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　　近期刺激房產(chǎn)消費的新政頻繁出臺，但據數據顯示，真正充分享受到新政優(yōu)惠的購房者并不很多，銀行理財專(zhuān)家建議市民巧妙規劃買(mǎi)房策略，自己創(chuàng )造能夠合理利用新政的條件。

　　首次購房買(mǎi)小棄大

　　據部分中介公司的統計，目前能夠享受到首次購房7折優(yōu)惠利率的購房者比例不到10%，原因一方面是首次購房的市民本來(lái)比例就不高，另一方面則是其中的很多人又不愿意購買(mǎi)90平方米以下的普通商品房。

　　很多結婚戶(hù)希望一步到位買(mǎi)大房子，其實(shí)符合首次購房條件者不妨轉換思路，先買(mǎi)小房子享受新政。比如，考慮先為父母改善住房，然后將父母房子賣(mài)掉籌集自己買(mǎi)房的資金。理財專(zhuān)家提供了一個(gè)案例：一家三口居住在市中心的老工房?jì)�，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)約在100萬(wàn)元左右，兒子結婚要買(mǎi)房，看中外環(huán)外一套總價(jià)150萬(wàn)元左右的新房，準備貸款100萬(wàn)元，雖然他是首次購房，但由于要購買(mǎi)的房屋不符合條件，不能享受最優(yōu)惠利率。后來(lái)，他們決定先購買(mǎi)這個(gè)小區一套總價(jià)90萬(wàn)元左右的小面積單元，這樣就能享受7折的最優(yōu)惠利率，貸款的額度也有70萬(wàn)元左右。搬入這套房子后他們再把市中心的老房子賣(mài)掉，這樣買(mǎi)大房子就基本不用貸款了。粗粗一算，他們改變購房計劃，買(mǎi)賣(mài)房子支付的成本增加了大約三四萬(wàn)元，但70萬(wàn)元貸款優(yōu)惠按20年計算，至少能省下10多萬(wàn)元。

　　再買(mǎi)賣(mài)用足公積金

　　上海市民購房使用公積金貸款的額度不斷提高，目前首次購房家庭最高能達到80萬(wàn)元，但這只適用于新購房者，那些很早就已經(jīng)辦理過(guò)公積金貸款的購房者卻不能享受，有的只享受了幾萬(wàn)元的額度，有的已經(jīng)將公積金貸款購買(mǎi)的房子出售，手中持有的房產(chǎn)全部辦理的是商業(yè)性貸款�，F在，這些購房者不妨考慮再買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)，用足公積金。

　　理財專(zhuān)家也提供了一個(gè)案例：比如，一位購房者先后買(mǎi)入三套房產(chǎn)，第一套用公積金貸款買(mǎi)入的房產(chǎn)已出售，現手中持有的兩套房產(chǎn)分別還有20多萬(wàn)元的商業(yè)性貸款。這位購房者可以把持有房產(chǎn)中的一套出售，然后再購入一套價(jià)位差不多的房產(chǎn)，按照目前的貸款政策，他最多可以貸到四十多萬(wàn)元的公積金貸款 (30萬(wàn)元購房貸款加10多萬(wàn)元的裝修貸款)，如此，他可以把另一套房產(chǎn)的商業(yè)性貸款提前還清，兩套房產(chǎn)的商業(yè)性貸款就可以全部置換為公積金貸款。

　　整合策略綜合考慮

　　理財專(zhuān)家提醒購房者，在進(jìn)行購房策略整合時(shí)，不能光比較交易成本和省下的貸款利息，至少不能僅僅按照目前的交易稅費和貸款利率來(lái)計算，這是因為稅率和利率都可能發(fā)生變化，而不同區域房?jì)r(jià)的變化也可能讓原本的合算變?yōu)椴缓纤�，所以，購房者最好能夠結合自身的居住、工作、生活、投資需求的變化綜合考慮。

　　比如，有的人一直打算為父母改善住房，有的人對自己投資的房產(chǎn)回報率不滿(mǎn)意，有的人工作變動(dòng)了想節省通勤時(shí)間，有的人子女要入學(xué)想進(jìn)好學(xué)校，這些換房的需求原本可能受阻于高昂的交易成本，現在，不但交易成本下降了，而且新政又能帶來(lái)可觀(guān)的補貼甚至是盈利，何樂(lè )而不為呢？