發(fā)表評論 
成都一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負責人表示，由于鐵礦石和煤炭?jì)r(jià)格都在上漲，將直接導致鋼材價(jià)格的上漲。 中新社發(fā) 馬健 攝
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一般情況下，一個(gè)項目的土地成本(樓面地價(jià))占到了房子成本的三分之一多，地價(jià)的上漲將直接加大開(kāi)發(fā)商的成本支出，與前一年相比，2007年主城區土地交易均價(jià)同比上升228%。2007年成交的土地將在2008年啟動(dòng)開(kāi)發(fā)，這意味著(zhù)這一批新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本將比過(guò)去高得多。
2008年 土地成本翻一番？
2007年成都市的全年交易土地均價(jià)同比上漲228%
來(lái)自成都尺度地產(chǎn)的統計數據顯示，2007年1月——12月成都市土地市場(chǎng)共計成交土地面積接近2.3萬(wàn)畝，平均價(jià)格為331萬(wàn)元/畝。與2006年相比，2007年成交土地宗數、面積和均價(jià)都呈現不同幅度的增長(cháng)，其中成交土地宗數增加101宗，同比增長(cháng)50.5%；成交面積增加14.38%；成交土地均價(jià)上升181萬(wàn)元/畝，同比上升120.67%，土地交易價(jià)格上升速度相當快。其中，主城區范圍內成交土地面積接近6000畝，平均成交價(jià)為902萬(wàn)元/畝。與前一年相比，2007年主城區土地交易均價(jià)同比上升228%。
“土地成交價(jià)格的攀升在2007年表現得特別突出，從2006年150萬(wàn)元/畝的均價(jià)到2007年331萬(wàn)元/畝；作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎條件，土地價(jià)格越高，土地成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中所占比例越大，對商品房?jì)r(jià)格有著(zhù)相當重要的影響�！背啥汲叨鹊禺a(chǎn)機構負責人告訴記者。
主城區均地價(jià)902萬(wàn)元/畝
“2007年主城區土地市場(chǎng)有以下幾個(gè)主要特征：首先，與往年相比，出讓土地單宗規模均相對較小，更有利于部分中小房地產(chǎn)公司拿地；第二，土地供銷(xiāo)以二環(huán)外為主，特別是三環(huán)外區域，已逐漸成為土地供應的主體；第三，土地價(jià)格持續攀高，特別是以香港信和、中天盈、九龍倉等為代表的外地企業(yè)以高價(jià)拿下地塊為標志，成都土地市場(chǎng)價(jià)格急速攀升，2007年成交土地整體均價(jià)較去年增長(cháng)了2倍多。預計2008年成都市土地市場(chǎng)將會(huì )持續2007年供銷(xiāo)兩旺的形勢�！背叨鹊禺a(chǎn)機構負責人在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“土地價(jià)格的上漲，直接加大了開(kāi)發(fā)商的成本，2008年上市的地產(chǎn)項目大多數樓盤(pán)都是在高成本價(jià)位運行�！�
“比如以主城區的土地成交均價(jià)902萬(wàn)元/畝為標準，容積率按照5.0計算，修建28層電梯公寓，新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)平均樓面地價(jià)就已經(jīng)達到了2705元/平方米，再加上建安成本約1450元/平方米及其他所有費用約1350元/平方米，那么新建的房子成本就已經(jīng)達到了5500元/平方米，這里邊還沒(méi)有計算開(kāi)發(fā)商的資金占有率，如果開(kāi)發(fā)商以均價(jià)6000元/平方米進(jìn)行銷(xiāo)售，幾乎沒(méi)有什么利潤�！币环康禺a(chǎn)界專(zhuān)業(yè)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
土地成本占到房子成本的1/3
“一般情況下，一個(gè)項目的土地成本(樓面地價(jià))占到了房子成本的三分之一多，按照土地均價(jià)上漲228%推算，如果不考慮容積率變化，去年拍賣(mài)的土地在項目開(kāi)發(fā)時(shí)的土地成本也將成倍增長(cháng)，表現在房?jì)r(jià)上也是一個(gè)不小的數據�！敝禺a(chǎn)策劃人楊健鷹在接受記者電話(huà)采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，這不是標準的計算模式，但它卻是很多地產(chǎn)項目在計算成本時(shí)都必須參考的定律，比如，最近公司剛好給郊區的一個(gè)樓盤(pán)測算了成本，大約每平方米3000元，而樓面地價(jià)就在900元/平方米左右。
楊健鷹說(shuō)，根據相關(guān)統計數據顯示，以及成交土地整體開(kāi)發(fā)時(shí)間控制等條件，結合2006年、2007年成交土地整體可開(kāi)發(fā)量預測，2008年成都市房產(chǎn)市場(chǎng)可新增供應量約4000萬(wàn)平方米左右，住宅物業(yè)面積近3000萬(wàn)平方米，其中主城區的供應量在1200萬(wàn)平方米左右，這些項目都將面臨成本加大的難題，一旦開(kāi)發(fā)商選擇低價(jià)格銷(xiāo)售，很有可能導致商家無(wú)利潤甚至出現虧損，如果開(kāi)發(fā)商一直堅守價(jià)格底線(xiàn)，在目前這種態(tài)勢之下，銷(xiāo)售會(huì )非常困難。 記者文強
建材猛漲 房?jì)r(jià)水漲船高？
隨著(zhù)鋼材、水泥等建材價(jià)格的一路高漲，成都樓市建安成本每平米已上升200元
近日，成都一開(kāi)發(fā)商抱怨，鋼材、水泥漲價(jià)太多，對其樓盤(pán)建設成本已造成影響。其實(shí)，有著(zhù)類(lèi)似煩惱的開(kāi)發(fā)商還很多。在成都，隨著(zhù)2007年年初以來(lái)鋼材價(jià)格一路攀升，建筑市場(chǎng)常用的螺紋鋼、線(xiàn)材全年漲幅已經(jīng)高達30%以上，水泥也從年初的390元／噸漲到了600多元每噸。業(yè)內人士預測，隨著(zhù)建筑材料的一路走高，樓市建安成本已經(jīng)上漲20%，每平方米上漲約200元，如果漲勢繼續持續下去，可能導致房?jì)r(jià)最終“水漲船高”。
鋼材價(jià)格攀升漲幅高達30%
“現在沒(méi)有辦法給你報價(jià)表，變動(dòng)太快了�！弊蛉�，在金府鋼材機電城，明惠建材負責人表示，因為近期鋼材價(jià)格一路上調，所以無(wú)法給出一個(gè)相對固定的報價(jià)單�！罢f(shuō)不定明天價(jià)格就上調了”。
“從去年到現在，整體印象就是一個(gè)字——漲�！睂Υ�，成都樂(lè )斯投資從事材料采購的鮮先生表示，從2007年初開(kāi)始，包括鋼材、水泥、磚、人工費用都在呈不斷上揚的態(tài)勢，鋼材價(jià)格上升幅度在30%以上，水泥價(jià)格已經(jīng)翻番。
他舉例說(shuō)，用于住宅建設的螺紋鋼、線(xiàn)材價(jià)格從去年年初開(kāi)始小幅上漲，到六七月份后，開(kāi)始大幅度上揚，單價(jià)從年初的約3300元／噸，上漲到了最高點(diǎn)的5200元／噸，近期才有所回落，但每噸的價(jià)格也穩定在4700元左右，比年初上漲了1400元左右。而高標號水泥的價(jià)格也從年初的300多元／噸上漲到了現在每噸600多元，價(jià)格已經(jīng)翻了1倍左右。
建安成本已上升20%
除了鋼材、水泥價(jià)格上調外，隨著(zhù)物價(jià)水平的整體上漲，用于房地產(chǎn)建設的磚、砂石等也呈上漲趨勢�！叭ツ暌荒陙�(lái)成都市建材價(jià)格的上漲連同建筑工人工資的上漲，已經(jīng)導致房屋建安成本比原先上升了20%�！彼拇ㄊ〗ㄖ䴔C械工程公司項目經(jīng)理許彤表示，目前，成都建筑市場(chǎng)的人工成本已經(jīng)比去年同期上漲了20%，“原來(lái)2000元的工資，現在你可能得支付2500元�！�
對于建筑材料價(jià)格上漲連同人工成本增加給建筑成本帶來(lái)的影響，許彤表示，不同的建筑結構，對鋼材的需求并不相同，但基本上每平方米的鋼材使用量在50-60公斤不等，僅此一項，房屋建安成本就得上升70-100元，加上水泥、磚、砂石以及人工成本的上漲，房屋每平方米的建安成本上漲了200元，漲幅在20%左右。
長(cháng)遠看可能影響房?jì)r(jià)
建材成本以及人工成本的上升，是不是會(huì )影響房?jì)r(jià)？許彤表示，對于如何消化此次價(jià)格上漲造成的“成本差”，主要看施工單位和開(kāi)發(fā)商的合同如何約定，一般而言，對這部分“成本差”，基本上由建筑商和開(kāi)發(fā)商雙方共同分擔，但如果開(kāi)發(fā)商與建筑商簽訂的是“包工包料”合同，合同期間建材價(jià)格的漲落全部由建筑商消化，對開(kāi)發(fā)商而言，在建項目的建安成本不會(huì )變動(dòng)，可能對房?jì)r(jià)影響不大。但從當前經(jīng)濟發(fā)展形勢以及國內市場(chǎng)對建材的需求情況來(lái)看，在很長(cháng)一段時(shí)間，建材價(jià)格回落的可能性不大，最終肯定會(huì )影響開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，從而造成水漲船高，影響房?jì)r(jià)或開(kāi)發(fā)商利潤。
對此，成都一房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負責人表示，由于鐵礦石和煤炭?jì)r(jià)格都在上漲，將直接導致鋼材價(jià)格的上漲，鋼材的漲價(jià)還將引發(fā)水泥等其他材料的聯(lián)動(dòng)漲價(jià)，所以對房地產(chǎn)建筑和安裝成本將有非常顯著(zhù)的影響。如果原材料價(jià)格持續高位運行，當整個(gè)市場(chǎng)中的所有項目都面臨原材料漲價(jià)問(wèn)題時(shí)，這些成本的上漲應該都會(huì )體現到房?jì)r(jià)中，并最終轉嫁到消費者身上。但是也有業(yè)內人士認為，由于目前開(kāi)發(fā)商都有較大的利潤空間，加上新政之后樓市彌漫的觀(guān)望氣氛，近期內不會(huì )有開(kāi)發(fā)商“以身試險”，讓房?jì)r(jià)水漲船高。(肖建 郭龍）
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