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　　中新網(wǎng)3月11日電 面對春節過(guò)后一直走火的北京市房產(chǎn)交易情況，加上近來(lái)政府的改善型二套房貸利好政策，一些為改善自己居住條件而想要換房的人群也逐漸入市，據北京中原三級市場(chǎng)研究部數據顯示，目前市場(chǎng)中換房的人群占比為30%。然后，在具體 “賣(mài)舊買(mǎi)新”或升級置業(yè)的操作過(guò)程中，又需要考慮到許多的問(wèn)題，如不同類(lèi)型的房屋交易的稅費、新房區域的選擇、以及需要補充的房款或結余的房款等。北京中原三級市場(chǎng)研究部的專(zhuān)業(yè)人士特以?xún)蓚�(gè)案例來(lái)進(jìn)行詳細的剖析，以供廣大的換房者參考。

　　案例一：賣(mài)一居經(jīng)濟適用房，買(mǎi)三居普宅(家庭人員增加，升級置業(yè))

　　蔣先生目前擁有一套石景山周邊的滿(mǎn)五年的經(jīng)濟適用房(65㎡，一居室)，當初結婚購買(mǎi)的，如今隨著(zhù)夫妻二人的事業(yè)發(fā)展和提升，收入較高也比較穩定。而孩子的即將誕生，他目前居住的一居室已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足要求了，同時(shí)他還準備把父母接過(guò)來(lái)幫忙照看小孩，換房已經(jīng)提上議事日程。由于工作單位較近及對周?chē)�環(huán)境已經(jīng)很熟悉，蔣先生有意在周邊新樓盤(pán)中換一套新的三居。

　　解答：目前石景山區域的二手房?jì)r(jià)格在11000元/平方米-12500元/平方米。根據蔣先生的房產(chǎn)情況，其所有經(jīng)濟適用房已滿(mǎn)五年，可按市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行交易，按11500元/平方米的市價(jià)出售，總房款為65×11500=747500元。

　　出售時(shí)作為賣(mài)方需繳納的相關(guān)稅費：

　　目前石景山區域一手房市場(chǎng)均價(jià)為12000元/平方米-13500元/平方米。蔣先生可以購買(mǎi)一套西四環(huán)和五環(huán)之間一手項目，如遠洋•沁山水等。按12000元/平米的單價(jià)購買(mǎi)一套120平方米三居室，總價(jià)為144萬(wàn)元，根據目前普宅標準，屬于普通住宅。

　　買(mǎi)新房時(shí)作為買(mǎi)房需要繳納的相關(guān)稅費：

　　一賣(mài)一買(mǎi)交易成本即共繳納的稅費額為74750+21600=96350元。需補充的房款為：買(mǎi)新房總價(jià)144萬(wàn)元-賣(mài)舊房747500元=692500元。

　　案例二：賣(mài)三居，買(mǎi)一居(兒女成家后，老年人為省養老費換房)

　　方先生和邱女士目前擁有一套馬家堡區域5年以上的三居住房，房屋面積為100平米。 去年倆人的兒子成家后有了新的住所，考慮到家庭住房需求的改變和以后的養老費用等問(wèn)題，方先生想把自己的三居住房賣(mài)掉，換一套一居室的新房，要求居住環(huán)境要好。

　　解答：

　　目前馬家堡區域的二手房?jì)r(jià)格在11000-12500元/平方米左右。按市場(chǎng)價(jià)格11000元/平方米出售，總價(jià)為110萬(wàn)元。根據目前普宅標準，方先生的該套住房屬于普通住宅。

　　出售時(shí)作為賣(mài)方需繳納的相關(guān)稅費：

　　由于經(jīng)過(guò)該區域的地鐵4號線(xiàn)將于今年9月份開(kāi)通，馬家堡區域的房產(chǎn)增值潛力比較大，且目前該區域的新建樓盤(pán)小區環(huán)境都比較好，建議方先生不妨考慮在馬家堡區域的一手樓盤(pán)中選一套新房。目前該區域一手房市場(chǎng)價(jià)格為12000元/平方米—14000元/平方米。按照13000元/平方米的市價(jià)購置一套60平米的一居住房�？偡靠顬�13000×60=78萬(wàn)元

　　根據目前普宅標準，方先生的所要購置的這套住房屬于普通住宅。

　　買(mǎi)新房時(shí)作為買(mǎi)房需要繳納的相關(guān)稅費：

　　一賣(mài)一買(mǎi)交易成本即共繳納的稅費額為7800元�？傆嬒聛�(lái)，方先生可以結余110萬(wàn)元-78萬(wàn)元-7800元=312200元用于以后養老。

　　特別提醒：

　　1、 如果是賣(mài)普宅一居，買(mǎi)普宅三居，與賣(mài)一居經(jīng)濟適用房，買(mǎi)三居普宅有什么不同，其交易過(guò)程，會(huì )節省哪些費用，具體金額是多少？

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部：主要為賣(mài)普宅一居與賣(mài)一居經(jīng)濟適用房時(shí)所需繳納的稅費差別。如上述第一個(gè)案例中，如果賣(mài)的一居經(jīng)濟適用房換成賣(mài)一套一居普通住宅，其他房產(chǎn)條件如面積、地段、房齡等都相同，則業(yè)主在出售5年以上房產(chǎn)時(shí)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅仍可享受免征，但商品房在出售時(shí)無(wú)土地出讓金，即業(yè)主方在出售時(shí)無(wú)需繳納稅費。這與賣(mài)一居的經(jīng)濟適用房相比，節省了土地出讓金的74750元。

　　2、 對于賣(mài)大，買(mǎi)小的客戶(hù)，不僅是老年人，有些是賣(mài)效區的房子，買(mǎi)城區的房子，是為了孩子上學(xué)等原因。他們可能不會(huì )有結余，需另外補充房款。面對目前效區與城區房?jì)r(jià)的差距，換房者應該有怎樣的心理準備，有哪些方面的開(kāi)支要優(yōu)于換房來(lái)保證?

　　北京中原三級市場(chǎng)研究部：在上述第二個(gè)案例中，由于為老年人買(mǎi)房，他們考慮的更多的是小區的居住環(huán)境和周?chē)�配套，或還有未來(lái)房產(chǎn)的增值潛力。但是對于一些為孩子上學(xué)而換房的消費者而言，由于北京市的重點(diǎn)中小學(xué)多集中在中心四城區，房?jì)r(jià)較高，從郊區換房到中心城區，一賣(mài)一買(mǎi)后結余可能不會(huì )很多，或者有時(shí)需要再加錢(qián)。比如，目前石景山區域的二手房均價(jià)為11000元/平方米-12500元/平方米，而萬(wàn)柳區域的二手房均價(jià)為19000元/平方米-20000元/平方米，差價(jià)較大，換房時(shí)要考慮到自己目前的經(jīng)濟實(shí)力是否能夠承擔。此外，對于這些換房人群來(lái)講，還應考慮到日后的生活費用、孩子的教育費用、換房后到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優(yōu)先考慮換房后，自己是否有足夠的資金來(lái)保證未來(lái)孩子的教育費用。