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　　由于前幾年日本經(jīng)濟出現了企穩勢頭，地價(jià)一度出現了可喜的回升勢頭，勢頭最強勁的地塊居然升幅達30%至40%，歷經(jīng)泡沫破滅連續十多年跌跌不休的房地產(chǎn)商對此深受鼓舞，以為終于走出了漫長(cháng)的隧道，望見(jiàn)了期待已久的光明。誰(shuí)知這次疲軟的回升就像是火柴所劃出的光亮，轉瞬就熄滅了。

　　日本國土交通省3月23日公布了今年1月1日的全國地價(jià)。無(wú)論是住宅地塊還是商業(yè)地段，在止跌回升兩年后再度急轉直下。在全國被調查的27922個(gè)地塊中，與上年相比地價(jià)呈上升走勢的僅為可憐的23個(gè)，還不到1%。！這是日本于1970年開(kāi)始這項調查以來(lái)跌勢最慘烈的一次。即便在泡沫經(jīng)濟破滅后的衰退期，局勢也不致如此慘淡。無(wú)論從范圍來(lái)看還是就深度而言，這次下跌均是以往所不可同日而語(yǔ)的。

　　據日本官方公布的數據，在這次調查中，住房地塊的降幅為3.2%，而商業(yè)地塊的下滑幅度達4.7%。與工廠(chǎng)用地等加在一起，所有地塊的下降幅度為3.5%。在2007年地價(jià)曾出現大幅度上揚的東京、大阪和名古屋這三大城市的商業(yè)地段，這次全軍盡墨，沒(méi)有1個(gè)地塊是上升的！東京市中心的一塊住房地塊，去年漲幅為30.6%，而今年得出的數據為下跌16.3%！同樣，去年出現33.3%的驚人上漲勢頭的一個(gè)商業(yè)地塊，今年下滑16%。前不久還像過(guò)江之鯽般蜂擁而至的投資商，轉眼間就像人間蒸發(fā)一樣變得無(wú)影無(wú)蹤，丟下開(kāi)發(fā)商在那里叫苦連天。

　　由于豐田汽車(chē)公司總部就在名古屋附近，過(guò)去幾年名古屋地區成為推動(dòng)日本經(jīng)濟增長(cháng)的發(fā)動(dòng)機。該市最著(zhù)名的商業(yè)地塊，前年和去年的漲幅分別達45.1%和38.6%，全市地價(jià)的平均漲幅連續兩年達16%。以至一度那里不論地段和項目大小，只要是在名古屋動(dòng)土，根本不愁沒(méi)有投資商。然而名古屋這次卻成為地價(jià)下跌的領(lǐng)頭羊，全市地價(jià)的平均降幅為9.1%。在全國跌幅最大的10個(gè)地塊中，有9個(gè)都集中在名古屋。不少大型建設項目，竣工之日就是巨虧開(kāi)始之時(shí)。在繁華商業(yè)街。一些新建成的商業(yè)樓宇十室九空。如此高企的空置率，哪怕開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力再雄厚，也難以為繼。在三大城市以外的其他地區，無(wú)論是住房板塊還是商業(yè)板塊，其下跌幅度均大于往年，自泡沫破滅以來(lái)，這已連跌17年了。

　　顯而易見(jiàn)，由于百年一遇的經(jīng)濟危機，為安全計，外資相繼從日本撤離，以至日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金“失血”嚴重。三四年前，因日本的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)位相對低于歐美，所以歐美資金曾蜂擁入市，大量購買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，從而推動(dòng)了市場(chǎng)的抬升�？晌�機信號一出現，那些投資者就像是一群驚弓之鳥(niǎo)，瞬間就出現了退市大潮。與此同時(shí)，由于消費者對未來(lái)無(wú)法看好，盡可能推遲購房，住房空置率急劇上升，由此也對地價(jià)形成強勁打壓。另外，企業(yè)出于降低成本的考慮，紛紛搬出繁華地段轉而青睞房租較為低廉的辦公樓，也對房地產(chǎn)商很具有殺傷力。而在節骨眼上，銀行又大幅減少了對房地產(chǎn)企業(yè)的融資，從而使房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，加快了地價(jià)的下跌。

　　地價(jià)的再度走低，對房地產(chǎn)企業(yè)造成的壓力是不言而喻的。進(jìn)入今年以來(lái)，日本房地產(chǎn)行業(yè)是一片風(fēng)雨飄搖，連一些堪稱(chēng)“航母企業(yè)”的主要房地產(chǎn)公司，也相繼傳出資不抵債傳聞，紛紛申請破產(chǎn)。這些企業(yè)本來(lái)看好經(jīng)濟增長(cháng)前景，從投資商那里籌集了大量資金，拿了許多地塊，本準備大干一場(chǎng)，在項目建成后通過(guò)收取房租或轉讓獲益，這是不動(dòng)產(chǎn)基金運作的基本架構。在不動(dòng)產(chǎn)處于牛市的時(shí)候，資金會(huì )源源不斷地匯集到開(kāi)發(fā)商手中。孰料好景不長(cháng)，經(jīng)濟形勢風(fēng)向變化如此之快，實(shí)在令人無(wú)所適從，如今他們捏在手上的根本不是什么“金娃娃”，而是一個(gè)個(gè)無(wú)法出手的“燙山芋”。因為無(wú)論房地產(chǎn)商怎么做好“壯士斷腕”的思想準備，房?jì)r(jià)再低也很難找到接盤(pán)。隨著(zhù)經(jīng)濟形勢不斷惡化，今后日本各地的住房和辦公室空置率無(wú)疑會(huì )進(jìn)一步上升，這顯然會(huì )使房地產(chǎn)企業(yè)的日子更加艱難。

　　殷鑒不遠。就在20世紀90年代，在日本泡沫經(jīng)濟破滅后，由于房地產(chǎn)的領(lǐng)跌，導致了猛烈的物價(jià)跌勢，從而形成長(cháng)期的通貨緊縮，經(jīng)濟增長(cháng)嚴重乏力，從而使日本出現了“失去的十年”。如今剛剛稍微喘了口氣，卻再度出現了供給大于需求20萬(wàn)億日元的嚴峻局面，物價(jià)也重新呈現下行趨勢。更加嚴重的是，一旦地價(jià)開(kāi)始走低，企業(yè)和消費者就會(huì )產(chǎn)生其擁有的資產(chǎn)開(kāi)始下跌的警號，就會(huì )本能地產(chǎn)生控制消費和投資的意識。而缺少這兩大板塊的支撐，將使日本經(jīng)濟的恢復更加遙遙無(wú)期。（陳鴻斌 上海國際問(wèn)題研究院編輯室主任）