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　　春節過(guò)后，上海樓市似顯復蘇跡象。在此背景下，部分滬上銀行爭相推出房貸新產(chǎn)品，這些旨在降低購房者利息負擔，刺激購房意愿的舉措，造成房貸利率“底線(xiàn)”的告破，圍繞房貸利率市場(chǎng)化的競爭，日漸凸顯激烈的苗頭。

　　“買(mǎi)點(diǎn)”可獲利率“折上折”

　　昨天，深圳發(fā)展銀行面向全國推出“點(diǎn)按揭”房貸產(chǎn)品，此前這種產(chǎn)品模式只有美國市場(chǎng)才有。所謂“點(diǎn)按揭”，是為一款通過(guò)預先支付一定費用，從而獲得貸款利率進(jìn)一步折讓的房貸產(chǎn)品。1個(gè)“點(diǎn)”即為貸款金額的1%，客戶(hù)通過(guò)支付一個(gè)或多個(gè)“點(diǎn)”的費用，使貸款利率進(jìn)一步調低，使每月房貸支出減少，達到省息目的。

　　據深發(fā)展上海分行個(gè)貸部總經(jīng)理朱巍介紹，比如辦一筆30年期100萬(wàn)元的房貸，照目前30年期7折房貸利率4.158%計，30年共需支付大約75萬(wàn)元利息，而辦理“點(diǎn)按揭”，客戶(hù)只需花1.5萬(wàn)元購買(mǎi)貸款總額的1.5個(gè)“點(diǎn)”，可將已7折的貸款利率，進(jìn)一步降低到3.78%的超低利率，30年下來(lái)，可節省約7.8萬(wàn)元利息，省息比例達10%，相當于在當前基準利率基礎上打6.3折。

　　該產(chǎn)品的賣(mài)點(diǎn)還在于，1次買(mǎi)點(diǎn)，可享受30年低利率(實(shí)際利率隨央行利率調整而相應浮動(dòng))，貸款金額越大、期限越長(cháng)，享受利率優(yōu)惠的幅度就越大。同時(shí)，“點(diǎn)按揭”可通過(guò)支付不同的費用(即買(mǎi)點(diǎn))，在一定程度上自由選擇不同利率，目前深發(fā)展針對10—20年期和20—30年期的貸款，設計了1.25個(gè)點(diǎn)和1.5個(gè)點(diǎn)的低利率，最優(yōu)惠利率可達3.78%，即比7折后的貸款利率還低0.378個(gè)百分點(diǎn)。此外，對一些二套房以上的購房者，其初始利率如達不到7折利率或利率上浮的，可采取“買(mǎi)點(diǎn)”的方式調低利率；也可借助氣球貸，將利率進(jìn)一步降低，直至最低的3.78%。

　　“買(mǎi)點(diǎn)”和提前還貸有沖突

　　目前“點(diǎn)按揭”，僅適用于新發(fā)放的10年期以上房屋貸款，并非所有新發(fā)房貸都適合辦理該業(yè)務(wù)。朱巍介紹，點(diǎn)按揭實(shí)際是對預計未來(lái)較長(cháng)期限還款的一種投資，貸款時(shí)間越長(cháng)，越節省利息，而“買(mǎi)點(diǎn)”支出抵消利息節省的平衡點(diǎn)，大約需4到5年時(shí)間。如果客戶(hù)已計劃在兩、三年內就要出售房產(chǎn)或準備還清貸款，那就不應選擇“點(diǎn)按揭”。

　　朱巍進(jìn)一步解釋?zhuān)�“是否適合點(diǎn)按揭，應以貸款期限長(cháng)短為導向。如你準備作長(cháng)期貸款，在4、5年后，節省的利息將超過(guò)買(mǎi)點(diǎn)費，才能使你真正實(shí)現省息目的；如果時(shí)間限定較短，總還貸時(shí)間2、3年，那么買(mǎi)‘點(diǎn)’就不劃算了。這也是‘點(diǎn)按揭’只針對10年期以上新貸款客戶(hù)的原因�！�

　　朱巍還表示，目前貸款客戶(hù)可選擇的房貸產(chǎn)品很多，哪款適合自己，要依照自身需求而定，“點(diǎn)按揭”盡管不排斥提前還貸，但與之是有沖突的。理論上講，貸款金額較大、收入穩定且長(cháng)期無(wú)房屋置換需求的家庭更適合“點(diǎn)按揭”。

　　各類(lèi)房貸新品涌現

　　受金融風(fēng)暴影響，國內房貸客戶(hù)普遍對收入和支付水平預期降低，此時(shí)，各家銀行適時(shí)推出如“點(diǎn)按揭”等新品，對面臨房?jì)r(jià)高、供款壓力大的消費者，具有非常實(shí)際的意義。記者注意到，近期市場(chǎng)上不斷涌現“定息貸”、“雙周供”、“氣球貸”、“循環(huán)貸”、“存抵貸”等一系列房貸理財產(chǎn)品，為客戶(hù)省息成了各銀行爭打的招牌。

　　即將進(jìn)入上海市場(chǎng)的渤海銀行，日前推出“摩登時(shí)貸”和“渤銀氣球貸”兩款產(chǎn)品，后者貸款期限長(cháng)達30年，還息期(只還利息，不還本金的期限)最長(cháng)可達15年，在還息期內的月供，可比使用傳統房貸最多減少55%。該款產(chǎn)品支持商用房貸款，突破了“氣球貸”僅用于住房貸款的限制。

　　農行上海分行的金鑰匙“好時(shí)貸”也于近期上市。該產(chǎn)品迎合非交易轉按需求，轉按客戶(hù)不僅可享受利率下浮30%、辦理退保等優(yōu)惠，還可執行5年期房貸利率，較原貸款利率節約0.18個(gè)百分點(diǎn)。觀(guān)察人士指出，近期為貸款人減負的新品扎堆上市，將對刺激購房需求、房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇起到一定的積極作用。