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　　換房,成了一個(gè)家庭走向新階段的標志。從現實(shí)情況來(lái)看,不少中青年家庭面臨是否換房的選擇。

　　促使成家立業(yè)的人士換房動(dòng)因,部分是因為一些家庭夫婦倆當初剛走向社會(huì )參加工作時(shí)由于“囊中羞澀”,僅能買(mǎi)下與彼時(shí)支付能力匹配的房子,但現在對已有的房子“嫌小”,隨著(zhù)收入和積蓄的增加,希望改善居住水平。也有部分家庭是趁著(zhù)樓價(jià)下跌開(kāi)始“抄底”行動(dòng)。

　　盡管對從今年起的這一波樓市“小陽(yáng)春”能否持續還存在爭議,不過(guò),無(wú)論怎樣,來(lái)自中產(chǎn)階層堅實(shí)的剛性需求,讓“換房”成為樓市中一股不輕易熄滅的力量。

　　但是,“換房族”會(huì )遇到抉擇上的困惑:究竟是先賣(mài)掉已有的小房再買(mǎi)大房,還是同時(shí)擁有兩套房?如果是后者,就不得不考慮二套房貸政策直接帶來(lái)的成本壓力。

　　本報記者就換房一族所關(guān)心的問(wèn)題,專(zhuān)門(mén)采訪(fǎng)了理財專(zhuān)家,并且經(jīng)過(guò)實(shí)地調查,了解廣東地區的二套房貸政策的最新動(dòng)向。調查發(fā)現,二套房貸未必是現在換房的“攔路虎”。

　　[案例分析]　購買(mǎi)二套房的兩種方案

　　第一個(gè)方案是,保持現有住房及貸款,另行購買(mǎi)目標住房;第二個(gè)方案是,出售現有住房,再購買(mǎi)目標住房,不考慮交易費用。

　　基本情況:換房購車(chē)

　　孫先生的個(gè)案是目前換房大軍所面臨的困惑的一個(gè)縮影。

　　31歲的孫先生在廣州某國企從事銷(xiāo)售工作,3年前他剛結婚時(shí)買(mǎi)入了一套80平方米的商品房,總價(jià)50萬(wàn)元,當時(shí)申請了30萬(wàn)元的住房公積金貸款,至今仍有15萬(wàn)元未歸還,月還款額3000元。

　　至于孫先生目前的家庭財產(chǎn)狀況,他擁有20萬(wàn)元股票型基金、10萬(wàn)元股票投資,以及總值20萬(wàn)元的貨幣基金和現金。

　　現在,由于孫先生夫婦計劃生小孩,所以想更換一套較大住房,目標是100平方米、總價(jià)100萬(wàn)元左右的房子,另外,他還想添置一輛價(jià)值15萬(wàn)元的家庭轎車(chē)。

　　當聽(tīng)說(shuō)到換房會(huì )涉及二套房貸政策,孫先生擔心會(huì )增加購房成本�！拔覀冑I(mǎi)房只能量入為出,得計算清楚如果同時(shí)擁有兩套房子的成本�！�

　　渣打銀行理財專(zhuān)家建議:

　　出售現有住房,再購買(mǎi)目標住房

　　針對孫先生的個(gè)案,本報記者將其具體情況向渣打銀行的理財專(zhuān)家請教。

　　對此,渣打銀行個(gè)人銀行部投資總監梁大偉表示,孫先生家庭資產(chǎn)總值為117萬(wàn)元,負債就是房貸的15萬(wàn)元,即家庭資產(chǎn)凈值為102萬(wàn)元。另外,根據相關(guān)已知信息,我們可以判斷孫先生目前的家庭收支較為平衡并有盈余。

　　梁大偉認為,孫先生有兩個(gè)可選方案。第一個(gè)方案是,保持現有住房及貸款,另行購買(mǎi)目標住房。根據目前現行的二套房貸政策,其首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍,即6.534%(5年以上貸款利率5.94%×1.1=6.534%)。假設貸款年數為25年。

　　第二個(gè)方案是,出售現有住房,再購買(mǎi)目標住房,不考慮交易費用。假設孫先生全都使用商業(yè)貸款,則其貸款比照首套自住房貸款政策執行,即首付款比例為20%,貸款利率可享受基準利率7折的優(yōu)惠,即4.158%(5年以上貸款利率5.94%×0.7=4.158%)。假設貸款年數為25年。

　　至于兩個(gè)方案孰優(yōu)孰劣,梁大偉分析,如果孫先生采用第一個(gè)方案,其每月還款金額上升至7064元,同時(shí)考慮到孫先生有了孩子后其每月支出也將相應提高,則大大加重了孫先生每月的家庭消費負擔。如此會(huì )嚴重影響孫先生一家的生活品質(zhì)。另外,關(guān)注到購房之后,孫先生的剩余可支配資金只剩10萬(wàn)元,扣除備用金之后,根本無(wú)法達成購車(chē)的理財目標。

　　如果采用第二個(gè)方案,孫先生會(huì )發(fā)現每月還款金額由3000元上升至4292元,相比第一個(gè)方案要小很多。同時(shí)孫先生的剩余可支配資金達到82萬(wàn)元,扣除備用金后,完成購車(chē)計劃是綽綽有余。除此之外,孫先生還多了相當一部分可支配資金用于資產(chǎn)配置,為將來(lái)諸如子女教育、退休養老等投資目標做準備。但孫先生必須注意的是,由于第二個(gè)方案是出售現有住房之后再購房,在短期內會(huì )存在安排臨時(shí)過(guò)渡住所的問(wèn)題,同時(shí)伴有相應的租金支出。

　　因此,從梁大偉看來(lái),結合孫先生的實(shí)際情況和現時(shí)的相關(guān)政策,第二個(gè)方案要優(yōu)于第一個(gè)方案。

　　[記者調查]　廣州二套房貸　大部分可獲得7折

　　記者調查發(fā)現,大部分銀行都“只做不說(shuō)”地對房貸顧客直接給出7折后的利率。

　　建行:二套房貸利率也可以照打7折,但首付一般需三成

　　中行:新的房貸申請利率早已可打7折,第二套房首付最低可至兩成

　　工行:只要以前貸款結清,房貸利率就可以打7折

　　上述給孫先生的投資建議是基于目前官方公布的房貸政策而給出的。但自去年下半年央行出臺普通自住房和改善型住房的利率打7折以來(lái),根據部分媒體的報道,目前廣州市場(chǎng)上大部分銀行實(shí)際上都“心照不宣”地對二套房也實(shí)行了利率7折的優(yōu)惠。

　　日前,本報記者實(shí)地走訪(fǎng)了廣州多家商業(yè)銀行,看到個(gè)貸業(yè)務(wù)部人氣都很旺,有很多購房者前來(lái)咨詢(xún)這二套房貸打7折的事情,而個(gè)貸經(jīng)理也忙得不亦樂(lè )乎。

　　記者調查發(fā)現,大部分銀行都“只做不說(shuō)”地對房貸顧客直接給出7折后的利率。當記者以購房者身份進(jìn)行咨詢(xún)時(shí),建行某支行客戶(hù)經(jīng)理表示,二套房貸利率也可以照打7折,但首付則需要根據個(gè)人的收入等財務(wù)狀況而定,一般而言第二套房首付需三成；而中行的客戶(hù)經(jīng)理則表示,對于新的房貸申請利率早已下降,可以在原來(lái)基礎上打7折,并表示第二套房首付最低可至兩成；工行的個(gè)貸人士也給出了相同的答復,只要以前貸款結清,房貸利率就可以打7折。

　　按照規定,對于已利用銀行貸款購買(mǎi)首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當地平均水平,再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執行,但借款人應提供當地房地產(chǎn)管理部門(mén)依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢(xún)結果。當地人均住房平均水平以統計部門(mén)公布上年度數據為準。

　　但是,當本報記者特意詢(xún)問(wèn)各家銀行一線(xiàn)個(gè)貸工作人員有關(guān)第二套房利率打7折需要哪些條件等問(wèn)題,尤其第一套住房的面積對購買(mǎi)第二套住房享受的優(yōu)惠有無(wú)影響等,而各銀行紛紛表示二者沒(méi)有太大的關(guān)系。

　　據記者了解,目前監管部門(mén)并沒(méi)有明確地表態(tài)二套房政策可以松動(dòng)。所以,二套房貸利率7折優(yōu)惠尚屬于“灰色操作”。

　　從孫先生的個(gè)案來(lái)看,如果他采取梁大偉給出的第一個(gè)方案,在二套房貸利率可獲7折優(yōu)惠時(shí),他的購房成本少了一截,而且還可以通過(guò)出租第一套房子來(lái)收取租金,甚至進(jìn)而可以再擇機出售原有房子,避免由于急著(zhù)在樓市低迷時(shí)賣(mài)房子而帶來(lái)的不必要損失。

　　[換房攻略]　四種換房思路操作各不同　

　　部分專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)機構可提供專(zhuān)門(mén)的周轉房源庫,免傭金,業(yè)主只需要每月支付房租費用即可

　　從孫先生的個(gè)案“舉一反三”,針對有置業(yè)升級和改善住房需求的購房者,業(yè)內專(zhuān)家提出了“換房攻略”,購房者可根據自身實(shí)際情況“對號入座”。

　　首先是“賣(mài)舊買(mǎi)新”。針對購買(mǎi)新房資金實(shí)力不夠、手里又有舊房出售的購房人,專(zhuān)家建議,如果業(yè)主目前不居住在準備出售的舊房?jì)?就可以趁著(zhù)市場(chǎng)好的時(shí)候先賣(mài)掉舊房,然后再購買(mǎi)新房；如果只有舊房一處住所,應先確定要購買(mǎi)的新房?jì)r(jià)格和入住時(shí)間,不要讓出售和購買(mǎi)的時(shí)間差太久。

　　其次是“押舊買(mǎi)新”。有些業(yè)主依然希望保留舊房的所有權,且支付新房首付款能力欠缺,還月供能力強。專(zhuān)家建議,可選擇某些專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)機構提供的“押舊買(mǎi)新”服務(wù),通過(guò)這機構抵押舊房,獲得銀行的貸款,用貸款來(lái)支付新購房的首付。購房者只要償還新購房按揭貸款,而舊房出租的租金還可以用來(lái)償還一部分短期抵押貸款,一舉多得�！　　　�

　　再次是“轉按揭賣(mài)舊買(mǎi)新”。針對舊房仍在按揭還款中,又需要購買(mǎi)新房并存在轉按揭問(wèn)題的業(yè)主,專(zhuān)家建議,“轉按揭賣(mài)舊買(mǎi)新”業(yè)務(wù)即通過(guò)銀行金融服務(wù)的支持,使還處在按揭還款階段中的房產(chǎn)上市交易。此方式為房產(chǎn)尚在按揭還貸中的購房人提供了一次賣(mài)舊房買(mǎi)新房的機會(huì )�！　�

　　最后是“選擇周轉房”。部分業(yè)主舊房已經(jīng)出售,新房暫時(shí)不能入住,暫無(wú)定所。專(zhuān)家建議,部分“以舊換新”的業(yè)主在一賣(mài)一買(mǎi)的過(guò)程中,可能會(huì )面臨“無(wú)家可歸”的情況,一方面,舊房已經(jīng)成功出售,另一方面,新房由于是期房或者需要重新裝修等各種客觀(guān)原因導致業(yè)主無(wú)法入住。針對這類(lèi)業(yè)主,部分專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)機構可提供專(zhuān)門(mén)的房源庫,為其免傭金提供周轉房。業(yè)主只需要每月支付房租費用就可以享受這項服務(wù)。

　　[他山之石]　上海收緊二套房政策　廣州換房族須緊跟政策

　　廣東銀監局人士表示,從未聽(tīng)聞銀監會(huì )對二套房貸政策有所放松。對于廣東地區改善型的換房群體來(lái)說(shuō),最好是緊跟政策導向,避免由于銀行某些措施的“朝令夕改”而導致?lián)p失

　　在廣州出現二套房貸“明緊暗松”的同時(shí),上海銀監局卻表示對于二套房貸將依然從緊。

　　在上海,現在不少商業(yè)銀行都加大了對房貸業(yè)務(wù)的“招攬”力度,對部分非首套自住型或改善型普通住房也給予貸款利率優(yōu)惠,并變相突破“首付款比例不得低于40%”的要求。而一些中介機構則通過(guò)串通買(mǎi)賣(mài)雙方做高房?jì)r(jià),以實(shí)現“零首付”或“低首付”。對此,上海銀監局近日發(fā)出通知,要求在上海的中外資商業(yè)銀行,要嚴格執行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)首付款比例和利率規定,嚴禁變相放寬貸款條件,嚴防“假按揭”和“零首付”。

　　“通知”一出,各大商業(yè)銀行都緊急開(kāi)會(huì )調整二套房的審批政策,　市場(chǎng)中也有不少二套房貸申請者對此表示擔憂(yōu)并迅速做出了反應。例如,有相當多的進(jìn)入辦理貸款業(yè)務(wù)流程的第二套房客戶(hù)提出申請,要求加快銀行審批進(jìn)程和交易時(shí)間以規避政策風(fēng)險�！�

　　據報道,部分客戶(hù)都害怕自己之前提出的貸款申請會(huì )出現變數,都想抓住舊政策的尾巴,希望銀行能盡早放款。

　　分析人士認為,此《通知》的出臺,政府想要樓市回歸理性的意圖相當明顯。減少投資行為,只會(huì )促進(jìn)樓市更規范、更健康的發(fā)展,這是有利于民的。政府積極鼓勵那些真正有自住需求的消費者買(mǎi)房,至于投資者,政府更希望那些真正有資金實(shí)力的客戶(hù)買(mǎi)房,而不希望銀行通過(guò)變相放寬貸款條件讓投資者鉆空子。

　　據報道,日前,廣東銀監局人士在接受訪(fǎng)問(wèn)時(shí)明確表示,從未聽(tīng)聞銀監會(huì )對二套房貸政策有所放松。

　　那么,對于廣東地區改善型的換房群體來(lái)說(shuō),最好是緊跟政策導向,避免由于銀行某些措施的“朝令夕改”而導致?lián)p失。