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　　村委會(huì )扮演著(zhù)至關(guān)重要角色

　　事實(shí)上，在小產(chǎn)權的產(chǎn)生和交易中，村委會(huì )扮演著(zhù)至關(guān)重要角色。最早的小產(chǎn)權房建設模式，是由村委會(huì )出地，承建商出工程款、報建費，以自建房去當時(shí)的東莞市計劃管理委員會(huì )進(jìn)行土地立項，再報規劃局、土地局、建委等有關(guān)部門(mén)審批取得了蓋房子需要的“五證”。房子建好后，房管局只會(huì )給整棟建筑一個(gè)房產(chǎn)證，也就是所謂的大產(chǎn)權，村委會(huì )獲得一部分住房和商鋪，村民也因此可以進(jìn)行土地收益的分紅。承建商通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)轉讓使用權，除掉土地成本和稅費還小有盈利。

　　其二是，村里將土地賣(mài)給承建商，承建商付給村委會(huì )“土地費”買(mǎi)斷了這塊地的使用權，村委不參與樓盤(pán)銷(xiāo)售的分成。承建商再以集體土地的名義去報批、銷(xiāo)售。在這兩種模式中，承建商往往都是做建筑出身的老板，由于轉型做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商缺乏足夠的資金，只能掛靠村委會(huì )。還有一種模式是，有的村委會(huì )自己當起了開(kāi)發(fā)商，自行組織建設，在宅基地等用地上開(kāi)發(fā)住宅，然后自行銷(xiāo)售。

　　村委會(huì )通過(guò)出售土地直接獲利，或者獲得小產(chǎn)權房收租，打造了利用土地創(chuàng )收的“特色經(jīng)濟”，有建房者甚至聲稱(chēng)，只要村子有多余的地，都會(huì )建房出售。

　　“小產(chǎn)權房把村的造血功能賣(mài)掉了”

　　“東莞很多村都會(huì )走上這條路，把村里的造血功能都賣(mài)掉了，三代人的都賣(mài)掉了�！睆埾壬�說(shuō)，許多村看著(zhù)別的村的集資房建得好，主動(dòng)去找他們幫忙建。但是在小產(chǎn)權房三方當中，村委會(huì )是最大的風(fēng)險承受者，給村里沒(méi)有帶來(lái)多少經(jīng)濟效益，甚至還有不少的糾紛。

　　去年石竭鎮某村曾經(jīng)有一單官司，村民因為不滿(mǎn)意村委會(huì )把土地以低價(jià)出租給投資商，而狀告村委會(huì )，“因為村委把這塊地3.5元/平方米的價(jià)格出租給了投資商，而商鋪在最好的時(shí)候卻收租100元/平方米。于是許多農民就會(huì )覺(jué)得租得少了，就來(lái)鬧�！睆埾壬�說(shuō)， 這樣的事情經(jīng)常有，不過(guò)一般承建商和村委會(huì )通過(guò)各種方法把情況擺平。

　　村委會(huì )和很多村民沒(méi)有想到的是，小產(chǎn)權房之所以賣(mài)得好，還在于建立在東莞20多年的制造業(yè)基礎上。以前出租一個(gè)月還有八百元的收益，他們意識不到這個(gè)風(fēng)險，2008年以來(lái)東莞經(jīng)濟開(kāi)始遇冷，隨著(zhù)而來(lái)的，一些鎮區出現企業(yè)倒閉和外遷，房子租不出了，村民的收益也大大減少。已經(jīng)沒(méi)有了土地，村民完全依靠出租吃飯，村里的小產(chǎn)權房也賣(mài)給別人了，村里的收益從哪里來(lái)？“過(guò)度開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權房，最終使村里把造血功能都賣(mài)掉了�！睆埾壬�說(shuō)。

　　合同文本規避的兩重風(fēng)險

　　除了拿不到房產(chǎn)證，為了逃避責任，村委會(huì )還在所謂的《合作開(kāi)發(fā)合同》中，制定了兩條奇特的款項：

　　合同約定小產(chǎn)權房的使用權是60年，但合同中有一條特別規定：“使用權結束以后，土地的權益以結束時(shí)的國家政策規定為準”。

　　“在合同有效期內，如果政府的法規政策有變化，可以申請房產(chǎn)證，由此產(chǎn)生的所有的稅費由乙方來(lái)負責。甲方代表乙方與政府協(xié)調�！�

　　事實(shí)上，這兩條隱藏的意思是，一旦法律政策發(fā)生變動(dòng)，所有的風(fēng)險全部由乙方(購房者)承擔。此外，倘若遇到拆遷，“小產(chǎn)權”房的補償又將成為一大問(wèn)題。倘若出現法律糾紛，“小產(chǎn)權”房的擁有者很難依法維權。如果小產(chǎn)權房合法化的前提是要征收高額土地出讓金，這筆費用也將全部由乙方(購房者)來(lái)承擔。由于合同中甲方(村委會(huì ))規避了風(fēng)險，一些人第一天交了定金，第二天就帶著(zhù)律師來(lái)退房。

　　張先生自己也承認，對于購買(mǎi)了小產(chǎn)權房的人來(lái)說(shuō)，確實(shí)承擔了常人體會(huì )不到的風(fēng)險。 “你是不合法的，不按規劃修的，甚至沒(méi)有報建過(guò)，開(kāi)發(fā)商拿了錢(qián)就走了，將來(lái)出了問(wèn)題誰(shuí)幫你解決？每天都生活在不安定當中�！钡�在張先生看來(lái)，買(mǎi)了房的人住上了自己的房子，出租的人拿了租金，就可以了�！爸劣�60年以后的事情誰(shuí)都不知道，起碼我們這代人是看不到了，所以最后還是由政府來(lái)解決�！�

　　名詞解釋

　　小產(chǎn)權房

　　俗稱(chēng)的“小產(chǎn)權房”其實(shí)是指在眾多城市郊區，一些村集體經(jīng)濟組織在本村集體土地上集中建設的農民住宅樓，除用來(lái)安置本集體經(jīng)濟組織成員外，還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷(xiāo)售。1998年修訂的《土地管理法》第43條規定，村民集體所有的土地只有在“興辦鄉鎮企業(yè)”、“村民建設住宅”和“鄉(鎮)村公共設施和公益事業(yè)”三種情況下，才能轉作建設用地。第63條進(jìn)一步規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”。小產(chǎn)權房屬于“非農業(yè)建設”。

　　其實(shí)，早在1999年和2004年發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣(mài)土地的通知》和《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》中，分別有“農村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的明確規定。這也導致小產(chǎn)權房拿不到國家頒發(fā)的產(chǎn)權證，因此也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等合法手續。(文/記者 潘勤毅、蔣幸端)