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　　自從本報上期“投資周刊”(見(jiàn)2009年1月12日B01版《四問(wèn)房貸利率7折優(yōu)惠》)對銀行房貸優(yōu)惠進(jìn)行報道后,許多讀者來(lái)信來(lái)電進(jìn)行咨詢(xún)�；�于讀者近期所關(guān)心的問(wèn)題,本報記者對房貸利率7折優(yōu)惠的情況作了進(jìn)一步的調查采訪(fǎng)。

　　采訪(fǎng)中,記者總結出了大部分貸款購房者可能遇到的如下四個(gè)問(wèn)題,并就此給出了專(zhuān)業(yè)人士的建議,希望能給讀者以借鑒。

　　1 存量貸款余額低:申請失敗有望扭轉

　　工商銀行已決定從2月1日起對符合條件的個(gè)人存量房貸7折優(yōu)惠利率進(jìn)行自動(dòng)調整,其中,沒(méi)有貸款金額上的限制。工行出臺這一措施,對其他銀行有重要的示范效應。

　　“銀行因為我的貸款余額只剩下20萬(wàn)元,所以拒絕了我的7折優(yōu)惠申請!”在向本報記者報料時(shí),鄧女士氣憤地說(shuō)。2005年,她在某國有大銀行貸款30萬(wàn)元購買(mǎi)了一套商品房,還了3年多,加上部分提前還貸,還剩下20萬(wàn)元的房貸。聽(tīng)說(shuō)今年銀行開(kāi)始執行新貸款優(yōu)惠政策了,她興沖沖跑去銀行咨詢(xún),但卻被告知,像她這種貸款余額低的貸款者無(wú)法獲得最優(yōu)惠貸款利率。

　　黃先生是另一位因為房貸余額低而無(wú)法獲得優(yōu)惠利率的購房者,他在一家銀行有3套貸款房產(chǎn),而且都是2002年前后購買(mǎi)的,利率統一是8.5折,現在都只剩下10多萬(wàn)元余額了。銀行房貸新政策執行以后,他前往咨詢(xún),結果發(fā)現阻撓其獲得優(yōu)惠房貸利率的不是多套貸款房產(chǎn),而是貸款余額太低�！百J款余額少不正說(shuō)明我的房貸風(fēng)險比較低嗎?為什么反而不給我優(yōu)惠呢?”黃先生想不通銀行的政策為什么對其另眼相看。

　　在記者的采訪(fǎng)過(guò)程中,銀行業(yè)人士如此回應:銀行因為貸款余額低拒絕對存量房貸客戶(hù)提供最優(yōu)惠房貸,主要是出于銀行利益的考慮,這部分房貸余額較少,其他銀行不是很感興趣,銀行流失客戶(hù)的風(fēng)險小,因此銀行不情愿主動(dòng)降利率挽留客戶(hù)。但是對于這類(lèi)客戶(hù)來(lái)說(shuō),也有多種方法可以選擇,如果資金允許,不妨提前還貸,要不然,也可以選擇轉按揭,因為也有一些銀行愿意對15萬(wàn)元以上的余額房貸提供7折優(yōu)惠利率。以上述而擁有多筆小額房貸的黃先生為例,他可以考慮提高一套房產(chǎn)的貸款余額,而還清其他三套房產(chǎn)的房貸余額,以獲得7折房貸利率,當然其中的手續就很復雜了。

　　根據最新的消息,工商銀行已決定從2月1日起對符合條件的個(gè)人存量房貸7折優(yōu)惠利率進(jìn)行自動(dòng)調整,其中,沒(méi)有貸款金額上的限制。分析人士稱(chēng),工行出臺這一措施,對其他銀行有重要的示范效應。

　　2

　　有不良還款記錄:需考慮接受銀行附帶條件

　　不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶(hù)自動(dòng)轉最優(yōu)惠利率設置的主要否決條件之一。針對銀行的附帶條件,購房者可考慮跟客戶(hù)經(jīng)理溝通,看是否有變通可能性,或者可觀(guān)望等待政策門(mén)檻進(jìn)一步降低。

　　“辦理手續時(shí),銀行工作人員給了我六七張表格,說(shuō)是都要填。那些表格中很多都是對工作性質(zhì)及收入等個(gè)人家庭狀況的調查,也包括一些在該行是否辦理相關(guān)業(yè)務(wù)的調查。其中一張表格是選擇一些銀行的附加業(yè)務(wù),如開(kāi)通短信提醒業(yè)務(wù)、辦理信用卡等�！崩钕壬鷮Υ税偎疾坏闷浣�。他告訴記者,他已經(jīng)有好幾張信用卡了,沒(méi)有再辦的必要。但是既然銀行有此要求,他也只好填了�！翱偛荒芤蛐∈Т�,畢竟利率7折能節省幾萬(wàn)元的房貸利息支出,大不了辦卡后馬上去銷(xiāo)卡,不辦點(diǎn)相關(guān)業(yè)務(wù),總怕被銀行‘砍’掉,保險一點(diǎn)為好�！碑斢浾咴偌殕�(wèn),發(fā)現他目前無(wú)法順利地從銀行獲得自動(dòng)轉換的最優(yōu)惠7折貸款,其原因主要是有逾期還款的記錄,繼而銀行對他提出了諸多的附加條件。李先生在2004年貸款購買(mǎi)了一套商品房,貸款總額70萬(wàn)元,房貸利率為基準利率的8.5折,一直以來(lái),他都準時(shí)還款。但是2008年3月份,他出差去了外地,當他回到廣州時(shí),已經(jīng)過(guò)了約定的還款期限,盡管他還是在當月歸還了房貸款項,但不良記錄已經(jīng)出現了。今年1月3日他去銀行咨詢(xún)存量房貸政策,被銀行告知,他有一次逾期還款記錄,按照銀行的規定,他這種情況不能享受自動(dòng)轉最優(yōu)惠7折利率的政策,必須去銀行填表申請,在申請過(guò)程中,個(gè)人要提供在該銀行的30萬(wàn)元理財產(chǎn)品的證明,另外,還要簽約承諾3年內不會(huì )提前還款。

　　從多數的銀行的要求來(lái)看,不良還款記錄是目前銀行為存量房貸客戶(hù)自動(dòng)轉最優(yōu)惠利率設置的主要否決條件之一。有些銀行規定,有一次逾期還款記錄,存量房貸客戶(hù)就無(wú)法自動(dòng)獲得新一年度的7折房貸利率,而有些銀行條件稍微寬松,可以接受兩到三次逾期還款記錄。針對這類(lèi)有逾期還款記錄的客戶(hù)申請7折房貸,銀行不但要求客戶(hù)購買(mǎi)理財產(chǎn)品,還要承諾三年內不提前還款,有的銀行還要求客戶(hù)辦銀行卡等等。針對銀行的這類(lèi)條件,貸款購房者可以考慮跟銀行客戶(hù)經(jīng)理進(jìn)行溝通,看是否有其他變通的可能性,否則還可以轉按揭到其他銀行。另外,銀行為避免存量房貸轉走,也很可能會(huì )略為放松。此外,還有銀行業(yè)人士建議,類(lèi)似這樣的客戶(hù)可以觀(guān)望一下,從目前的情況來(lái)看,銀行對于存量房貸客戶(hù)的政策還在變化中,門(mén)檻很可能進(jìn)一步降低。

　　3

　　前期未獲8.5折利率優(yōu)惠:可考慮同名轉按揭

　　這類(lèi)購房者可以考慮轉按揭,一些中小銀行正在積極拉攏這類(lèi)存量房貸業(yè)務(wù),轉按揭的成本也不高,手續也不復雜。

　　在接受記者采訪(fǎng)時(shí),羅先生表示,他聽(tīng)說(shuō)某國有銀行廣州芳村支行,400戶(hù)申請房貸優(yōu)惠,成功的只有2戶(hù)!“我的申請也被拒了�！彼�訴苦說(shuō),因為他此前沒(méi)有獲得銀行的8.5折房貸利率優(yōu)惠,于是銀行沒(méi)有批準他的申請。

　　隨后記者與該銀行芳村支行聯(lián)系,該支行表示,由于不少申請尚處于審核中,“400戶(hù)申請只有2戶(hù)成功”的說(shuō)法并不準確。據了解,隨著(zhù)新的房貸政策執行,很多以往享受8.5折利率購房的貸款者獲得了7折最優(yōu)惠利率,而此前沒(méi)有享受8.5折優(yōu)惠,以及由于購買(mǎi)二套住房而接受1.1倍基準利率房貸的貸款者,“最近會(huì )比較頭痛”。

　　黎先生在2007年10月買(mǎi)了第二套住房,由于當時(shí)“9·27”政策剛出臺,他這一套房的貸款利率就是在基準利率基礎上上浮10%,年利率超過(guò)8%。頂著(zhù)超高房?jì)r(jià),超高利率過(guò)了一年多,黎先生現在看到國家開(kāi)始執行新的房貸政策,立刻跑去咨詢(xún),希望他的房貸利率能降下來(lái)。但卻被告知,像他這種利率上浮的前期貸款購房者顯然是第二套貸款購房,不能獲得7折房貸利率,黎先生的心情很失落。

　　據銀行業(yè)內人士介紹,現在銀行對于存量房貸客戶(hù)獲得7折最優(yōu)惠利率都有基本要求,就是必須前期獲得了8.5折優(yōu)惠利率。銀行開(kāi)出這樣的條件也有其原因,因為8.5折是之前最優(yōu)惠的房貸利率,而且目前銀行不可能對所有存量房貸重新審查。但后期被執行上浮利率的貸款購房者顯然是貸款購買(mǎi)第二套商品房的,所以銀行拒絕給予7折最優(yōu)惠利率情有可原。

　　對于這部分客戶(hù)來(lái)說(shuō),要降低貸款利率水平可以考慮轉按揭。一些中小銀行正在積極拉攏這類(lèi)存量房貸業(yè)務(wù),轉按揭的成本也不高,手續也不復雜。主要的程序是:首先,客戶(hù)需要提供姓名身份證,產(chǎn)權證、房屋面積、竣工年限、貸款年限、貸款等信息,由代辦的中介做預審,看其是否能符合銀行要求的條件,預審通過(guò)后就由客戶(hù)與銀行簽約,接下來(lái)新的貸款銀行將審批該合同,銀行審批通過(guò)這個(gè)轉按揭貸款合同后,銀行和客戶(hù)就去交易中心辦抵押,然后新貸款行放款到客戶(hù)賬戶(hù)上,新貸款行的工作人員陪同客戶(hù)去原貸款銀行還款,最后原貸款行拿到還款后,注銷(xiāo)抵押。轉按揭也就順利完成。在這一過(guò)程可能會(huì )產(chǎn)生評估費、擔保費等手續費用,約為貸款總額的0.4%,但是由于銀行積極爭取存量房貸,這筆費用一般都可以免去,最后轉按揭客戶(hù)只需支付房地產(chǎn)交易中心要求的80元手續費。

　　4

　　婚前各自購房:婚后均可享受優(yōu)惠利率

　　婚前男女雙方各自買(mǎi)房的,目前在部分大銀行只要符合條件,可以自動(dòng)在年初轉為7折最優(yōu)惠利率；另一些銀行對于這類(lèi)客戶(hù)申請7折利率也沒(méi)有什么門(mén)檻。

　　朱小姐2005年在廣州珠江新城購買(mǎi)了一套商品房,商業(yè)房貸50萬(wàn)元,房貸利率為基準利率的8.5折,到2009年年初,徐小姐還剩40多萬(wàn)元房貸未歸還。另外,去年她和男友結婚了,男友名下也有一套婚前購買(mǎi)的商品房,貸款40萬(wàn)元,也是8.5折利率。隨著(zhù)房貸新政策的執行,朱小姐想知道兩套房能否一起享受到最優(yōu)惠的7折利率?或者,這兩套房是否會(huì )使銀行將其作為家庭非首套房處理?

　　對此,銀行表示,現在部分大銀行陸續出臺了一些對待存量房貸客戶(hù)的政策,前期享受8.5折房貸利率的存量客戶(hù)只要沒(méi)有不良還款記錄,且房貸余額多于30萬(wàn)元,有些銀行可以自動(dòng)在年初將其轉變?yōu)?折最優(yōu)惠利率；另一些銀行對于這類(lèi)客戶(hù)申請7折利率也沒(méi)有什么門(mén)檻,像朱小姐這樣的情況,在大部分銀行是可以享受到7折最優(yōu)惠利率政策的。由于銀行對于存量房貸的政策有越來(lái)越寬松的趨勢,現在即使前期購房者有兩套存量房貸,只要原來(lái)是8.5折利率,且沒(méi)有不良還款記錄,也能獲得7折最優(yōu)惠房貸利率。

　　根據這一案例的延伸解釋,分析人士稱(chēng),房貸利率按照客戶(hù)情況調整是2007年以后的事情,在此之前,無(wú)論貸款購買(mǎi)多少套房子,銀行都可以向客戶(hù)提供基準利率8.5折的房貸,因此,享受這一政策貸款購房者不僅僅包括首套房購房者,還有很多幾年前貸款購買(mǎi)第二套、第三套房的購房者,于是8.5折貸款購房者大多數搭了首套購房者的便車(chē)。(本報記者駱海濤)