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　　近日有媒體報道，中國赴美“看房團”將于今年2月從北京出發(fā)，前往紐約、舊金山及洛杉磯等經(jīng)濟發(fā)達城市，主要考察價(jià)值30萬(wàn)至80萬(wàn)美元左右的房源，并擇機出手。

　　據記者了解，去年年末就有一家美國地產(chǎn)中介World Land Partner公司在北京運作市民轉戰美國樓市。去美國抄底買(mǎi)房，一時(shí)間沸沸揚揚。

　　赴美購房源于兩大目的

　　袁先生是一家知名外企的高管，家底豐厚的他希望能在低迷的金融環(huán)境中找到一條投資新途徑。在得知了World Land Partner公司海外購房的宣傳活動(dòng)后，袁先生和幾位朋友如期出席了該公司組織的宣講會(huì )。

　　在宣講會(huì )上記者注意到，80%以上的咨詢(xún)者都抱有和袁先生相似的想法：希望通過(guò)購買(mǎi)處于低谷的美國房產(chǎn)進(jìn)行投資。事實(shí)上，相對于北京市內動(dòng)輒幾百萬(wàn)元的商品房，很多標價(jià)不足百萬(wàn)元人民幣的美國別墅確實(shí)存在著(zhù)不小的誘惑力。據該公司工作人員介紹，這些別墅多為按揭還款失敗而被迫由銀行收回的房產(chǎn)，而如今美國各家銀行資產(chǎn)流動(dòng)情況緊張，紛紛采用低價(jià)策略銷(xiāo)售存留房產(chǎn)。借此給了中國消費者進(jìn)場(chǎng)抄底的機會(huì )。

　　除用于投資外，還有一部分市民欲購買(mǎi)美國房產(chǎn)用于自住。在宣講會(huì )中記者注意到，席間一位女士不停詢(xún)問(wèn)有關(guān)美國移民政策的問(wèn)題。據這位女士稱(chēng)，身邊十多個(gè)家境殷實(shí)的朋友打算一同到美國養老，因此購房目標定為風(fēng)景秀麗、設施完備的新型社區內的獨棟別墅。

　　兩大類(lèi)房源對應不同需求

　　據調查，記者獲悉目前在國內市場(chǎng)上出售的海外房源同樣分為二手房和期房?jì)纱箢?lèi)。但具體操作和國內相比有著(zhù)不小的差別。

　　美國二手房主要來(lái)源于法拍房(法院拍賣(mài)房)，即銀行收回的還款失敗的房產(chǎn)。這些房產(chǎn)經(jīng)歷了前幾年熱火朝天的炒作，而后受到次貸危機的影響，身價(jià)暴跌至原價(jià)的幾十分之一。而商業(yè)銀行急于將這些房產(chǎn)出售套現，于是委托給諸如World Land Partner這樣的房地產(chǎn)中介尋求買(mǎi)家。而投資實(shí)力日漸顯露的中國市場(chǎng)成為了引資“新大陸”，不斷吸引著(zhù)這些房屋中介前來(lái)淘金。

　　相比之下，美國房地產(chǎn)界所謂的“期房”與國內的差別就更大了。不同于我國房屋70年的產(chǎn)權期限，美國的土地具有永久所有權。土地一經(jīng)購買(mǎi)，上至天空大氣，下至地下礦藏全部擁有。購買(mǎi)土地者享有所有權、使用權、交易權、抵押權、贈送權、開(kāi)發(fā)權等一系列權利。更具誘惑力的是，土地所有權與國籍身份分開(kāi)管理，即外籍人員也可買(mǎi)賣(mài)土地，并且享受相關(guān)的法律保護。購買(mǎi)土地后，房主可由自己或委托中介公司完成新房的修建。

　　美國買(mǎi)房操作流程并不復雜

　　在我國，由于相關(guān)的房屋買(mǎi)賣(mài)法律不完善，被黑中介、不法開(kāi)發(fā)商利用“一房多賣(mài)”的手段騙取高額房款的案件屢見(jiàn)不鮮。由此不少的消費者向記者表示，擔心由于對美國法律的生疏讓不法分子鉆了空子。對此，記者采訪(fǎng)到了多年從事地產(chǎn)案件咨詢(xún)工作的北京市長(cháng)安律師事務(wù)所閆勝利律師。

　　“單從買(mǎi)賣(mài)流程上講，在美國買(mǎi)房要比在中國買(mǎi)房安全得多。這很大程度上來(lái)源于美國地產(chǎn)實(shí)行的土地100%所有權制度�！�

　　閆律師告訴記者，國內之所以會(huì )頻繁出現“一房多賣(mài)”現象，根本在于房屋的所有權與使用權是相分離的，“黑中介、不法開(kāi)發(fā)商利用這一特點(diǎn)，手握房屋所有權，而將使用權分別賣(mài)給不同購房人，以賺取暴利�！�

　　在美國購房這種風(fēng)險基本不存在�！胺课莸乃�有權是獨一無(wú)二的，取得了美國土地的所有權，就等于把土地上的一切權利據為己有，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商，還是房屋中介，都不可能擁有同一片土地的第二份所有權�！�

　　此外，過(guò)戶(hù)機構與雙方律師的審批機制也確保了赴美買(mǎi)房的安全性�！懊绹�的房屋中介和律師除了要定期經(jīng)過(guò)政府審批，還要繳納10%左右的傭金費用作為保證金，管理十分嚴格。規范的行業(yè)要求和職業(yè)素質(zhì)使得中介和律師不太可能冒險欺騙消費者�！�

　　閆律師告訴記者，在美國簽署購房合同時(shí)相當正式，會(huì )有雙方律師、過(guò)戶(hù)公司甚至政府有關(guān)部門(mén)人員一同出席�！翱捶�、議價(jià)的工作已經(jīng)在前期完成，購買(mǎi)方簽署合同后，即可拿到土地所有權。簡(jiǎn)單透明的程序也保證了交易不會(huì )節外生枝�！�

　　房租回報率約8%

　　買(mǎi)賣(mài)流程安全可行，購房者關(guān)心的下個(gè)問(wèn)題就是投資回報率了。

　　據一位業(yè)內人士張先生透露，如果購房者選擇的房產(chǎn)位置比較好，光每年租金就可達到購房?jì)r(jià)格的8%左右，這在國內市場(chǎng)是不可能的。

　　以張先生經(jīng)手的一處紐約郊區別墅為例，該房源為法拍房，銀行以20萬(wàn)美元的低廉價(jià)格出售，過(guò)戶(hù)時(shí)支付的總費用(包括過(guò)戶(hù)機構收取費用，律師費以及中介費用等)為房產(chǎn)的9%，每年物業(yè)稅費合計2%至3%，算下來(lái)購房者花費總額為17.6萬(wàn)美元，按7人民幣比1美元的匯率計算，中國消費者實(shí)際支付為124萬(wàn)元。

　　張先生告訴記者，如果買(mǎi)下房子后用于出租，收益是很可觀(guān)的�！鞍凑沾钨J危機發(fā)生后的美國租賃市場(chǎng)行情來(lái)看，這種別墅年租金收益在1.6萬(wàn)美元左右，也就是購房?jì)r(jià)格的8%左右，很劃算的�！�

　　海外購房遠非十全十美

　　經(jīng)歷過(guò)大起大落的中國投資者用自己的血肉代價(jià)學(xué)會(huì )一個(gè)道理：沒(méi)有天上掉餡餅的好事�？此瓢踩�性高、收益又好的海外購房行為必然會(huì )牽引著(zhù)某些風(fēng)險。經(jīng)過(guò)調查，記者總結出海外購房中需要國內投資者特別關(guān)注的三個(gè)方面。

　　一、購房需一次性付全款

　　據World Land Partner公司柏建介紹，次貸危機之后，無(wú)論是購買(mǎi)土地還是二手房，在美國均要求一次性交付全款。這樣的規定無(wú)形中阻止了中國市民“用房租抵貸款”的美夢(mèng)。

　　目前市場(chǎng)上最便宜的房產(chǎn)加上各項費用也要50萬(wàn)元人民幣，就算如今在北京有很多人具備這樣的經(jīng)濟實(shí)力，但要進(jìn)行純粹的投資，而且還是把錢(qián)花在大洋彼岸的另一頭，就需要投資者著(zhù)實(shí)考慮一番了。

　　“眾所周知美國的經(jīng)濟遭受到很大的沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)的損失更是首當其沖，可以預計到它的復蘇將是一個(gè)漫長(cháng)的階段，如果中國投資者要進(jìn)入美國地產(chǎn)行業(yè)，就必須作好打持久仗的準備�！北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強說(shuō)。

　　此外，陳國強告訴記者，美國房產(chǎn)高額的物業(yè)稅費也是值得特別考慮的。100萬(wàn)左右的房產(chǎn)每年物業(yè)費高達2萬(wàn)元以上，比中國高出了近十倍。

　　二、并不利于投資移民

　　針對不少消費者準備將當地房產(chǎn)作為移民籌碼的打算，記者詢(xún)問(wèn)了一家擅長(cháng)處理美國移民事宜的咨詢(xún)公司。該公司的業(yè)務(wù)人員告訴記者，美國的房產(chǎn)管理與移民機制是相分離的。外籍人士可以在美國投資買(mǎi)房，但卻不能借此要求加入美國國籍。

　　“在美國確實(shí)存在投資移民的方式，要求至少拿出50萬(wàn)美元進(jìn)行特定項目的投資，而這個(gè)項目是由美國政府選擇的，不包括在當地買(mǎi)房�！�

　　三、要選擇有投資價(jià)值的房產(chǎn)

　　任何種類(lèi)的投資都有成功與失敗的案例。海外購房同樣如此。陳國強告訴記者，美國買(mǎi)房購地需要注意三個(gè)因素：

　　首先判斷時(shí)機是否恰當。目前美國樓市的大泡沫破裂促使當地房?jì)r(jià)正處于低谷，但經(jīng)濟不確定性還很大，美國樓市是不是已經(jīng)迎來(lái)了最低點(diǎn)，還未嘗可知。

　　其次，根據自身需求選擇房產(chǎn)位置。美國買(mǎi)房究竟是為了投資還是自住，是購房者需要解決的一個(gè)重要問(wèn)題。如果用于投資，建議選擇較為成熟的城市，比如紐約、底特律等；如果用于休閑自住，不妨購買(mǎi)風(fēng)景宜人、適宜居住的新型城市，比如美國南岸的一些地區。此外，選擇社區也很重要，就如同在北京，不同的區域吸引著(zhù)不同的人群。美國也是一樣的，大學(xué)附近房屋一定比同類(lèi)型的其他地方租金要高；所在位置交通便利的房子就容易租出去等等。關(guān)鍵還是要購房者自己到當地去感受，深程度地了解房源的房屋狀況、地理位置、周邊環(huán)境等情況。(通訊員 朱惠寧)