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　　近期央行實(shí)行年內第四次降息，創(chuàng )11年來(lái)最大的降幅。地產(chǎn)人士表示，這次大降息對二手市場(chǎng)起到一定的刺激作用，物業(yè)租賃回報率會(huì )有所提高。但總的來(lái)說(shuō)，不會(huì )改變現時(shí)樓價(jià)下行的趨勢，預計二手成交量會(huì )增加10%~15%，大部分住宅回報率在5%以下，由于5年以上貸款基準利率由原來(lái)的7.22%下調到6.12%，首次置業(yè)可享受下調30%的利率優(yōu)惠，即下浮后的利率是4.284%，與大部分住宅租賃回報率相當。地產(chǎn)人士表示，消費者在大降息后希望買(mǎi)入值得投資的物業(yè)，適宜選擇較為成熟的居住區域。從成交數據看，基本是租金較高的公寓物業(yè)或地段好的小戶(hù)型單位。

　　　貸款購房客戶(hù)增多

　　記者從滿(mǎn)堂紅各區主力分店了解到，自央行大幅降息以來(lái)，咨詢(xún)客比平時(shí)增加10%~20%左右，特別是周六周日客流更加集中。其中江燕路、工業(yè)大道、東圃、洛溪等板塊90平方米的兩房或小三房最受歡迎，總價(jià)一般在50萬(wàn)元左右。目前咨詢(xún)客中絕大部分還是剛性需求較強烈的首次置業(yè)者，投資客已幾乎絕跡。買(mǎi)家黃先生看中海富花園一套兩房單位，售價(jià)50萬(wàn)元，看房前他算了一筆賬：按照首付兩成、利息七折，還款期20年的商業(yè)貸款計算，等額本息還款月供為2484.2元/月，如果以降息前利率7.2%計算，首付兩成后月供高達3149.4元，大降息后月供減少了665元，而且總利息也減少159648元，相當劃算。滿(mǎn)堂紅置業(yè)專(zhuān)家表示，大幅降息買(mǎi)家獲得實(shí)惠，大大增加了入市的決心，短期內必將刺激大量剛性需求者入市，特別是首次購買(mǎi)90平方米以下的物業(yè)的買(mǎi)家。

　　合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士表示，準備申請房貸購房客戶(hù)群對央行降息較為敏感，尤其是近期有迫切購房需求的新婚置業(yè)等人士認可降息對他們產(chǎn)生較大利好，表示會(huì )在近期加快實(shí)施購房計劃，而降息后這些有迫切購房需求的客戶(hù)成交速度有所加快。

　　滿(mǎn)堂紅成交數據顯示，目前廣州二手住宅租金約29元/m2/月，二手房均價(jià)約7000元/m2，投資回報率在4.6%左右，基本與2008年上半年持平。滿(mǎn)堂紅置業(yè)專(zhuān)家表示，2007年以來(lái)樓價(jià)大幅上漲，住宅投資回報率不斷下降，房貸新政后雖然樓價(jià)有所回調，但二手樓價(jià)基本穩定在7000元/m2左右，所以回報率基本維持較低水平。這次利率大幅度下降，但對投資回報率并沒(méi)有直接影響，不過(guò)利率下調后月供會(huì )減少，使以租代供成為可能，當然要視乎首付的比例。

　　　　以租養供成為可能

　　以目前樓價(jià)和租金為參考，一個(gè)70平方米的兩房單位總價(jià)為49萬(wàn)元，按照首付兩成、利息七折，還款期20年的商業(yè)貸款計算，等額本息還款月供為2434.51元。該兩房市場(chǎng)參考租金為2030元/月，要實(shí)現以租代供的話(huà)，可以通過(guò)延長(cháng)貸款年限至25年或首付三成(月供在2150元左右)。央行大幅降息后，要實(shí)現以租代供相對容易得多，部分投資回報率高的樓盤(pán)更加容易實(shí)現，甚至租金比月供要高，主要集中在天河北、環(huán)市東、東風(fēng)西等板塊，投資回報率基本上都在5.5%以上。

　　中原地產(chǎn)區域總監潘婉霞表示，現在5年以上貸款基準利率由原來(lái)的7.22%下調到6.12%，首次置業(yè)買(mǎi)家可享受下調30%的利率優(yōu)惠，下浮之后的利率是4.284%。這個(gè)貸款利率相對現在一些較為成熟區域的租賃回報率是比較低的。如淘金板塊和天河北板塊的租賃回報率平均為5%�？偟膩�(lái)說(shuō)，大降息后二手物業(yè)的租賃回報率稍高于銀行貸款利息。這樣會(huì )刺激部分買(mǎi)家購房，用于出租投資。(李鳳荷)