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　　深圳樓市在這輪下滑中處于怎樣的狀態(tài)？

　　去年此刻，深圳房?jì)r(jià)還是領(lǐng)漲全國的帶頭羊，今年此時(shí)，深圳房?jì)r(jià)卻已經(jīng)成了領(lǐng)跌全國的冠軍，深圳六月份新建商品住宅均價(jià)每平方米11000元，比去年十月份的高峰已經(jīng)下跌了36%，坐在房?jì)r(jià)過(guò)山車(chē)上，購房者的資產(chǎn)市值一路呼嘯而下，那整個(gè)深圳樓市在這一輪下滑中，又處于什么狀態(tài)？

　　前不久，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫(xiě)的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢分析報告》，顯示深圳房?jì)r(jià)已跌回一年前，而樓市的交易量今年全年的住宅銷(xiāo)售面積可能在350萬(wàn)平方米左右，僅相當于1997-1998年間的水平。

　　報告同時(shí)指出，原因“主要是新建商品住宅銷(xiāo)售規模下降幅度較大�！背�了新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)也不景氣，上半年深圳二手住宅交易面積161.89萬(wàn)平方米，同比減少68.48%，降幅比新建商品住宅還大。

　　在深圳蛇口區沿街的一些二手房門(mén)店記者看到，這些門(mén)店都是好幾個(gè)小時(shí)沒(méi)有一個(gè)顧客，從事中介業(yè)務(wù)的張先生告訴記者，這種現象已經(jīng)持續有好幾個(gè)月了。

　　記者：“像你們店一天還能做幾單生意？”

　　“按月來(lái)算的話(huà)只能做租單了，賣(mài)單有一兩單就差不多了�！�

　　記者：“那以前一個(gè)月你們二手房能做多少套？”

　　“比較火的時(shí)候，或者說(shuō)正常的時(shí)候，正常市場(chǎng)情況每間鋪最少15套左右�！�

　　記者：“一個(gè)月？”

　　“對，現在只有一套左右，一套兩套，維持生意就做做租單�！�

　　交易的清談造成了二手房中介的嚴重虧損。

　　“成本每家門(mén)店在15萬(wàn)元左右，每個(gè)月?tīng)I業(yè)額大概3、4萬(wàn)元，甚至會(huì )更少�！�

　　記者：“那就是只要開(kāi)張一個(gè)月就要虧十幾萬(wàn)元�！�

　　“差不多，可以這么說(shuō)�！�

　　記者：“你們在深圳有多少店鋪？”

　　“目前來(lái)說(shuō)應該有200多間�！�

　　記者：“那一個(gè)月要虧2000萬(wàn)元左右？”

　　“有這種可能性�！�

　　面對今年以來(lái)的樓市衰退，深圳市房地產(chǎn)研究中心提出了減免交易環(huán)節稅收、適度放松貨幣政策的“救市”建議，但是立刻就遭到了一些人的反對，甚至在網(wǎng)上引起了一場(chǎng)爭論。

　　深圳香地咨詢(xún)總經(jīng)理尹香武：“如果金融不放松還要下跌�！�

　　記者：“還會(huì )有多大的下降幅度？”

　　尹香武：“這個(gè)下降幅度如果維持現有的條件，20%一點(diǎn)都不困難，指日可待，風(fēng)險很明顯，就是我們的斷供潮會(huì )出現，我們的就業(yè)機會(huì )會(huì )大量流失，就是我不供了，我供樓還不如去買(mǎi)個(gè)新樓�！�

　　尹香武分析，如果出現這樣的局面，深圳將出現斷供潮，在他看來(lái)，最可怕的還不是買(mǎi)房自住的業(yè)主，而是炒房客。

　　尹香武：“2005年到2007年之間平均我想深圳的投資客比例在35%左右，那么35%里頭最起碼有一半的投資客經(jīng)驗不足，比較冒進(jìn)，那這一部分投資客三年加起來(lái)大概9萬(wàn)套左右，9萬(wàn)套可能出現斷供潮�！�

　　如果以每套房平均100萬(wàn)元，貸款70萬(wàn)元左右計算，這將是一筆非常巨大的數字。

　　尹香武：“如果現在房?jì)r(jià)再下降20%，斷供630億元，比較嚴重�！�

　　記者：“這個(gè)銀行會(huì )受得了嗎？”

　　尹香武：“受不了，我們現在整體個(gè)貸額2000億元，斷供630億元，30%�！�

　　半小時(shí)觀(guān)察：樓市調控不宜半途而廢

　　從2005年開(kāi)始，國務(wù)院就不斷出臺各種調控措施，希望過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費政策并沒(méi)貫徹調控要求，隨后的兩年里房?jì)r(jià)這頭瘋牛越?jīng)_越高，直至今天泡沫開(kāi)始破滅。

　　前兩年房?jì)r(jià)瘋漲，我們有許多教訓；然而更重要的是，在房?jì)r(jià)泡沫破滅的今天，我們該做怎樣的政策抉擇？中國的房地產(chǎn)行業(yè)是不是已經(jīng)危險得到了必須要“救市”的地步？我們的房地產(chǎn)調控政策是不是真的需要放松？

　　我們注意到，美國的次貸危機是全國范圍的普遍現象，而目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的斷供只是極個(gè)別城市出現的極端案例。目前房?jì)r(jià)下跌最為嚴重的珠三角，只有深圳和東莞出現了三分之一的跌幅，全國其他城市的房?jì)r(jià)下跌并不算嚴重，負資產(chǎn)的情況還極為罕見(jiàn)。此外，在自住型的購房者中，絕大多數人并沒(méi)有因為房?jì)r(jià)下跌而受到大的影響，對于那些投資型的購房者來(lái)說(shuō)，目前的下跌幅度也不足以使其生計出現困難。其實(shí)受影響最大的是那些前幾年一直在賺取高額利潤的開(kāi)發(fā)商。但我們看到，受?chē)�際國內經(jīng)濟形勢的影響，國內許多行業(yè)都出現嚴峻的局面，紡織、皮革、鋼鐵等等，它們遇到的困難并不比房地產(chǎn)更少，在這樣的環(huán)境中，一批競爭力差的企業(yè)被淘汰，而另一批競爭力強的企業(yè)在發(fā)展壯大。我們認為，房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有任何特殊性，它同樣需要這樣的洗牌。

　　一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)房地產(chǎn)衰退會(huì )連累金融系統，我們注意到斷供只是少數現象，據深圳銀行業(yè)的人士表示目前的斷供行為并不足以對金融系統帶來(lái)大的沖擊。而其中多數斷供者是因為他們只付出了極低的首付比例，有的甚至是零首付，顯然銀行也應該為自己的違規放貸承擔風(fēng)險。

　　農民都知道，冬天如果不冷，害蟲(chóng)就凍不死，第二年的收成就不會(huì )好，同樣，樓市的正常調整如果不能完成，半途而廢，中國的房地行業(yè)就很難走上健康發(fā)展的軌道。(主編：張凱華 記者：孟慶海 攝像：樊建恩)

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