房現象。其中，改善型需求占到七成左右。隨著(zhù)一系列利好政策的逐漸釋放，更多購房需求會(huì )在年底前完成換房。

　　總價(jià)150萬(wàn)房源帶看量增加

　　總價(jià)在150萬(wàn)元左右的房源帶看量有所增加。中原地產(chǎn)楊浦區區域經(jīng)理張艷介紹，自降息開(kāi)始，區域中分行帶看量基本增加2成，而總價(jià)在150萬(wàn)元左右的兩房和三房較受歡迎。房東方面，小部分房東有降價(jià)意向，占掛牌房東比例的一成左右，而其降價(jià)幅度在10%-15%。虹口區區域總監瞿玲也表示，由于政策的組合效應，區域內客戶(hù)的帶看量增加2成，相信到明年3月，二手房市會(huì )逐漸回暖。

　　原本打算購買(mǎi)一房的購房者，目前有提高預算的可能。他們大多集中在寶山等區域。由于此區域總價(jià)較低，受到新政的影響，未來(lái)還貸壓力較小，一般60萬(wàn)元可購買(mǎi)70平方米的兩房，相比較50萬(wàn)元的一房，許多購房者紛紛轉移了方向。(特約撰稿 賀理銘)