發(fā)表評論 4月24日，我在《上海證券報》發(fā)表了《房?jì)r(jià)整體下降已成定局》一文，從資金入手，推斷我國房?jì)r(jià)的整體下降趨勢已經(jīng)不可逆轉。這篇文章引起業(yè)界強烈反響，贊同者與反對者都不少。今天，我再從供求角度，再對房?jì)r(jià)的趨勢進(jìn)行判斷。
從經(jīng)濟學(xué)的角度來(lái)看，商品的價(jià)格是由供求關(guān)系決定的，當供給大于需求時(shí)，價(jià)格會(huì )下跌，反之會(huì )上漲。由此，有一些開(kāi)發(fā)商認為，由于新增需求(如，每年都有大量婚齡青年購房)、升級需求(棄舊房換新房)的持續強勁，中國房?jì)r(jià)在未來(lái)一個(gè)相當長(cháng)的時(shí)期里都是供不應求的，因而，房?jì)r(jià)也是只漲不跌的。這種理論重復得多了，就真的成了真理，吸引了大批投機者、投資者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，這導致大量商品房被囤積，加上開(kāi)發(fā)商自己囤積的商品房，人為地減少了商品房供給，從而，推動(dòng)了房?jì)r(jià)的上漲。
最近，從一線(xiàn)城市到二線(xiàn)城市，大量土地流拍現象，再次成為開(kāi)發(fā)商鼓吹房?jì)r(jià)將上漲的一個(gè)依據。他們認為，房地產(chǎn)投資動(dòng)力不足，將成為推升房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)重要力量。在外行人看來(lái)，這是非常有說(shuō)服力的，因而具有很強的欺騙性。
但是，我們不要忽略了，投機性(低買(mǎi)高賣(mài)賺取差價(jià))與投資性購房(購房出租)行為都是建立在對未來(lái)房?jì)r(jià)將上漲這一預期基礎之上的，一旦這種預期被打破，此前囤積在流通環(huán)節的大量住房將突然釋放出來(lái)，將有效供給成倍放大，從而，導致房?jì)r(jià)的下跌。因此，在住房歷史上有一個(gè)“加速”現象，一旦房?jì)r(jià)步入上漲軌道，由于囤積等因素，盡管商品房投資增長(cháng)很快，但有效供給卻相對減少，房?jì)r(jià)不僅漲幅快，也會(huì )持續較長(cháng)時(shí)間，而一旦房?jì)r(jià)步入下跌軌道，囤積的住房釋放出來(lái)，盡管商品房投資放緩，但有效供給成倍放大，這時(shí)，房?jì)r(jià)不僅跌幅大，而且，下跌同樣會(huì )持續較長(cháng)時(shí)間。
這樣的例子不勝枚舉。1993年6月，受?chē)液暧^(guān)調控(即6號文)影響，北海、�？诘鹊氐姆康禺a(chǎn)泡沫破滅。其中，�？谑蟹e壓的空置商品房264萬(wàn)平方米，“爛尾樓”400萬(wàn)平方米，沉淀資金264億元，這些積壓的空置商品房直到2004年還沒(méi)有完全消化完。
現在，我們房地產(chǎn)界面臨著(zhù)比1993年時(shí)更嚴峻的壓力。一方面，為了化解通脹壓力，政府調控的力度在加大，從信貸緊縮到土地審批到打擊炒房等，全方位調控。另一方面，我國房?jì)r(jià)已經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)接近10年的上漲周期，在這個(gè)周期里，有大量商品房被投資者和投機者占據。在南方的深圳等市，有媒體調查發(fā)現，超過(guò)80%的購房者目的在于炒房而不是居住。
這意味著(zhù)，嚴厲的調控政策一旦發(fā)威，將逼出比1994年時(shí)多得多的商品房，這無(wú)疑將放大商品房市場(chǎng)的有效供給。另一方面，在商品房快速發(fā)展的十幾年中，有效需求得到了最大限度的釋放，大量真正需要商品房又買(mǎi)得起商品房的人，以及那些棄舊房換新房的人，基本上都已經(jīng)完成了購房行為。這意味著(zhù)，商品房的需求量相對過(guò)去其實(shí)有一個(gè)下降趨勢。因此，房地產(chǎn)調控政策一旦發(fā)力，將房?jì)r(jià)送入下跌軌道，絕非一個(gè)“拐點(diǎn)”所能涵蓋。就連一向樂(lè )觀(guān)的潘石屹也發(fā)出房地產(chǎn)將“百日巨變”，開(kāi)發(fā)商將死守北京、上海的悲壯之語(yǔ)。
實(shí)際上，大量商品房被逼出來(lái)的情形在珠三角地區已經(jīng)出現。4月20日，有媒體刊發(fā)了題為《珠三角退房風(fēng)波群起 百億元炒樓資金深度套牢》的報道，僅深圳炒房團成員2007年投入到深圳樓市的百億資金就全部被深度套牢。一些業(yè)主開(kāi)始要求退房或退差價(jià)。盡管深圳國土部門(mén)表示，業(yè)主要求退房或補償價(jià)差的要求是一個(gè)非法、無(wú)理、蠻橫的訴求，“此頭不能開(kāi)”，但退房風(fēng)波從一個(gè)側面反映出，囤積在投機者或投資者手中的商品房正在涌向市場(chǎng)。
作為推高房?jì)r(jià)的主要力量，開(kāi)發(fā)商在房?jì)r(jià)變化中所起的作用無(wú)疑是很大的。在房?jì)r(jià)處于上漲軌道的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，囤積房源，刻意減少商品房的有效供給，成為推高房?jì)r(jià)的主要動(dòng)力之一。但是，囤積房屋行為必須在充足的資金支持的情況下才能完成，而現在，許多開(kāi)發(fā)商都面臨著(zhù)資金鏈可能斷裂的危險，盡快將手中的房屋變現幾乎成為每個(gè)開(kāi)發(fā)商的夢(mèng)想，他們哪里還敢奢望繼續囤房？而開(kāi)發(fā)商急于變現的打折銷(xiāo)售行為一旦成為共識，就容易引發(fā)羊群效應。一方面，將使大量商品房向市場(chǎng)集中供應。另一方面，將加大人們對房?jì)r(jià)可能進(jìn)一步下跌的預期。因此，盡管目前只有珠三角地區的房?jì)r(jià)在下跌，它的影響卻是全面的，一旦房?jì)r(jià)步入下跌軌道，能夠獨善其身的城市微乎其微。
而且，從2003年至今，持續高速增長(cháng)的房地產(chǎn)投資與多子女一代消費人群的退潮，也在從根本上改變商品房的供求關(guān)系。以深圳為例，深圳世華地產(chǎn)研究中心的數據顯示，2008年一季度，深圳共有26個(gè)新盤(pán)入市，總推盤(pán)面積將近90萬(wàn)平方米，為全市提供了8733套商品房住宅。而2007年深圳依然還有不少新盤(pán)存量，其中可售住宅面積506.66萬(wàn)平方米，可售套數49266套。也就是說(shuō)，整個(gè)一季度，深圳全市新盤(pán)有近600萬(wàn)平方米的在售面積，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的銷(xiāo)售套數僅為50598套！這意味著(zhù)，即使今年其他三個(gè)季度深圳不推出新盤(pán)，僅目前現有的存量就足夠銷(xiāo)售一年多。而深圳的情況并非特例，它之所以現在看起來(lái)像是特例，是因為其他地方的潮水還沒(méi)有退卻，裸泳者還沒(méi)有露出來(lái)而已。
也許，過(guò)不了多久，當許多城市的房?jì)r(jià)相繼步入下跌軌道，人們才突然發(fā)現，所謂商品房供不應求、房?jì)r(jià)只漲不跌的說(shuō)法只是一個(gè)美麗的謊言，商品房其實(shí)是供大于求的。(賈圖)
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