閑置土地的關(guān)鍵問(wèn)題是政府要加大處置力度
全國大大小小的開(kāi)發(fā)商手中，究竟有多少土地被閑置？有沒(méi)有辦法能夠解決開(kāi)發(fā)商拿著(zhù)地不開(kāi)發(fā)這一問(wèn)題？我們也采訪(fǎng)了國土資源部土地利用司的副司長(cháng)冷宏志。
記者：“那據國土資源部門(mén)所掌握的數據，現在我們國家土地閑置的現狀是一個(gè)什么樣的情況？”
冷宏志：“土地閑置這個(gè)情況，按照這個(gè)國務(wù)院文件的要求，我們2004年之前搞了一個(gè)對城鎮規劃區內的這個(gè)閑置土地進(jìn)行了一個(gè)清理，據這個(gè)清理，這個(gè)結果是到2004年底，全國這個(gè)閑置土地是107萬(wàn)畝左右，空閑土地是84萬(wàn)畝左右，但是這里邊我要特別強調一下，這個(gè)閑置土地它是一個(gè)動(dòng)態(tài)的概念，那么最近我們還按照國務(wù)院的要求，也在對閑置土地進(jìn)行清理，實(shí)際上在這個(gè)過(guò)程當中，我估計過(guò)去的閑置有的已經(jīng)消化了，也可能有的地方又會(huì )產(chǎn)生新的閑置，這個(gè)情況我們在清理�！�
記者：“根據從04年到現在一個(gè)動(dòng)態(tài)的搜集的整理，最后的數據還沒(méi)有出來(lái)？”
冷宏志：“這個(gè)實(shí)際上按照國務(wù)院的要求，我們前不久發(fā)了一個(gè)明傳電報，明傳電報里邊就明確要求各地要加快對閑置土地清理和處置利用，那么重點(diǎn)是要清理房地產(chǎn)這塊的閑置土地，這塊的數字按照我們的時(shí)間和進(jìn)度安排，到明年6月份，整體一個(gè)數字才能出來(lái)�！�
對2004年的閑置土地數量進(jìn)行換算，相當于7.13億平方米，我們如何來(lái)解讀這個(gè)數字呢？
記者：“我們國家閑置土地，現在的情況你說(shuō)是到了一個(gè)嚴重的程度了嗎？”
冷宏志：“不能這樣說(shuō)。應該從量上來(lái)講，剛才我講了每年實(shí)際上2004年這塊的數字，2004數字截至2004年也是多年長(cháng)期積累的這么一個(gè)過(guò)程，那么我們每年供應土地是幾百萬(wàn)畝，那么多年積累這么多，我想從量上來(lái)講，并不能是很?chē)乐�，但是我們�(yōu)榱舜龠M(jìn)土地的節約集約利用，我們的努力方向應該是防止這個(gè)產(chǎn)生大量的閑置土地，產(chǎn)生了一定的閑置土地以后，我們力求能夠及時(shí)的把它消化和處置掉，但是你要想做到非常理想化的，一點(diǎn)閑置土地都不產(chǎn)生，我想這也是不現實(shí)的�！�
早在1994我國就頒布了《城市房地產(chǎn)管理法》，在1999年國土資源部門(mén)又發(fā)布了《閑置土地處置辦法》，在這兩部法規中明確規定，“對超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)1年而尚未開(kāi)發(fā)的，征收土地閑置費；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，將無(wú)償收回土地使用權”。已明令禁止任何機構刻意閑置土地，但是目前，我國依然有相當數量的開(kāi)發(fā)商有大量的閑置土地，除了客觀(guān)存在的開(kāi)發(fā)難，拆遷難，還有什么的深層次的原因？
冷宏志：“大家可能擔心這個(gè)招來(lái)一個(gè)項目不容易，進(jìn)來(lái)一個(gè)企業(yè)也不太容易，那么如果把它收回就擔心影響這個(gè)他的招商引資這種環(huán)境，所以在執行過(guò)程當中，有的時(shí)候就不是那么嚴格，這種情況也是有，我覺(jué)得政府這個(gè)閑置這一塊處置關(guān)鍵問(wèn)題就是政府要加大這塊的處置力度，使這個(gè)開(kāi)發(fā)商想待價(jià)而沽這種情況有效的抑制它�！�
正如冷宏志副司長(cháng)所說(shuō)的那樣，解決閑置土地的關(guān)鍵問(wèn)題就是政府要加大處置力度，那么廣州市國土局在解決閑置土地方面又有什么樣的新舉措？記者在廣州房地產(chǎn)交易登記中心副主任李曉娟那里了解到，對參加土地競買(mǎi)的企業(yè)的門(mén)檻越來(lái)越高，也就是在廣州市內如果有某個(gè)公司拖欠地價(jià)或者名下有閑置土地，或者履行出讓合同有不良記錄的，都會(huì )限制他參與競買(mǎi)資格。
這些政策一出，果真擋住了一部分想囤地的開(kāi)發(fā)商，一些欠錢(qián)的開(kāi)發(fā)商為了能夠有參與競拍的資格，找上門(mén)來(lái)趕緊把錢(qián)給補了，李曉娟認為，進(jìn)一步規范了土地市場(chǎng)。
當前房地產(chǎn)行業(yè)的健康與否已嚴重影響到整個(gè)金融系統
今年8月，建設銀行研究部發(fā)布了《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預測》報告，稱(chēng)從2001年至今年5月，約有8.66億土地被閑置，就在《土地儲備管理辦法》出臺的第二天，12月4日，一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫(xiě)的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》也發(fā)布了全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商閑置土地的情況，盡管這些民間的研究并沒(méi)有得到權威機構認證，但可以幫助我們從另一個(gè)角度了解閑置土地的相關(guān)情況。
根據這份《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》，到2007年年底，全國開(kāi)發(fā)商手中的閑置土地規模已經(jīng)達到10億平方米，這些土地量足夠開(kāi)發(fā)商進(jìn)行4年的開(kāi)發(fā)。根據公開(kāi)資料的統計，實(shí)際土地儲備規模在1000萬(wàn)平方米以上的開(kāi)發(fā)商包括碧桂園、萬(wàn)科、保利和招商地產(chǎn)，其他土地儲備較多的開(kāi)發(fā)商還包括金地、北京城建、中寶、華僑城和河南建業(yè)。而從省份來(lái)統計，近五年閑置土地量最多的四個(gè)省分別是山東、江蘇、浙江和四川，四省占全國閑置土地總量的三分之一。這份報告的主要執筆人、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉認為，開(kāi)發(fā)商大量閑置土地，直接造成了市場(chǎng)上商品房供應不足，而供需失衡最終推高房?jì)r(jià)不斷瘋漲。
而且鐘偉在調查中發(fā)現，不僅開(kāi)發(fā)商在閑置土地，而且一些地方政府的土地儲備中心也存在土地閑置的現象，鐘偉分析認為，地方政府閑置土地的原因很多，但有個(gè)重要原因是為了控制供求關(guān)系，追求地方財政的利益最大化。開(kāi)發(fā)商捂地從短期看有助于提升開(kāi)發(fā)商的利潤，但從長(cháng)期看，給整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展背上了沉重的包袱，通過(guò)對土地購置費用、開(kāi)發(fā)土地面積、房地產(chǎn)公司資金來(lái)源、上市公司財務(wù)指標等數據進(jìn)行分析，鐘偉初步估算，截止2006年年底，沉淀在囤積土地上的資金高達2.4萬(wàn)億元。然而這個(gè)數字，差不多相當于現在的開(kāi)發(fā)商每年的銷(xiāo)售金額，就囤地的資金的成本都差不多相當于這個(gè)行業(yè)的凈利潤。
鐘偉的研究還發(fā)現，在全國閑置土地所占用的2.4萬(wàn)億資金當中，有1.08萬(wàn)億來(lái)自銀行信貸，當前房地產(chǎn)行業(yè)的健康與否，已經(jīng)嚴重影響到整個(gè)金融系統。
在過(guò)去的香港、日本都曾經(jīng)發(fā)生過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)不善而使得危機蔓延到金融領(lǐng)域，并危及整個(gè)國民經(jīng)濟的情況，而同樣起源于房地產(chǎn)行業(yè)的美國次級貸危機，更是嚴重影響了全球經(jīng)濟，鐘偉認為，這對當前中國的相關(guān)行業(yè)，頗有啟發(fā)意義。
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