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　　主持：唐文祺

　　嘉賓：上海凱弈投資咨詢(xún)管理有限公司副總經(jīng)理 趙煒

　　3月份，全國樓市遭遇小陽(yáng)春。在樓市升溫導致房貸市場(chǎng)競爭日趨激烈之時(shí)，上海銀監局以一紙通知，再度強調二套房貸政策的嚴格執行標準。這一“腳”剎車(chē)對未來(lái)樓市會(huì )有怎樣影響？此次上證第一演播室請來(lái)專(zhuān)業(yè)人士做出解答。

　　主持人：您是否能夠分析一下，此次上海銀監局下發(fā)的《通知》，是基于怎樣的市場(chǎng)背景之下出臺的？

　　趙煒：2009年3月份，信貸消費突然出現放款高潮。3月個(gè)人住房貸款增加24.4億元，同比多增34.1億元;其中，主要是二手房貸款增加22.4億元，同比多增24.1億元。此次信貸放款高峰由多重原因造就。一方面，目前執行的信貸政策通常是在更早期就已制定，也就是說(shuō)銀行的放款指標其實(shí)是在去年低迷時(shí)期確立下來(lái)的。而在去年年底時(shí)，貨幣松動(dòng)的信號已經(jīng)日趨明顯。另一方面，雖然信貸政策涉及全年，但按照銀行的操作習慣，一般希望在第二、第三季度時(shí)就能夠基本完成全年目標，因此在這之前會(huì )表現特別“賣(mài)力”。

　　我們得到的統計數據表明，上海二手房市場(chǎng)的當月總成交金額，環(huán)比漲幅達到77.5%;總成交套數環(huán)比上升72.79%。隨著(zhù)剛性需求在3月份的釋放，銀行為了爭奪市場(chǎng)份額，紛紛使出渾身解數爭奪客戶(hù)。在這種市場(chǎng)前提下，未免會(huì )出現二套房貸款放寬的操作手法。而上海銀監局的《通知》，便是在這種情況下出臺的。

　　主持人：您能否預測一下，在《通知》出臺之后，市場(chǎng)反應將會(huì )如何？

　　趙煒：我們可以先來(lái)算筆賬看看，如果二套房貸按照首套住宅的優(yōu)惠政策來(lái)執行，以總價(jià)100萬(wàn)元的物業(yè)為例，調整之后的首付和利率下調措施，可使得買(mǎi)家節省約10萬(wàn)元。從《通知》的具體內容來(lái)看，目前只是對于貸款成數進(jìn)行了限定，但利率方面尚未有明確規定。成數提高一至兩成的話(huà)，對于有資金實(shí)力的改善性需求客戶(hù)來(lái)說(shuō)，影響并不會(huì )太明顯。倒是那些資金不太雄厚的投資客戶(hù)，《通知》的出臺會(huì )對其入市有所抑制。

　　但是，從4月份的市場(chǎng)情況來(lái)看，由于不少房東開(kāi)始反價(jià)、跳價(jià)，供求雙方的矛盾已經(jīng)初露端倪。有統計數據表明，目前為止房貸業(yè)務(wù)已有15%-20%的下降，這說(shuō)明買(mǎi)賣(mài)雙方的僵持態(tài)勢可能再度出現。如果加上《通知》所抑制的部分投資需求客戶(hù)，預期5月份的市場(chǎng)情況還會(huì )進(jìn)一步下滑。