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　　買(mǎi)別墅除了要注意購買(mǎi)普通住房的一般問(wèn)題外，還要注意以下六大問(wèn)題。

　　一、 “小產(chǎn)權”。小產(chǎn)權相對大產(chǎn)權而言。大產(chǎn)權房屋產(chǎn)證由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)發(fā)放，小產(chǎn)權房屋產(chǎn)證由鄉鎮政府發(fā)放。大產(chǎn)權房能正常上市交易，價(jià)格較貴，小產(chǎn)權房不能正常上市交易，價(jià)格較便宜。原因是小產(chǎn)權房是農村集體所有土地，根據《土地法》規定，是不能出讓、轉讓的,非集體經(jīng)濟組織成員購買(mǎi)此類(lèi)房屋，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權登記，合法權益難以得到保護。如投資的話(huà)，也不能起到保值、增值的作用。因此,一定要慎重。

　　二、 “送花園”。別墅一般都帶花園，如果是獨幢別墅，花園的面積還會(huì )較大，因而 “花園”也是別墅銷(xiāo)售時(shí)的一大亮點(diǎn)。但細分析的話(huà)，產(chǎn)權人實(shí)際上不能享有花園的所有權，因為別墅的花園一般也就是用苗圃和柵欄圍起來(lái)的部分，這部分面積是不會(huì )體現在產(chǎn)證里的。另外，根據 《物權法》規定，這部分權利應當屬于全體業(yè)主所有，除非花園面積體現在產(chǎn)證里，否則并不能成為實(shí)實(shí)在在的權利。

　　三、 “送露臺”。露臺是指供人室外活動(dòng)的屋面或底層地面伸出室外的有圍護、無(wú)頂蓋的臺面。露臺的面積并不計算在建筑面積之中。因此，如說(shuō) “送露臺”，并不能算是贈送，因為露臺本來(lái)就沒(méi)有算面積。

　　四、 “送 (半)地下室”。

　　地下室是指房間地面低于室外地平面高度、超過(guò)該房間凈高的一半者；半地下室是指房間地面低于室外地平面高度、超過(guò)該房間凈高的三分之一，但不超過(guò)一半的地下室。如果地下室的凈高超過(guò)2.2米，那么應當算在建筑面積里，如果沒(méi)有超過(guò)，則不算建筑面積。

　　五、稅收。買(mǎi)賣(mài)別墅所繳納的稅收比普通商品房多。因此，要學(xué)會(huì )測算交易成本。

　　1、獨棟別墅：土地增值稅：

　　(賣(mài)出價(jià)-原購入價(jià)-原購房契稅-本次轉讓的營(yíng)業(yè)稅)×（30%—60%)。個(gè)人所得稅： (賣(mài)出價(jià)-原購入價(jià)-原購房契稅-本次轉讓的營(yíng)業(yè)稅)×（30%—60%)-買(mǎi)賣(mài)成本-裝修成本-貸款利率×20%。

　　2、聯(lián)排、疊加、雙拼別墅：土地增值稅： (賣(mài)出價(jià)-原購入價(jià)-原購房契稅-本次轉讓的營(yíng)業(yè)稅)×（30%-60%)。個(gè)人所得稅：(賣(mài)出價(jià)-原購入價(jià)-原購房契稅-本次轉讓的營(yíng)業(yè)稅) ×（30%-60%)-買(mǎi)賣(mài)成本-裝修成本-貸款利率×20%或可以選擇征收全額的1%或2%。

　　滿(mǎn)3年不滿(mǎn)5年的，土地增值稅減半；滿(mǎn)5年的不征收土地增值稅；唯一住房且滿(mǎn)5年的，雙免，只繳納本次轉讓的營(yíng)業(yè)稅。

　　六、貸款。別墅的貸款成數比住宅要低，銀行一般最高成數控制在五成；則不能申請公積金貸款，只能申請商業(yè)貸款。(作者張黔林 為上海大邦律師事務(wù)所律師）