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　　根據北京中原最新公布的數據顯示，2008年11月，北京中高檔住宅的平均租金44.3元/平方米·月，環(huán)比下浮1.59%，其中一、二、三居室的租金分別為2908元/月、4512元/月和6199元/月。同時(shí)，從北京中高檔二手商品房的租賃成交量變化上看，11月成交量也有一定下浮，環(huán)比10月份下浮了2.78%。專(zhuān)家認為，當前租賃市場(chǎng)的不景氣與當前經(jīng)濟形勢有很大關(guān)系，而在北京不同區域，造成租賃市場(chǎng)低迷的原因各不相同。

　　●朝陽(yáng)區●

　　國際經(jīng)濟形勢影響高端租賃

　　朝陽(yáng)區的租金價(jià)格水平，由10月份的48.6元/平方米·月，下跌為11月份的47.9元/平方米·月，環(huán)比下浮1.38%。專(zhuān)家分析其主要原因為，近段時(shí)間國貿、CBD等幾個(gè)相鄰的商圈中的一些企業(yè) “裁員”或“減薪”，一些原來(lái)有意在該區域租房的客戶(hù)，由于自己的經(jīng)濟收入受到了影響，都轉向了郊區，使得一些區域出現了租客流失的現象。其次，一些租客租賃合同到期，由于自己收入減少，轉而去尋找一些租價(jià)較低的房源。另外，傳統租賃淡季的到來(lái)，換房的租客也少了很多，種種原因使得該區域租賃價(jià)格出現了一定的下浮。此現象也影響到了周邊的崇文、宣武等一些區域。

　　而世邦魏理仕的相關(guān)專(zhuān)家則認為，在美國愈演愈烈的金融危機的影響下，未來(lái)一些海外公司可能會(huì )削減員工到北京的外派計劃和居住預算，這對朝陽(yáng)區尤其是CBD附近的高檔住宅市場(chǎng)需求將產(chǎn)生影響。

　　●海淀區●

　　“就業(yè)”壓力轉嫁租賃市場(chǎng)

　　海淀區租金價(jià)格由10月份的49.7元/平方米·月，下跌為11月份的48.8元/平方米·月，環(huán)比下跌了1.82%。該區域的主要承租人群為一些高校學(xué)生、IT產(chǎn)業(yè)人員、公司白領(lǐng)等，今年嚴峻的就業(yè)形勢使許多將要畢業(yè)的高校學(xué)生不得不推遲離校計劃，此外，在該區域工作的一些公司職員換房現象也有所減少。另外，一些業(yè)主的心態(tài)也發(fā)生了變化，冬季為傳統的租賃淡季，年關(guān)將至，假期到來(lái)，如果房屋現在租不出去，將可能會(huì )空置三四個(gè)月，一些業(yè)主為減少房屋空置成本，不得已降價(jià)將房屋出租。

　　●亦莊●

　　受困“減薪潮”

　　亦莊區域租金價(jià)格由10月份的29.2元/平方米·月，下跌為11月份的28.4元/平方米·月，環(huán)比下跌了2.83%，成為租金價(jià)格下浮最大的區域。分析其原因，除傳統淡季來(lái)臨、影響租金價(jià)格變動(dòng)外，主要原因為，該區域租賃主體人員變動(dòng)和經(jīng)濟收入的變化較為明顯。亦莊經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區內共有3000多家企業(yè)，涵蓋了電子信息、生物、醫藥、軟件制造、物流等眾多領(lǐng)域，但是面臨全球性的經(jīng)濟危機，各大企業(yè)紛紛采取措施應對，“減員”、“減薪”或停止招收新入職人員等。這些應對措施使得該區域租賃主體即這些企業(yè)的白領(lǐng)、職工、中高層領(lǐng)導等人員出現了變動(dòng)，而且租賃主體的經(jīng)濟收入也發(fā)生了變化，使得該區域的租金價(jià)格大幅下降。

　　●預測●

　　租賃價(jià)格將繼續下行

　　由于受到傳統淡季和全球金融危機的影響，租賃市場(chǎng)的一些業(yè)主心態(tài)和租賃主體的經(jīng)濟收入都發(fā)生了一些變化，11月北京市中高檔二手商品房租賃均價(jià)出現了一定的下浮。加上明年春節比歷年提前了半個(gè)月，一部分外地來(lái)京務(wù)工、求職人員已經(jīng)開(kāi)始提前離京，北京市租賃市場(chǎng)需求持續減弱，而房源供給量不斷增加。預計12月份租賃市場(chǎng)供需不平衡將會(huì )進(jìn)一步的擴大，一定程度上將影響租金價(jià)格繼續下行發(fā)展。

　　世邦魏理仕研究部董事覃曉梅表示，接下來(lái)的圣誕和春節假期是高檔住宅租賃市場(chǎng)的淡季，加之動(dòng)蕩的經(jīng)濟形勢，2008年四季度至2009年的高檔住宅租賃市場(chǎng)前景并不樂(lè )觀(guān)，目前一些小業(yè)主由于預期降低而加大了租賃成交價(jià)格的彈性，導致平均成交租金出現小幅下降。預計四季度及明年市場(chǎng)平均租金將進(jìn)一步下調，空置率則繼續保持在高位。(衛東）