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　　受減稅、降息等利好政策的刺激，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了今年以來(lái)罕見(jiàn)的回暖跡象。11月，北京、上海、深圳商品房的成交量環(huán)比均有五成左右的漲幅。受此影響，A股房地產(chǎn)板塊表現相對較為強勢，11月份跑贏(yíng)上證指數10.53個(gè)百分點(diǎn)。那么，近期樓市成交量的回暖，究竟是市場(chǎng)持續“探底”過(guò)程中的反彈，還是就此反轉進(jìn)入上升通道？

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，僅憑11月份各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)比數據，還難以得出樓市將走出低谷的結論。首先，地產(chǎn)新政比如契稅減免，主要是11月后生效，這使得大部分原計劃在10月實(shí)現的購買(mǎi)需求，推遲到了11月份，從而導致了環(huán)比數據出現“井噴式”增長(cháng)。北京、上海等一線(xiàn)城市的成交量在11月前兩周集中釋放，便說(shuō)明了這一點(diǎn)。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一年多的持續低迷后，成交基數本身已經(jīng)很低；環(huán)比增長(cháng)五成后絕對值依然很小，成交量的同比降幅還在四成以上。

　　更為重要的是，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一重要變量，房?jì)r(jià)的調整是否到位，還存在很大爭議，這是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖的重要因素。

　　萬(wàn)科董事長(cháng)王石在最近舉辦的“2008(第七屆)中國企業(yè)領(lǐng)袖年會(huì )”上表示，過(guò)去兩年，房地產(chǎn)價(jià)格高漲并帶有泡沫，所以現在的市場(chǎng)調整是應該的，他同時(shí)認為調整還沒(méi)有到位。

　　就目前而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)指標預示著(zhù)，整體樓市依然處于“下行通道”。一是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和家庭收入上升的差距越來(lái)越大，已經(jīng)到了一個(gè)剪刀差的比例；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存越來(lái)越多，造成了大量的積壓。這兩個(gè)指標沒(méi)有解除“預警”，市場(chǎng)便還會(huì )繼續調整。

　　另外，外圍市場(chǎng)和全球經(jīng)濟的前景不容樂(lè )觀(guān)。有專(zhuān)家指出，如果在各種擴張性財政政策和貨幣政策刺激下，宏觀(guān)經(jīng)濟尚不能有效企穩，那么，居民的收入預期還會(huì )持續下滑，商品房成交量也難以持續放大。尤其是4萬(wàn)億投資中，政府強調要加強保障性住房建設，這顯然更不利于消化市場(chǎng)存量房。

　　“不要誤以為紅葉是春天來(lái)臨的象征，其實(shí)那是秋天，是進(jìn)入冬天的標志�！睂τ谏显鲁霈F樓市成交量轉暖跡象，SOHO董事長(cháng)潘石屹用“季節”作了一個(gè)隱喻。潘石屹認為，對目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷不能過(guò)分樂(lè )觀(guān)。高盛前日發(fā)表報告也顯示，預計未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)銷(xiāo)售前景仍不容樂(lè )觀(guān)，波動(dòng)的可能性很大，房?jì)r(jià)下行趨勢不會(huì )很快扭轉。

　　從景氣周期看，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入“非景氣”區間，重回景氣周期不可能“一蹴而就”。1-10月，全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降16.5%，銷(xiāo)售金額同比下降17.4%；全國購置土地面積和完成開(kāi)發(fā)土地面積繼1-9月首次出現負增長(cháng)后，降幅進(jìn)一步擴大，同比分別減少了5.6%和2.5%。

　　數據顯示，多數城市在11月后兩周的成交量已經(jīng)有所回落。而進(jìn)入12月后的第一周，部分一線(xiàn)城市的日平均成交量又再次回落至9、10月份水平，樓市調整顯然還沒(méi)結束。(記者 林喆)