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　　問(wèn)題：

　　最近幾個(gè)月，由于房?jì)r(jià)反彈，賣(mài)家返價(jià)(臨時(shí)漲價(jià))的現象驟然增多，更有甚者，意向書(shū)簽訂后竟然三次毀約。根據某中介表述，他們接觸到的返價(jià)套數大約占總量的20%。那么，碰到這種情況應該如何處理呢？

　　律師解答：

　　事實(shí)上，返價(jià)對于買(mǎi)賣(mài)雙方而言都存在著(zhù)相應的風(fēng)險。具體而言，要區分不同的情況：

　　一是只訂立了認購書(shū)、訂購書(shū)或預訂書(shū)等意向性合同的，一方違約應依照《最高人民法院商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規定處理。而這里又要分兩種情況：

　　1.出賣(mài)人通過(guò)認購、訂購、預訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應當按照法律關(guān)于定金的規定處理即違約人(出賣(mài)人)返價(jià)的應雙倍返還定金。

　　2.因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應當將定金返還買(mǎi)受人。

　　二是已訂立了正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，房屋買(mǎi)方可以要求賣(mài)方繼續履行合同，或要求賣(mài)方承擔違約責任。根據《物權法》的規定，只要房屋產(chǎn)權沒(méi)有過(guò)戶(hù)，買(mǎi)方就可以采取法律手段要求獲得房屋的產(chǎn)權。

　　此處需要說(shuō)明的是：認購書(shū)、訂購書(shū)或預訂書(shū)等意向性合同也可能就是法律上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。根據《最高人民法院商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規定：商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同�！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第十六條規定：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應當訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

　　商品房買(mǎi)賣(mài)合同應當明確以下主要內容：

　　(一)當事人名稱(chēng)或者姓名和住所；

　　(二)商品房基本狀況；

　　(三)商品房的銷(xiāo)售方式；

　　(四)商品房?jì)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

　　(五)交付使用條件及日期；

　　(六)裝飾、設備標準承諾；

　　(七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關(guān)權益、責任；

　　(八)公共配套建筑的產(chǎn)權歸屬；

　　(九)面積差異的處理方式；

　　(十)辦理產(chǎn)權登記有關(guān)事宜；

　　(十一)解決爭議的方法；

　　(十二)違約責任；

　　(十三)雙方約定的其他事項。

　　(涂成洲，廣東金唐律師事務(wù)所合伙人，中國社會(huì )科學(xué)院法學(xué)研究所教授)