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　　2008年，樓市的劇變年。對于樓市營(yíng)銷(xiāo)來(lái)說(shuō)，是從樓賣(mài)得太好的“營(yíng)銷(xiāo)無(wú)用論”，迅速轉變成樓賣(mài)不出去的“營(yíng)銷(xiāo)無(wú)效論”。2008年最關(guān)鍵的營(yíng)銷(xiāo)大事件都在“價(jià)格”二字做文章，要不就“成本價(jià)”、“半價(jià)賣(mài)樓”；要不就是“不降價(jià)”、“不打折”，表面是截然相反的態(tài)度，其實(shí)都是一樣的焦灼與狐疑。

　　2008年，對于樓市營(yíng)銷(xiāo)來(lái)說(shuō)，是無(wú)奈卻亢奮的一年。

　　謽發(fā)音：jiang

　　釋義：死扛

　　營(yíng)銷(xiāo)事件一：

　　“成本價(jià)”祭出江湖

　　去年以來(lái)，廣州樓價(jià)不斷下降，開(kāi)發(fā)商的小幅度降價(jià)賣(mài)樓已很難吸引精明的購房者了。由恒大御景半島于去年12月初率先打出“成本價(jià)賣(mài)樓”的口號：?jiǎn)蝺r(jià)7800元/平方米起附送3000元/平方米裝修后，市場(chǎng)上“成本價(jià)”三個(gè)字便流行起來(lái)�！俺杀緝r(jià)”成為繼“大特價(jià)”、“超筍價(jià)”之外，又一個(gè)更具誘惑力的地產(chǎn)名詞。

　　畫(huà)外音：是不是成本價(jià)其實(shí)只有開(kāi)發(fā)商自己知道，不過(guò)這三個(gè)字著(zhù)實(shí)有誘惑，比“噴血大降價(jià)”更有殺傷力。

　　犇發(fā)音：bēn

　　釋義：夠牛

　　營(yíng)銷(xiāo)事件二：

　　逆市封盤(pán)、不打折

　　深度調整期的廣州樓市，有開(kāi)發(fā)商拼命降價(jià)賣(mài)樓出貨，也有開(kāi)發(fā)商封盤(pán)等候市場(chǎng)回暖。后者典型代表就是僑鑫集團旗下的匯景新城，去年8月高調稱(chēng)要封盤(pán)練內功。而同樣夠牛氣的樓盤(pán)還有老城樓盤(pán)新城市逢源，該盤(pán)開(kāi)盤(pán)推行“無(wú)折扣銷(xiāo)售”的模式，不僅開(kāi)盤(pán)不打折，且不同付款方式下的樓價(jià)都是一樣的。

　　畫(huà)外音：可能只有像匯景新城這樣的豪宅盤(pán)，才敢于說(shuō)封盤(pán)不賣(mài)，只怕中低端樓盤(pán)越封盤(pán)越?jīng)]人買(mǎi)呢。而也只有熱求者眾的老城項目，才有不打折的勇氣，不過(guò)打折不打折，其實(shí)也不是那么重要，關(guān)鍵是定價(jià)的問(wèn)題。

　　槑發(fā)音：mei

　　釋義：很傻

　　營(yíng)銷(xiāo)事件三：

　　半價(jià)開(kāi)盤(pán)、買(mǎi)三送三

　　去年1月26日，錦繡香江在樓市的冬天里，用“半價(jià)認購”打了一場(chǎng)虛擬的價(jià)格戰，1天成交3.3個(gè)億，開(kāi)盤(pán)大勝。去年四月，在金沙洲大橋旁的公路上，掛著(zhù)一個(gè)巨幅招牌廣告“150萬(wàn)元！糖果別墅買(mǎi)3層送3層送3個(gè)車(chē)位”，這一廣告讓不少買(mǎi)家動(dòng)心。

　　畫(huà)外音：無(wú)論是半價(jià)開(kāi)盤(pán)，還是“買(mǎi)三送三”，所有開(kāi)發(fā)商“讓利”的部分，都還不是“羊毛出在羊身上”。其實(shí)最重要的還是性?xún)r(jià)比的問(wèn)題，而不是送了多少的問(wèn)題。消費者再傻再天真，也不會(huì )因為一個(gè)“送”字就決定購房。

　　囧發(fā)音jiǒng

　　釋義：郁悶

　　營(yíng)銷(xiāo)事件四：

　　傍上“限價(jià)房”

　　最早一個(gè)盯著(zhù)限價(jià)房做營(yíng)銷(xiāo)的是碧桂園鳳凰城美寓，該盤(pán)打著(zhù)“比限價(jià)房便宜”的招牌吸引買(mǎi)家。讓不少限價(jià)房準買(mǎi)家棄限價(jià)房投奔商品房。焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)統計的8月廣州熱銷(xiāo)樓盤(pán)排行榜中，鳳凰城以585套業(yè)績(jì)排名第一，均價(jià)3800元/平方米比周邊限價(jià)房萬(wàn)科新里程和龍光峰景華庭價(jià)格都要低。接下來(lái)，市場(chǎng)上效仿者也陸續出現了，而銷(xiāo)售人員也樂(lè )于將自己的價(jià)格與限價(jià)房比較，傍上“限價(jià)房”，成為一段時(shí)間內的營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)。

　　畫(huà)外音：漸漸地，與限價(jià)房比價(jià)格的營(yíng)銷(xiāo)手法消失了，究其原因，是限價(jià)房也不好賣(mài)了，限價(jià)房?jì)r(jià)也不低了，而且年底，由于廣州第一個(gè)限價(jià)房陷于“收樓門(mén)”之后，“限價(jià)房”更加遭人白眼，如今如果還來(lái)和“限價(jià)房”比，那可真夠“窘”的了。

　　焱發(fā)音：yàn

　　釋義：火爆

　　營(yíng)銷(xiāo)事件五：

　　明星助陣，人氣十足

　　去年恒大御景半島開(kāi)盤(pán)請來(lái)成龍為樓盤(pán)剪彩，超過(guò)3萬(wàn)市民看樓順便看明星，御景半島一炮而紅。嘗到甜頭后，去年恒大幾乎是開(kāi)盤(pán)必請明星，去年9月廣州恒大山水城開(kāi)盤(pán)，恒大請來(lái)了謝霆鋒、范冰冰、林熙蕾、蔡卓妍四大明星到現場(chǎng)助勢，人氣十足。

　　畫(huà)外音：明星效應自然不可小覷，不過(guò)要深究恒大樓盤(pán)的熱銷(xiāo)原因，“開(kāi)盤(pán)必特價(jià)”雖然直白，但是其效果也等同于明星的回眸一笑。

　　圐圙發(fā)音：kū lüè

　　釋義：和諧

　　營(yíng)銷(xiāo)事件六：

　　保值承諾、降價(jià)補償

　　在深圳、北京、上海、武漢等地連續發(fā)生業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行降價(jià)補償的事件后，去年4月，大運家園推出了廣州樓市首份“房產(chǎn)保值承諾書(shū)”，明確在去年4-6月期間購買(mǎi)大運家園的買(mǎi)家，可以獲得房產(chǎn)保值承諾，在2009年底前樓盤(pán)降價(jià)，業(yè)主可獲得相應價(jià)格差額饋贈。6月份，利海集團旗下三盤(pán)推出協(xié)議式“差額返還”計劃。據了解，該計劃具體內容是指客戶(hù)在購買(mǎi)該計劃所指定的物業(yè)后，如同等單位出現價(jià)格回落而給客戶(hù)造成損失，則利海集團會(huì )將損失的差額全數返還。12月，新城市·逢源在發(fā)售時(shí)，也作出“保值發(fā)售”的承諾：項目絕不降價(jià)，若業(yè)主發(fā)現在樓盤(pán)發(fā)售至交樓期間出現降價(jià)的情況，發(fā)展商將會(huì )百分百補償降價(jià)差額給業(yè)主。

　　畫(huà)外音：保值承諾盡管體現出開(kāi)發(fā)商一定的市場(chǎng)誠意，但是如此“承諾”能夠真正兌現還是未知數。原因有一：如何認定自己購買(mǎi)的單位是否已經(jīng)降價(jià)？畢竟房子是唯一的，與其他物業(yè)很難有可比較性。第二：就算在售過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商不降價(jià)，但是同路段的同類(lèi)型物業(yè)已經(jīng)降價(jià)，那么，事實(shí)上物業(yè)的價(jià)值在貶值仍是不可避免的事實(shí)。

　　巭發(fā)音：pu

　　釋義：運動(dòng)

　　營(yíng)銷(xiāo)事件七：

　　舉國奧運、地產(chǎn)練功

　　2008年中國奧運年，廣州樓市也少不了奧運營(yíng)銷(xiāo)，奧運明星作客樓盤(pán)比比皆是。比如去年10月，廣州雅居樂(lè )一尺山居開(kāi)盤(pán)，開(kāi)發(fā)商就邀請了奧運會(huì )中最熱的體育明星———中國羽壇名將、體壇金牌情侶檔林丹、謝杏芳到場(chǎng)坐鎮，吸引了大批市民到場(chǎng)看樓看明星。

　　畫(huà)外音：奧運熱、全民運動(dòng)的高潮已經(jīng)過(guò)去了，但是開(kāi)發(fā)商的練內功卻剛剛開(kāi)始。這一場(chǎng)運動(dòng)會(huì )不是娛樂(lè )、狂歡與聚會(huì )，卻是一場(chǎng)生死搏擊的殘酷之戰。

　　靐發(fā)音：bìng

　　釋義：雷倒

　　營(yíng)銷(xiāo)事件八：

　　6萬(wàn)元/平方米，再送菲傭

　　去年最具創(chuàng )意的營(yíng)銷(xiāo)手法，莫過(guò)于錦繡香江“空中高爾夫1號”6萬(wàn)元/平方米的天價(jià)開(kāi)盤(pán)。受矚目的除了驚天價(jià)格和超豪裝修外，還有附送的禮物———3套秘書(shū)房、2輛秘書(shū)寶馬、1個(gè)英時(shí)管家、2個(gè)菲傭等等。而這些都是推樓中小戶(hù)型的鋪墊。這樣炒作賣(mài)樓的雷倒一大片，許多人都到開(kāi)盤(pán)現場(chǎng)看熱鬧，因為看一看6萬(wàn)元/平方米的房子也是值得的。

　　畫(huà)外音：天價(jià)開(kāi)盤(pán)確實(shí)很牛，而送的“禮品”卻著(zhù)實(shí)雷人。有網(wǎng)友笑稱(chēng)，又送汽車(chē)又送房子，又送管家又送菲傭，再送下去就差送老婆了。

　　嘦發(fā)音：jiao

　　釋義：只要

　　營(yíng)銷(xiāo)事件九：

　　零首付：讓你買(mǎi)得起，只要你想買(mǎi)

　　早在去年初，廣州就已經(jīng)出現“猶抱琵琶半遮面”的低首付。當時(shí)包括富力地產(chǎn)、時(shí)代集團、利海集團等大中型開(kāi)發(fā)商，均推出可以先付一成首期，余款在3個(gè)月內補齊的優(yōu)惠方式。但是由于當時(shí)樓價(jià)并未跌到合理水平以及在銀根尚未放松的背景下，低首付促銷(xiāo)并未出現立竿見(jiàn)影的效果。直到年底的促銷(xiāo)大戰，低首付又再次聲勢浩大重出江湖。以恒大、祈福、時(shí)代等為代表的低首付樓盤(pán)受到了極大關(guān)注。

　　畫(huà)外音：低首付、“零首付”促銷(xiāo)手法的重出江湖，是廣州樓盤(pán)促銷(xiāo)血拼又一見(jiàn)證，實(shí)現了“只要你想買(mǎi)，便可以買(mǎi)得起”的購房一路綠燈，然而該促銷(xiāo)手法蘊藏著(zhù)不小的樓市風(fēng)險，“只要”一被捅破，將會(huì )有更大的危機襲來(lái)。

　　嘂發(fā)音：jiao

　　釋義：混亂

　　營(yíng)銷(xiāo)事件十：

　　一二手聯(lián)動(dòng)、非常時(shí)期的“實(shí)用主義”

　　去年6月，中海金沙灣以“最低價(jià)僅5800元/平方米”的口號掀起了一二手聯(lián)動(dòng)的序幕，買(mǎi)家只要在合富輝煌旗下子公司報名，便可以享受團購優(yōu)惠。隨后，中原地產(chǎn)代理的時(shí)代YOU公寓、時(shí)代糖果等樓盤(pán)，滿(mǎn)堂紅代理的力迅原筑、翡翠綠洲、君珀國際等樓盤(pán)，也陸續掀起了陣勢強大的一二手聯(lián)動(dòng)售樓行動(dòng)。兩個(gè)月之間，通過(guò)該方式售樓的樓盤(pán)就達二三十個(gè)，而今，仍有越來(lái)越多的中高檔樓盤(pán)采用這種方式賣(mài)樓，一二手聯(lián)動(dòng)成為營(yíng)銷(xiāo)界最流行的話(huà)題之一。一二手聯(lián)動(dòng)是樓市非常時(shí)期內的“實(shí)用主義”賣(mài)樓措施，“無(wú)論黑貓白貓，抓住了老鼠就是好貓”。