發(fā)表評論 “長(cháng)線(xiàn)而言，房地產(chǎn)投資收益比股票等投資收益穩定，比固定收益投資回報率高，符合保險公司穩健投資原則。2008年，在保險業(yè)業(yè)績(jì)大幅上升的條件下，保險公司會(huì )更多選擇房地產(chǎn)這樣相對穩健的物業(yè)進(jìn)行投資�！�
一直在內地地產(chǎn)業(yè)上空盤(pán)旋的保險資金，近期十分活躍，積極尋求與合作伙伴開(kāi)展土地開(kāi)發(fā)、工程建設、商業(yè)物業(yè)長(cháng)期投資等相關(guān)項目合作。
近日，中國平安保險(集團)有限公司(2318.HK，601318.SH，下稱(chēng)“中國平安”)和金茂集團聯(lián)合入主了北京最大爛尾項目“嘉利來(lái)大坑”。
對此，全球五大代理行之一第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)(上海)有限公司董事長(cháng)劉德?lián)P在接受《第一財經(jīng)日報》采訪(fǎng)時(shí)表示，中國平安旗下平安信托投資有限公司(下稱(chēng)“平安信托”)、中國太平洋保險(集團)股份有限公司(601601.SH，下稱(chēng)“中國太�！�)等機構頻繁與地產(chǎn)代理行接觸，四處尋找和談判可收購的物業(yè)，投資物業(yè)的類(lèi)型選擇長(cháng)期持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)�！澳壳�，保險資金主要以股權或自用物業(yè)的方式曲線(xiàn)介入房地產(chǎn)業(yè)。以平安信托為例，進(jìn)軍地產(chǎn)的野心躍然而出�！�
劉德?lián)P說(shuō)，目前，中國內地的保險資金還暫時(shí)不能直接投資房地產(chǎn)業(yè)，被“保險資金禁投政策”制約。不過(guò)，準進(jìn)是遲早的事情，一旦保監會(huì )“開(kāi)綠燈”，放開(kāi)保險資金直接投資房地產(chǎn)領(lǐng)域，中國平安、中國太保將獲得先發(fā)優(yōu)勢。
曲線(xiàn)進(jìn)入房地產(chǎn)
劉德?lián)P認為，鑒于保險資金目前不能直接投資房地產(chǎn)的政策限制，平安信托將基建投資、地產(chǎn)物業(yè)投資與持有運營(yíng)成為其主打投資業(yè)務(wù)。
“長(cháng)線(xiàn)而言，房地產(chǎn)投資收益比股票等投資收益穩定，比固定收益投資回報率高，符合保險公司穩健投資原則。2008年，在保險業(yè)業(yè)績(jì)大幅上升的條件下，保險公司會(huì )更多選擇房地產(chǎn)這樣相對穩健的物業(yè)進(jìn)行投資�！眲⒌�?lián)P稱(chēng)。
一直以來(lái)，是否允許保險資金投資房地產(chǎn)項目備受爭議。截至目前，保監會(huì )仍未正式放開(kāi)保險資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域的直接投資，也不允許保險資金設立房地產(chǎn)基金。
記者查詢(xún)了中國平安官方網(wǎng)站發(fā)現，在目前保監會(huì )尚未“開(kāi)綠燈”的情況下，中國平安借道平安信托展開(kāi)了宏大的房產(chǎn)業(yè)務(wù)版圖。事實(shí)上，平安信托在成立之初就設立了深圳市平安置業(yè)投資有限公司(下稱(chēng)“平安置業(yè)”)，投資方向是長(cháng)期持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。
昨天，長(cháng)期研究中國平安的東方證券股份有限公司分析員王小罡在接受《第一財經(jīng)日報》采訪(fǎng)時(shí)透露，目前保險公司只能通過(guò)購買(mǎi)自用物業(yè)這種“打擦邊球”的方式投資物業(yè)，使用的資金多為自有資金，并輔以財務(wù)杠桿。
2006年，國內第一部基礎設施項目投資的管理規章——《保險資金間接投資基礎設施項目試點(diǎn)管理辦法》正式發(fā)布，允許“保險資金投資交通、通訊、能源、市政、環(huán)境保護等國家級重點(diǎn)基礎設施項目”，向龐大的保險資金敞開(kāi)，房地產(chǎn)項目卻未被列入允許投資行列。
不過(guò)，王小罡向本報記者解釋?zhuān)瑥南嚓P(guān)信息來(lái)看，保險公司通過(guò)“變通”的方式曲線(xiàn)投資房地產(chǎn)已經(jīng)比較明顯。以中國平安在上海靜安區的自用物業(yè)為例，大約有幾個(gè)樓面是自用的，而大約有5~8個(gè)樓面是用來(lái)對外出租的。以自用名義購買(mǎi)商用樓宇，可以看成是運用保險資金，但是這些保險公司購買(mǎi)的樓宇面積遠遠超過(guò)了其自身的使用需求，并將部分樓層通過(guò)對外租賃收取不菲的租金。中國平安、中國太保都在努力構建新的地產(chǎn)資產(chǎn)管理版圖。
“不僅僅在上海，在深圳市福田商業(yè)中心區地段，中國平安以16.57億元獨攬新‘深圳第一高’的地塊，總建筑面積規劃超過(guò)30萬(wàn)平方米。顯然，僅僅是自用物業(yè)的話(huà)，難以消化這么大的體量，剩余部分用于對外商業(yè)出租是必然的�！痹谕跣☆缚磥�(lái)，目前監管層尚未開(kāi)閘保險資金直接投資房地產(chǎn)業(yè)，因而，這種“自用+租賃”的模式可以理解為“曲線(xiàn)”或“變相”投資房地產(chǎn)。
湯臣集團有限公司(0258.HK)內部人士透露，在湯臣一品邊上的花園石橋路附近，陸家嘴金融貿易區將新添一座樓高38層的辦公大廈——太平金融大廈，由中國保險集團全資機構——上海澤鵬置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設，總投資達20余億元，計劃于2011年初竣工交付使用，落成后將成為中國保險集團國內管理中心。
據不完全統計，中國人壽、泰康人壽、華安財險、民生保險、新華保險等大型中資企業(yè)，紛紛在北京、上海和廣州等中心城市黃金地段直接、間接購買(mǎi)土地，建造寫(xiě)字樓和商務(wù)產(chǎn)業(yè)園區。
“錢(qián)途”與挑戰
記者昨天查詢(xún)了中國平安官方網(wǎng)站發(fā)現，中國平安此前不久發(fā)布公告稱(chēng)，董事會(huì )已審議批準分別為其旗下平安置業(yè)和中國平安保險海外(控股)有限公司提供10億元人民幣和0.1億美元擔保。接受10億元人民幣擔保的平安置業(yè)是平安信托的控股子公司，主要投資方向為房地產(chǎn)和各類(lèi)實(shí)業(yè)。
“中國平安靠平安信托與平安置業(yè)的雙重配合而介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，形成中國平安搭臺、平安信托與平安置業(yè)唱戲的局面�！蓖跣☆附忉�?zhuān)袊桨惨宰宰⌒枨蟮拿x購買(mǎi)大宗項目或土地，由平安信托和平安置業(yè)實(shí)施具體操作：平安信托以發(fā)布商業(yè)項目集合資金信托計劃的名義，為地產(chǎn)項目的建設與收購募集資金；平安置業(yè)則是一些股權合作項目和物業(yè)投資的出境方。集團以擔保貸款等形式，擴大平安信托股本，便于其發(fā)行信托計劃，以及購入房地產(chǎn)公司股份。
王小罡觀(guān)察到，中國平安在商業(yè)地產(chǎn)方面已經(jīng)從股權收購到開(kāi)發(fā)、項目合作開(kāi)發(fā)過(guò)渡到獨立開(kāi)發(fā)，不斷顯示出對商業(yè)地產(chǎn)的感情。
不過(guò)，獨立于代理行世邦魏理仕的投資基金CBRE INVESTORS基金執行董事顧弘昨天在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，雖然平安信托憑借強大的投融資能力和完整的金融支持平臺實(shí)力雄厚，在物業(yè)投資和資產(chǎn)管理等方面頗有建樹(shù)，但是，就房地產(chǎn)投資而言，平安還比較陌生，專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)人才是一個(gè)大瓶頸。
顧弘的說(shuō)法并非危言聳聽(tīng)。2007年第二季度，平安信托高薪向房地產(chǎn)等領(lǐng)域招兵買(mǎi)馬，招聘15個(gè)高端職務(wù)，主要涉及基建投資、房地產(chǎn)投資等領(lǐng)域，部分高端職位年薪達50萬(wàn)元，以彌補基建投資、房地產(chǎn)投資的人才短板。
“中國平安的部分地產(chǎn)項目獨立開(kāi)發(fā)是比較有風(fēng)險的，國內外在保險和信托領(lǐng)域已經(jīng)有過(guò)不少的教訓�！鳖櫤虢榻B，在國外，保險資金介入地產(chǎn)界，基本是選擇在專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域內較有優(yōu)勢的投資基金、專(zhuān)業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理公司作為戰略合作伙伴，這樣可以規避很多風(fēng)險。否則，因為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)度欠缺而造成各類(lèi)損失。(葉國靖)
圖片報道 |
更多>> |
|
