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-政策解讀
廣州樓市開(kāi)出四副“退燒藥”
特邀專(zhuān)家：廣州合富輝煌首席分析師黎文江
2007年最后兩個(gè)月樓市的調整態(tài)勢，與今年多項新政策，有一定的關(guān)系。一副副令樓市“退燒”的“特效藥”，立竿見(jiàn)影地抑制了需求，增加了供給，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不看好或者不明朗。
新藥一
“穗七條”
措施：加大、加快商品住宅用地供應和儲備。
效果：今年廣州市實(shí)際供應3.11平方公里商品住宅用地，此外，已公告出讓和供應條件已成熟的商品住宅用地還有0.44平方公里，供應規模同比去年增長(cháng)2.4倍。全市一手住房供應量明顯增加，2007年9月起，批準預售量2年多來(lái)首次超過(guò)成交量。90平方米以下住房供應比重從2005年的17%逐步增加到32%。
解讀：從供應入手，通過(guò)土地供應的增加，增加了房源的供應。除了加大商品住宅供應，還通過(guò)“雙軌制”使保障型住房供應增加，還發(fā)展了限價(jià)房。限價(jià)房政策開(kāi)始時(shí)并不太明確。5年規劃里是說(shuō)限價(jià)房供應要占40%，經(jīng)適房占17%，這樣商品房就是占43%。但現在思維改變了，提出限價(jià)房要變成調節器：房?jì)r(jià)高就搞限價(jià)房，對房?jì)r(jià)上漲造成壓力。
新藥二
房貸新政
措施：對購買(mǎi)第二套住房，提高首付比例及利率，抑制投資需求
效果：造成房地產(chǎn)市場(chǎng)前景不看好或者不明朗，成功地打退了“資本”進(jìn)入樓市；年底推出的地塊都不再出現地王，甚至有底價(jià)成交的現象；不少發(fā)展商采取促銷(xiāo)或直接降價(jià)。
解讀：2007年資本進(jìn)入房地產(chǎn)，給房地產(chǎn)帶來(lái)非理性的漲價(jià)。一方面開(kāi)發(fā)商通過(guò)上市圈錢(qián)，然后回到房地產(chǎn)市場(chǎng)圈地，然后再回到股市去圈錢(qián)，這都是由于資本在這里進(jìn)行攪動(dòng)，第三季度投資、投機性的需求增加造成樓價(jià)飆升。房貸新政出臺后，投資性需求減少，樓市成交量萎縮。后市的不看好或者不明朗，打退了資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
新藥三
新版土地出讓合同
合同首明確開(kāi)竣工時(shí)間抑囤地
措施：土地招牌掛抑制開(kāi)發(fā)商囤地。招拍掛土地出讓合同里，首次開(kāi)始規定了明確的項目開(kāi)工、竣工和銷(xiāo)售時(shí)間。
解讀：這些政策進(jìn)一步規范房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)秩序的同時(shí)，也相應減少了投資土地市場(chǎng)的盲目性，增強了開(kāi)發(fā)建設單位在投資前開(kāi)發(fā)風(fēng)險和自身能力的分析。
新藥四
土地增值稅開(kāi)收
措施：1月份開(kāi)始清算土地增值稅。
解讀：該措施如果執行得好，對抬高房?jì)r(jià)有很大的抑制作用。比如珠江新城不少樓盤(pán)賣(mài)2萬(wàn)多元/平方米~3萬(wàn)元多元/平方米，但拿地成本才2000多元/平方米，這些項目的利潤都比較高。使開(kāi)發(fā)商要從高利潤中拿出更多的稅費，對其抬高房?jì)r(jià)有了牽制力。(蘇華俊 羅莎琳 田桂丹 李東元）
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