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    4月11日，中國北方經(jīng)濟及城市發(fā)展高峰論壇暨第二屆天津地產(chǎn)年會(huì )在天津舉行，中國社科研究院研究員易憲容在論壇上發(fā)表房地產(chǎn)金融新政預測與房地產(chǎn)融資的多元化探索的主題演講，探討當前中國房地產(chǎn)的金融問(wèn)題。 中新社發(fā) 盛佳鵬 攝

　　中新網(wǎng)9月1日電 《香港商報》發(fā)表易憲容撰寫(xiě)的文章《奧運后房市不會(huì )劇變》說(shuō)，對中國這樣一個(gè)大體的經(jīng)濟來(lái)說(shuō)，奧運的直接投入及間接的拉動(dòng)經(jīng)濟也不到1%，而且要分在七年之間來(lái)完成。因此，對中國經(jīng)濟來(lái)說(shuō)，奧運的影響不會(huì )太大。對全國房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這種影響更是微乎其微。因此，我們根本不要用澳大利亞、西班牙、韓國、希臘等地舉辦奧運的經(jīng)驗來(lái)看中國。

　　文章摘錄如下：

　　奧運會(huì )已結束，內地的房地產(chǎn)市場(chǎng)如何發(fā)展，特別是北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢如何，是各界最為關(guān)注的問(wèn)題。有房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )的人出來(lái)說(shuō)，奧運之后，政府不會(huì )出臺什么關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策；也有研究機構公開(kāi)表明，奧運之后，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現新的上漲機會(huì )等等。

　　對于這些言論，是不需要更多討論了。在任何一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟國家，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本上是由市場(chǎng)的供求關(guān)系來(lái)決定，政府決不會(huì )由于房地產(chǎn)行業(yè)周期性的調整而采取什么行動(dòng)的。一個(gè)行業(yè)的企業(yè)破產(chǎn)，是經(jīng)濟生活中最為平常的事，哪一個(gè)國家的政府都不會(huì )出臺什么政策讓該企業(yè)不破產(chǎn)的。否則，制訂《企業(yè)破產(chǎn)法》有何用？政府要做的只是維持市場(chǎng)規則，企業(yè)經(jīng)營(yíng)好壞是企業(yè)自己的事。

　　有研究機構認為，奧運之后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì )重新上漲，其實(shí)，如果房地產(chǎn)是一個(gè)投資品，對房地產(chǎn)看空看多，個(gè)人或機構表達自己的意見(jiàn)，是十分平常的。但是，這些研究機構把自己花費人力物力研究出來(lái)的成果告訴大眾，不會(huì )覺(jué)得吃大虧了嗎？可想而知，這些信息應沒(méi)有多少意義，自己不敢冒風(fēng)險入市，也賣(mài)不到錢(qián)，唯一能做的只是誘使他人了。

　　實(shí)際上，奧運之后房地產(chǎn)市場(chǎng)如何走、價(jià)格是怎么變化？盡管大家十分關(guān)心，但是對我來(lái)說(shuō)，奧運對房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有多少影響，即使是在北京，要影響的早就影響過(guò)了，如果把影響的透支也算是一種影響的話(huà)，那么北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一定會(huì )出現全面的理性回歸。

　　對中國這樣一個(gè)大體的經(jīng)濟來(lái)說(shuō)，奧運的直接投入及間接的拉動(dòng)經(jīng)濟也不到1%，而且要分在七年之間來(lái)完成。因此，對中國經(jīng)濟來(lái)說(shuō)，奧運的影響不會(huì )太大。對全國房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，這種影響更是微乎其微。因此，我們根本不要用澳大利亞、西班牙、韓國、希臘等地舉辦奧運的經(jīng)驗來(lái)看中國，中國是一個(gè)大體經(jīng)濟。

　　當然，奧運在北京舉辦，由于大量樓堂館所建設、城市基礎設施建設，近幾年來(lái)，奧運對北京經(jīng)濟的影響是十分巨大的�？梢哉f(shuō)，從奧運申辦成功的第一天開(kāi)始，奧運早就成了房地產(chǎn)銷(xiāo)售及上市公司價(jià)格炒作的概念。在這樣的概念下，不僅與奧運有關(guān)的上市公司的股價(jià)曾快速飆升，北京房?jì)r(jià)也漲了一波又一波。這對北京的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，完全是天賜良機。

　　一方面，北京城市七年的城市基礎設施大規模的建設，讓整個(gè)城市的價(jià)值短期內快速飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)自然大受其益；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商又可借助奧運概念對北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)大炒特炒，從而使北京的房?jì)r(jià)也炒上了天花板，與當地居民的可支配收入離得越來(lái)越遠。

　　按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的理論，北京房?jì)r(jià)之所以高，就在于北京土地的稀缺性，就在于這種稀缺性反應的市場(chǎng)住房供求關(guān)系。但是，按照土地的稀缺性，北京是上海土地的六倍，那么上海的房?jì)r(jià)就得是北京的六倍，或北京是上海房?jì)r(jià)的六分之一，但是實(shí)際情況不是這樣。

　　有人說(shuō)北京是一個(gè)商務(wù)城市，奧運之后有大量的商務(wù)活動(dòng)進(jìn)行，特別是北京是一個(gè)開(kāi)放的城市，大量農民工要進(jìn)入這個(gè)城市等。但實(shí)際上這些都不是理由，因為北京的商業(yè)化與上海、深圳及廣州相比根本就不是一回事，相差太遠。上海及深圳等商務(wù)最為發(fā)達的城市房?jì)r(jià)都能夠調整，北京豈可不為？至于農民工購買(mǎi)北京的住房，那更是天方夜譚！在北京住了一輩子的居民，對目前北京的房?jì)r(jià)都望洋興嘆，完全遠離北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，外地的農民豈能進(jìn)入這種高價(jià)的市場(chǎng)？

　　北京的房?jì)r(jià)過(guò)高，就在于個(gè)人投資房地產(chǎn)的比重過(guò)高。當政府政策讓房地產(chǎn)個(gè)人投資擠出市場(chǎng)時(shí)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現根本性變化就必然了。就目前的情況來(lái)看，政府房地產(chǎn)政策對市場(chǎng)重新界定，即把房地產(chǎn)投資與消費作一個(gè)簡(jiǎn)單的區分，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售陡然下降。

　　實(shí)際上，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)多，北京的價(jià)格經(jīng)過(guò)奧運已經(jīng)嚴重透支。如果是這樣，那么奧運后北京的房?jì)r(jià)回歸理性屬于正常。而且在整個(gè)市場(chǎng)政策、市場(chǎng)環(huán)境及個(gè)人理念都發(fā)生變化后，誰(shuí)能阻礙這種價(jià)格嚴重透支的市場(chǎng)不調整或回歸理性呢？

　　至于北京以外的地方，房市會(huì )受奧運影響嗎？我想是沒(méi)有多少影響的。很簡(jiǎn)單，奧運對全國實(shí)體經(jīng)濟都影響十分有限，那么對于不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，更是沒(méi)有多少影響了。因為，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，它的供求關(guān)系(如果有的話(huà))是由當地居民的可支配收入、人口結構、住房條件的偏好等方面決定的。它不會(huì )因其它城市的價(jià)格快速上漲而上漲，也不會(huì )因其它城市的價(jià)格下跌而下跌。因此，北京經(jīng)濟的奧運效應并不會(huì )影響到全國其它城市的房地產(chǎn)。

　　目前全國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格基本上是由當地居民購買(mǎi)力(即絕大多數居民對住房的支付能力)來(lái)決定，是由中央政府的房地產(chǎn)政策來(lái)決定。從2007年下半年開(kāi)始，中央政府的房地產(chǎn)政策發(fā)展產(chǎn)生根本性的變化，一是肯定房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)民生市場(chǎng)，是改善居民基本住房條件的市場(chǎng)；二是區分住房投資與消費，鼓勵消費遏制投資；三是整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了根本性變化等�？梢哉f(shuō)，在這樣的房地產(chǎn)政策主導下，今年內地房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )發(fā)生翻天覆地的變化。而由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的擠出，奧運之后，內地房地產(chǎn)市場(chǎng)必將出現周期性的調整。

　　對于各地的民眾來(lái)說(shuō)，不是要關(guān)注奧運之后房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )發(fā)生什么，而是要關(guān)注最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策對開(kāi)發(fā)商及市場(chǎng)影響如何，以及這種影響如何改變開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式，如何改變居民住房條件改善預期的變化。如果居民對這種趨勢有所了解，那么就容易來(lái)判斷當地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格如何調整或如何回歸理性。

　　總之，奧運對各地房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很小，大家不要以為奧運之后房地產(chǎn)會(huì )發(fā)生什么巨變。房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局在2007年下半年就已經(jīng)由政府的房地產(chǎn)政策確定了，它是不會(huì )在奧運之后變化的。