發(fā)表評論 中新網(wǎng)廣州1月4日電(記者 陳建)每一輪宏調來(lái)臨，房地產(chǎn)總是站在最前線(xiàn)。對于手里捏著(zhù)牌有備而來(lái)的發(fā)展商而言，在危機之中尋商機此時(shí)正是大展拳腳之際。香港最大的地產(chǎn)財團新鴻基地產(chǎn)，可謂這方面的“高手”。日前，“新地”高層接受本報記者時(shí)透露，集團繼續看好國內市場(chǎng)，未來(lái)3~5年內內地投資比例也將由現在占集團總資產(chǎn)總值的17%增加到30%，珠三角、長(cháng)三角、京津以及重慶、成都等地，將成為其重點(diǎn)發(fā)展區域，特別是一線(xiàn)大城市周邊的二三線(xiàn)城市“商機多的是”。
12月房地產(chǎn)現資金困象
去年底，隨著(zhù)央行既定的2008年貸款政策持續收緊，開(kāi)發(fā)商已隱約意識到真正的冬天要到來(lái)了。
去年“9·27”房貸新政之后，各家銀行對按揭貸款和開(kāi)發(fā)貸款兩大輸血管道的同時(shí)收緊。銀行擰緊資金閘門(mén)，就意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源受限，尤其是那些既沒(méi)有上市、又無(wú)法做到強強聯(lián)合的中小地產(chǎn)商前景堪憂(yōu)，某股份制銀行行長(cháng)曾毫不諱言：“可能會(huì )有一批開(kāi)發(fā)商要死掉�！�
即使被認為渠道更多的上市公司也難以避免困境。金地集團的增發(fā)方案以及公司債方案已經(jīng)公告幾個(gè)月了，申請也已經(jīng)交由證監會(huì )等待過(guò)會(huì )，但是這一等就是幾個(gè)月。由于金融調控的傳遞效應，地產(chǎn)股紛紛滑入陰跌通道，各路基金和股民大舉出逃，發(fā)債難度和上市難度加大，地產(chǎn)商集體遭遇融資瓶頸。
向海外融資的開(kāi)發(fā)商也遭遇了同樣出現資金困象。一些香港上市的國內開(kāi)發(fā)商，在海外市場(chǎng)發(fā)債受到阻力。有消息指，ING等國外投行對國內市場(chǎng)普遍表示擔憂(yōu)，看不清楚未來(lái)。投行作為承銷(xiāo)商擔心內地房地產(chǎn)市場(chǎng)受到政策影響，上市公司業(yè)績(jì)無(wú)法保證，海外的投資者不愿意購買(mǎi)國內開(kāi)發(fā)商的債券，而不接受內地開(kāi)發(fā)商發(fā)債的承銷(xiāo)業(yè)務(wù)。
融資鏈的緊張，最直接導致的結果，是與之有“聯(lián)動(dòng)效應”的土地市場(chǎng)，在去年以來(lái)的狂熱后突然驟冷。12月6日，廣州12塊土地出讓僅吸引了7家公司參與競買(mǎi)，其中5幅直接以底價(jià)成交，2幅因無(wú)人報價(jià)而流拍。
“在心里沒(méi)底的情況下，大家信心難免有所影響�！币晃徊辉妇呙拈_(kāi)發(fā)商指出，這一輪國內房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的前景尚不明朗，國家陸續出臺了一系列調控政策，地價(jià)支付期限進(jìn)一步收緊，房企融資難度增加，實(shí)力有限的開(kāi)發(fā)商，只好作壁上觀(guān)。
資本大鱷逢低吸地
唯一的路徑就是自我救贖，在融資多元化路徑上破局。強強聯(lián)合、分散風(fēng)險無(wú)疑是最直接的一招。在去年9月富力和合景泰富聯(lián)合以46億元的高價(jià)拍得廣州獵德大型商業(yè)項目。3個(gè)月后的12月中，兩家機構竟然邀請了當時(shí)的競拍對手——香港地產(chǎn)商新鴻基共同參與開(kāi)發(fā)，各占項目三分之一股權。此事被業(yè)界解讀為融資受限之下的強強聯(lián)合開(kāi)發(fā)。
當時(shí)親臨競買(mǎi)現場(chǎng)督戰的新鴻基地產(chǎn)代理有限公司的執行董事蘇仲強，日前接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)回憶，其時(shí)舉了幾次牌就收手了�！斑@是‘新地’一向的穩健作風(fēng)，集團不會(huì )搶地，只會(huì )按照自己的步伐，可能外界會(huì )評論太過(guò)于謹慎，但相信會(huì )有機會(huì )的�！�
果不其然，就在新鴻基地產(chǎn)在香港宣布入股獵德村項目之后一周，該公司潛伏成都三年以來(lái)首次從公開(kāi)出讓市場(chǎng)拿地，由于沒(méi)有競爭對手出價(jià)，郭氏只需支付人民幣31.1億元，便可輕松地以初始掛牌價(jià)每畝1200萬(wàn)元，將這幅260畝的成都未來(lái)金融商業(yè)中心標志性地塊收入囊中。與此前成都地價(jià)狂飚時(shí)業(yè)內估計該地價(jià)可能高達90億元相比，如今只需1/3的價(jià)錢(qián)新鴻基無(wú)疑撿了“便宜”。
鑒于新鴻基地產(chǎn)(16.HK)近期持續在內地增加土地儲備，國際投資研究機構調高其資產(chǎn)凈值預測，同時(shí)調高6個(gè)月目標價(jià)，由172港元調高至176.5港元，維持“跑贏(yíng)大市”評級。分析指出，“新地”近數星期在內地購入多幅地皮，估計成本63億人民幣，總樓面面積198萬(wàn)平方尺，認為價(jià)格合理，部分地皮亦具吸引力,尤其是廣州及蘇州。蘇州項目估計60%住宅面積可供出售，以目前每平方米平均售價(jià)3.0萬(wàn)人民幣，預料毛利率逾50%。
未來(lái)3年加大內地投資
新鴻基地產(chǎn)被稱(chēng)為香港地產(chǎn)“四大天王”之首，建造香港多個(gè)地標物業(yè)，包括新鴻基中心、國際金融中心以及興建中全球第三高大廈九龍站環(huán)球貿易廣場(chǎng)。此前，市場(chǎng)傳聞這家香港最大的地產(chǎn)將收購建設中的廣州新地標珠江新城西塔(樓高400多米)部分股權，并有意參與規模相近的珠江新城東塔項目競標，對此蘇仲強并未直接回應，但他強調，集團不排除多種形式包括獨資或合作方式進(jìn)軍內地房地產(chǎn)市場(chǎng)。
蘇仲強表示，新鴻基地產(chǎn)目前在廣州、北京、上海、深圳、杭州、無(wú)錫、成都等地都有土地儲備。而未來(lái)新鴻基地產(chǎn)將繼續增加在內地的投資在未來(lái)3年將總投資額比例由現在的占資產(chǎn)總值的17%提升至30%。
他介紹，新鴻基地產(chǎn)在內地拓展將采用香港平衡物業(yè)銷(xiāo)售及租金收入的經(jīng)營(yíng)模式，同時(shí)發(fā)展銷(xiāo)售住宅物業(yè)及地標商業(yè)項目作出租用途。記者了解到，目前新鴻基地產(chǎn)在廣州花都區共有三塊項目?jì)�，并將于今、明年�?dòng)工銷(xiāo)售。其中一個(gè)項目將于最近與其內地的合伙投資者舉行項目命名發(fā)布會(huì )，并介紹樓盤(pán)的地理位置、周邊環(huán)境、設計及建筑特色。
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