西方發(fā)達國家在住房金融領(lǐng)域的成功實(shí)踐，得益于市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展歷史長(cháng)，各種制度建設完備，同時(shí)相關(guān)機構設置的多元化也為普通居民的住房金融問(wèn)題提供了幫助。其中，建立專(zhuān)業(yè)性住房金融機構就是重要經(jīng)驗之一。
比如美國的儲貸協(xié)會(huì )、加拿大的按揭和住房公司、日本的住宅金融公庫、德國的住宅互助儲金信貸社等。這些專(zhuān)業(yè)住房金融機構在解決普通居民住房方面發(fā)揮了重要作用。
這些機構主要表現為：專(zhuān)業(yè)化。與商業(yè)銀行兼營(yíng)住房貸款不同，這些機構是專(zhuān)業(yè)從事住房金融業(yè)務(wù)，在政策優(yōu)惠、制度安排上具有優(yōu)勢。其次是政策性。專(zhuān)業(yè)的住房金融機構一般都會(huì )獲得政策的支持，比如在資金運行上，采取強制儲蓄，利率則不受中央銀行貨幣政策的干預，采取低利政策，從而保證住房貸款穩定性，降低貸款者的還款波動(dòng)風(fēng)險。
我國目前住房金融體系發(fā)展還不完善，住房信貸方面主要由商業(yè)銀行承擔主要責任。雖然在上世紀90年代引進(jìn)了住房公積金制度，但由于這項制度并沒(méi)有法律上的強制性，而且在制度安排上不盡合理，有時(shí)甚至成為某些壟斷機構或企業(yè)謀取小團體利益的渠道。
商業(yè)銀行雖然承擔了大部分的住房信貸，但作為商業(yè)化機構，銀行視住房信貸為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，在實(shí)際操作中，各大銀行不免要進(jìn)行客戶(hù)資源的競爭，從而形成住房信貸濫放。這種商業(yè)化信貸的惡性競爭，一方面可以解決部分居民的住房需求，但另一方面也為當前樓市流動(dòng)性過(guò)剩提供了動(dòng)力，在人為造成的供需矛盾下，房?jì)r(jià)迅速上漲。
從國際經(jīng)驗看，我國應該建立專(zhuān)門(mén)的住房金融機構，并以此為主體解決普通消費者的住房金融需求，改變目前以商業(yè)銀行為主的局面。目前，各地的住房公積金管理中心具有這種專(zhuān)業(yè)住宅儲貸機構的雛形。政府可以在此基礎上，對公積金管理中心進(jìn)行相應改制，成立住宅儲蓄銀行，采取強制儲蓄與自愿儲蓄相結合的方式籌集信貸資金，實(shí)行資金封閉運行，政府給予住宅儲蓄銀行一定的財政補貼，保證機構的正常運行。
當然，設立專(zhuān)業(yè)化的住房金融機構，并不排除商業(yè)銀行對住房信貸的兼營(yíng)業(yè)務(wù)。一個(gè)成熟的住房金融市場(chǎng)，必然是一個(gè)多元化的市場(chǎng)。(上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所 回建強)
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