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　　進(jìn)入5月，又到了傳統的樓市旺季。在經(jīng)歷了長(cháng)時(shí)間的低迷之后，省城房地產(chǎn)市場(chǎng)近期也開(kāi)始出現回暖跡象，在開(kāi)發(fā)商的大力促銷(xiāo)之下，不少消費者結束觀(guān)望，準備出手買(mǎi)房。不過(guò)，在大多數促銷(xiāo)帶來(lái)了真實(shí)惠的同時(shí)，也有的是在上演“魔術(shù)秀”———說(shuō)的挺紅火，其實(shí)有貓膩。本報在此特別找出其中幾種常見(jiàn)的手法，并請專(zhuān)家講解應對之道———

　　手法一：假稱(chēng)項目銷(xiāo)售特別快

　　去年冬天以來(lái)，在近半年的看房歷程里，省城市民范青先生一直在搜索自己中意的三居戶(hù)型。五一前，范青曾向太原南中環(huán)附近的一家售樓部交納了300元的戶(hù)型小定(金)，第二天售樓處就回電稱(chēng)有人看中了他所中意的戶(hù)型，他如果不馬上交2萬(wàn)元的大定(金)，這個(gè)戶(hù)型就歸別人了。

　　“盡管媒體上總說(shuō)省城房產(chǎn)市場(chǎng)交易量不佳，但走到任何一個(gè)樓盤(pán)，優(yōu)質(zhì)戶(hù)型總是所剩無(wú)幾，感覺(jué)不買(mǎi)就會(huì )錯過(guò)好機會(huì )�！狈肚喾Q(chēng)，他覺(jué)得這有些不對勁，便從售樓處拿回了小定(金)。之后，他每隔一段時(shí)間還會(huì )去該項目的售樓部看看，發(fā)現自己看中的戶(hù)型雖已售出，但該戶(hù)型其它樓層的銷(xiāo)售卻一直處于不變狀態(tài)。售樓處是否真的賣(mài)出了那個(gè)中意的戶(hù)型，在他心里一直是個(gè)疑問(wèn)。

　　記者走訪(fǎng)發(fā)現，以“樓盤(pán)銷(xiāo)售特別好”為名，要求看房者留下小定(金)，是省城樓盤(pán)銷(xiāo)售挽留客戶(hù)的最通用手法之一。

　　本報提醒：

　　記者從太原市房地局了解到，從2006年6月開(kāi)始，省城取得預售許可證的在售樓盤(pán)已全部實(shí)現網(wǎng)上簽售。工作人員介紹說(shuō)，網(wǎng)上公布的樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況是即時(shí)信息，真實(shí)可靠。而沒(méi)有取得預售許可證項目的銷(xiāo)售不經(jīng)過(guò)網(wǎng)上簽售，其公布的銷(xiāo)售信息真假難辨，建議消費者最好購買(mǎi)取得預售許可證的樓盤(pán)。

　　在太原市房地產(chǎn)信息網(wǎng)上房產(chǎn)信息公告一欄里，網(wǎng)友可以看到取得預售許可證項目的項目信息、許可證信息、房產(chǎn)數據等信息。其中的房產(chǎn)數據里，可以看到具體戶(hù)型的可售、草簽、簽約、已售等銷(xiāo)售信息。而圖形信息里，網(wǎng)友能夠查到樓盤(pán)的地理位置圖及戶(hù)型平面圖。

　　手法二：虛高標價(jià)再促銷(xiāo)讓利

　　今年4月初，�？捶康母呦壬�接到某樓盤(pán)的電話(huà)，對方稱(chēng)該盤(pán)部分戶(hù)型正推出特惠活動(dòng)，兩室一廳的戶(hù)型，總價(jià)40萬(wàn)元，比公司原定價(jià)要便宜4萬(wàn)元。

　　得到消息的高先生很快來(lái)到售樓部，現場(chǎng)顯眼處立著(zhù)近期推出十幾套特價(jià)戶(hù)型的宣傳板，沒(méi)有賣(mài)完的戶(hù)型圖標上大大地寫(xiě)著(zhù)現銷(xiāo)售總價(jià)，旁邊寫(xiě)著(zhù)未打折的原總價(jià)。從這些圖標上，高先生看到特惠戶(hù)型比原總價(jià)讓利在3-6萬(wàn)元，看起來(lái)“確實(shí)很實(shí)惠”。

　　但是高先生卻發(fā)現，該戶(hù)型的原總價(jià)是多少，自己不得而知。他認為這種信息不對稱(chēng)的局面很有可能隱藏了開(kāi)發(fā)商虛標價(jià)格的內幕：“有意買(mǎi)房的消費者大多只關(guān)注所中意樓盤(pán)和中意戶(hù)型的價(jià)格變動(dòng)，但具體到其它樓盤(pán)、戶(hù)型、樓層、朝向的房子，消費者僅能留意到起價(jià)和均價(jià)。消費者沒(méi)有渠道得知樓盤(pán)的原始價(jià)，又如何判斷新推出的價(jià)格是否真的實(shí)惠？”本報提醒：“這就像百貨店里打折，商家把熱銷(xiāo)產(chǎn)品標高價(jià)，然后再適時(shí)打折，消費者對比前后的價(jià)格，感覺(jué)特實(shí)惠，趨之若鶩�！睒I(yè)界人士王先生稱(chēng)，這種虛高標價(jià)的營(yíng)銷(xiāo)手段也會(huì )出現在售樓處。有的樓盤(pán)推出特價(jià)、打折戶(hù)型是為了迅速清盤(pán)，這些清盤(pán)戶(hù)型的朝向、格局、樓層往往不是整個(gè)樓盤(pán)中最好的。

　　所以消費者購房不能過(guò)分看中售樓處的讓利、打折幅度，要注意所買(mǎi)戶(hù)型實(shí)際成交價(jià)與同區域其它樓盤(pán)的差價(jià)比是多少，一定要對優(yōu)惠戶(hù)型為什么便宜心中有數。

　　手法三：房?jì)r(jià)幾天一個(gè)樣

　　今年3月中旬，省城市民張女士在城南“新菖小區”樓盤(pán)，以“優(yōu)惠價(jià)格”購買(mǎi)了一套92平方米兩室一廳的房子，總價(jià)是46萬(wàn)元。

　　在買(mǎi)房的第二天，張女士以新客戶(hù)口氣向售樓處詢(xún)問(wèn)戶(hù)型價(jià)格，得到答復讓她大感意外，原來(lái)“新菖小區”從當周開(kāi)始搞團購優(yōu)惠活動(dòng)，與張女士戶(hù)型、樓層、單元一樣的鄰戶(hù)總價(jià)僅有42萬(wàn)元，這相當于張女士多支出了4萬(wàn)元。

　　問(wèn)及該戶(hù)型降價(jià)的原因，售樓處的負責人一再否認該樓盤(pán)是在降價(jià)，而表示是因為部分戶(hù)型清盤(pán)促銷(xiāo)及工作人員報價(jià)失誤所致。

　　本報提醒：

　　北京世紀朗潤房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司的薛錚認為：“任何一個(gè)項目的期房一般是越賣(mài)越貴，因為開(kāi)發(fā)商的投入越來(lái)越多，消費者承擔的風(fēng)險越來(lái)越少�！爆F在一些開(kāi)發(fā)商在期房建設過(guò)程中降價(jià)，很可能是遇到資金流轉不暢的問(wèn)題。由于此前樓市持續低迷，這樣的情況并非個(gè)例。

　　薛錚說(shuō)，看中一個(gè)樓盤(pán)應該關(guān)注一下這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格走勢，好項目的銷(xiāo)售價(jià)格和速度是平穩上升。而價(jià)格忽升忽降、銷(xiāo)售忽快忽慢的樓盤(pán)，其內部管理、公司運營(yíng)可能存在問(wèn)題，消費者要謹慎購買(mǎi)。

　　手法四：戶(hù)型圖上動(dòng)手腳

　　去年年初，王先生在太原城南購買(mǎi)了一套90平方米的期房，他對新房充滿(mǎn)了期待。然而，前幾天他到工地上看已接近封頂的樓盤(pán)時(shí)，對自己所買(mǎi)的房子大失所望。

　　“當時(shí)買(mǎi)樓時(shí)，開(kāi)發(fā)商在彩色宣傳單上展示的戶(hù)型很大，但到實(shí)地去看，感覺(jué)自己買(mǎi)的90多平方米的房子實(shí)在像鴿子籠，拿出保留的戶(hù)型宣傳圖，才發(fā)現圖示家具的比例與戶(hù)型面積比例嚴重失調�！蓖跸壬�稱(chēng)，問(wèn)題不僅如此，宣傳頁(yè)上未展示樓盤(pán)與小區之外的關(guān)系。到了戶(hù)型實(shí)地看，這個(gè)房子北面緊鄰鬧市區的一條馬路，入住后噪音大、粉塵多是必然的。

　　王先生稱(chēng)，購買(mǎi)該樓盤(pán)時(shí)，項目剛開(kāi)工，看不出樓盤(pán)與市政馬路的關(guān)系，更看不到真實(shí)的戶(hù)型布局。沙盤(pán)上所展示的北樓臨街馬路是雙向四車(chē)道，而實(shí)際上這條馬路僅有兩車(chē)道。沙盤(pán)所展示的小區綠地、公共場(chǎng)所、停車(chē)位的空間也很大，小區周?chē)�還有密密的一排小樹(shù)�！暗珡慕ㄔO中的實(shí)景來(lái)看，建成后的小區沒(méi)有沙盤(pán)那樣美�！蓖跸壬鸁o(wú)奈地說(shuō)。

　　本報提醒：

　　山西大唐雙喜置業(yè)公司的關(guān)云飛稱(chēng)，通過(guò)沙盤(pán)、戶(hù)型圖來(lái)美化樓盤(pán)，來(lái)吸引消費者買(mǎi)房是中小開(kāi)發(fā)商慣用的營(yíng)銷(xiāo)手段。結果往往是消費者上當，開(kāi)發(fā)商毀譽(yù)。這個(gè)辦法很簡(jiǎn)單，就是戶(hù)型圖上的面積與家具、沙盤(pán)上的樓宇與綠地的微縮比例不一樣。比如沙盤(pán)上的市政規劃道路、小區綠地、公共空間所用微縮比例大，樓宇微縮比例小，就會(huì )制造小區綠地多、周邊道路寬闊，小區環(huán)境優(yōu)美的錯覺(jué)。

　　消費者避免被沙盤(pán)、戶(hù)型圖誤導的辦法就是買(mǎi)有預售許可證的房子，這種項目的形象建筑至少已完成三分之一，消費者可以通過(guò)到施工現場(chǎng)探訪(fǎng)來(lái)查看戶(hù)型的格局，戶(hù)型所在樓層、樓盤(pán)內的位置，以及小區與外部環(huán)境的關(guān)系。

　　手法五：開(kāi)盤(pán)就打特價(jià)牌

　　今年春天一直在看房的程先生始終不敢出手，他正在等待看中樓盤(pán)的二期開(kāi)盤(pán)�！艾F在省城的所有項目開(kāi)盤(pán)當日都會(huì )推出各種各樣的特惠活動(dòng)，而且有大量戶(hù)型面市。那時(shí)買(mǎi)一定很實(shí)惠�！背绦�東先生稱(chēng)。

　　時(shí)至今日，借開(kāi)盤(pán)之機利用促銷(xiāo)、推出優(yōu)質(zhì)戶(hù)型搶奪市場(chǎng)，已成為省城眾多開(kāi)發(fā)商競相模仿的營(yíng)銷(xiāo)手段。省城的消費者也緊盯著(zhù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)盤(pán)日，認為開(kāi)盤(pán)當日開(kāi)發(fā)商推出的戶(hù)型最多、最全，價(jià)格最實(shí)惠。

　　本報提醒：

　　時(shí)代精奇房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司的史鳳玲稱(chēng)，開(kāi)盤(pán)當日買(mǎi)房的戶(hù)型未必最好，有些中小項目會(huì )把較好的戶(hù)型放在開(kāi)發(fā)中期銷(xiāo)售，這樣有助留住客戶(hù)，階段性抬高樓價(jià)。而把樓層、朝向、面積小的戶(hù)型放在前期低價(jià)銷(xiāo)售，可以盡早消化銷(xiāo)售風(fēng)險，吸引客戶(hù)。而規模較大的項目，往往會(huì )在第一時(shí)間放量?jì)r(jià)格較高、朝向與戶(hù)型中上的戶(hù)型，以此來(lái)帶動(dòng)人氣，最大限度地放大銷(xiāo)售量，但單個(gè)戶(hù)型的總價(jià)未必最低。

　　所以消費者要不要在樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當日買(mǎi)房，還是要視自己的實(shí)際需求而定。