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     2008年10月31日，中國銀行國際金融研究所近日發(fā)布研究報告表示，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)將由當前的“滯漲”轉入周期性因素主導的下行階段。預計未來(lái)兩年全國房?jì)r(jià)均降10%，最高降30%。到2010年，房地產(chǎn)周期將重新進(jìn)入上升周期。 中新社發(fā) 吳芒子 攝

　　本周三，廣州市房管局公布最新房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告，報告顯示今年9月份廣州一手住宅均價(jià)從今年8月的9078元/平方米跌至8244元/平方米，同比下降14.9%，環(huán)比下降9.2%，創(chuàng )下今年以來(lái)最大跌幅。而與此同時(shí)國家發(fā)改委公布的數據卻顯示，9月份廣州樓價(jià)環(huán)比下降幅度只有1.4%。如此巨大差距，究竟是何原因？

　　暴跌幻覺(jué)

　　廣州房?jì)r(jià)已經(jīng)從去年10月的高位11574元/平方米回落至今年9月份的8244元/平方米，回落幅度高達28.8%.而9月份的深度下跌也超出許多人的意料，這導致今年9月份的廣州房?jì)r(jià)已經(jīng)低于2007年廣州一手住房均價(jià)8735元/平方米。

　　然而如此暴跌，尋訪(fǎng)普通廣州百姓，他們卻認為國家發(fā)改委公布的數據更真實(shí)，并未感覺(jué)房?jì)r(jià)降多少。

　　其實(shí)，仔細研究廣州房管局相關(guān)統計數據，不難發(fā)現9月廣州樓市雖然普跌，但跌幅較大的地區仍然是周邊區域。根據統計數據分區域來(lái)看，廣州十區中，有7個(gè)區的一手房?jì)r(jià)下跌，其中跌得最猛的是黃埔區、南沙、番禺等三區，黃埔從8月的8242元/平方米降至5634元/平方米，降幅46.3%。南沙均價(jià)為3388元/平方米，環(huán)比降48.7%。番禺區也從8100元的均價(jià)下跌到7100元，跌幅超過(guò)12%。

　　天河、海珠、越秀、荔灣四個(gè)人口最密集的核心城區房?jì)r(jià)并未下降多少，不僅牢牢站穩萬(wàn)元均價(jià)，甚至還略有上漲。天河區和海珠區每平米房?jì)r(jià)9月份只比8月跌了不到300元，荔灣區均價(jià)甚至由11500元/平方米，上漲到13400元/平方米。

　　而影響均價(jià)的另一個(gè)因素成交量，也呈現出相同的特點(diǎn)。越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔中心六區合計成交24.98萬(wàn)平方米，同比減少38.1%。與之相比，番禺、花都、南沙成交量均有較大增長(cháng)，其中南沙成交量比8月增長(cháng)了3.73萬(wàn)平方米，位居漲幅榜之首。

　　如此看來(lái)，9月房?jì)r(jià)暴跌究其原因可能在于市郊低價(jià)樓盤(pán)的集中成交，因此造成房?jì)r(jià)的結構性調整。

　　而廣州房管局隨后公布的十一期間銷(xiāo)售數據，同樣印證了此觀(guān)點(diǎn)。數據顯示，中心城區在十一黃金周期間簽約334套，均價(jià)為10272元/平方米。近郊新四區簽約324套，均價(jià)為6177元/平方米，比2007年國慶期間下跌了47.7%.番禺、花都、蘿崗、南沙新四區房?jì)r(jià)回落幅度明顯大于中心城區。

　　“國家發(fā)改委的數據實(shí)際上也主要體現中心城區的價(jià)格，所以同廣州房管局價(jià)格有差異�！币晃粯I(yè)內人士表示。

　　暴跌或將蔓延

　　“過(guò)兩天有十幾套馬賽國際公寓現房，每平方米8500元，朝向都非常好。這可是接近2005年的開(kāi)盤(pán)價(jià)啊�！睗M(mǎn)堂紅地產(chǎn)的一位地產(chǎn)中介向記者推薦道。

　　這位地產(chǎn)中介所說(shuō)的馬賽國際位于廣州珠江新城，屬于廣州CBD核心商務(wù)區，離廣州國際會(huì )展中心只一橋之隔。此前同區域的房?jì)r(jià)賣(mài)價(jià)都超過(guò)15000元/平方米。

　　很多跡象都顯示，在周邊區域房?jì)r(jià)連續暴跌的情況下，廣州中心城區房?jì)r(jià)也難以再繼續堅挺，或將迎來(lái)一輪新的暴跌。

　　今年以來(lái)廣州中心城區房?jì)r(jià)雖然跌幅不大，但成交量卻一直萎靡不振，房屋空置率上升。與此同時(shí)，一些投資客之前囤積的房源也在加快釋放，也讓有心捂盤(pán)堅持不降價(jià)的開(kāi)發(fā)商吊在半空中，最終選擇大幅降價(jià)。眼下馬賽國際公寓十幾套現房掛牌交易的，就是投資客在2005年購得，高位未能及時(shí)出售，現在擔心房?jì)r(jià)繼續下跌，所以低價(jià)脫手。

　　“廣州中心城區房?jì)r(jià)仍然保持在萬(wàn)元以上，有一定的下調空間�！睆V州知名房產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，廣州中心城區有的樓盤(pán)已經(jīng)出現有價(jià)無(wú)市的情況，應該合理作出調整。

　　供應方面，9月廣州市十區批準預售的商品房項目共48個(gè)，批準預售商品房8886套，批準可預售商品房面積為97.66萬(wàn)平方米，比8月足足增加了25.02萬(wàn)平方米，創(chuàng )下今年以來(lái)一手房供應新高。而同時(shí)銷(xiāo)售量方面，9月廣州全市一手商品住宅成交面積只有51.13萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降了27.3%。與今年8月份相比，減少了16.5%。

　　面對如此情形，廣東省房協(xié)理事、專(zhuān)家咨詢(xún)委員會(huì )委員趙卓文表示，廣州房?jì)r(jià)經(jīng)歷了2006年和2007年的暴漲，樓價(jià)支撐的基礎正在瓦解，“快速回落到2006年7000元/平方米左右的水平，已經(jīng)指日可待”，甚至最快在明年年中就能體現。

　　廣州房管局在分析報告中也指出，在價(jià)格回落的同時(shí)市場(chǎng)交投活躍度并沒(méi)有明顯改善，在缺乏交易量支撐的情況下價(jià)格有進(jìn)一步下滑的可能性。

　　金融危機加劇下跌

　　“以往都是中小企業(yè)老板買(mǎi)我們的房居多，現在企業(yè)的生意不好做了，這類(lèi)客戶(hù)都很少了�！敝榻�新城某樓盤(pán)的售樓小姐懶洋洋地對記者說(shuō)。

　　和北京、上海不同的是，廣州作為商貿之都，中小老板歷來(lái)是住房消費的最大主力軍。在廣州最大的玩具批發(fā)市場(chǎng)，也是小老板聚集最多的廣州萬(wàn)菱玩具禮品市場(chǎng)，記者了解到，由于自去年以來(lái)，珠三角地區玩具業(yè)持續低迷，利潤下降，造成眾多中小企業(yè)關(guān)門(mén)倒閉。萬(wàn)菱市場(chǎng)的客流量明顯減少，一些鋪面由于生意清談，甚至已發(fā)生租客棄鋪逃跑的現象。

　　實(shí)際上不僅是玩具，制衣、制鞋、家具等珠三角傳統制造業(yè)在過(guò)去一年里，行業(yè)普遍利潤下滑，日子過(guò)得都非常艱難。而作為珠三角中心城市，歷來(lái)以商貿物流為主的廣州，自然也受到波及，最終影響到廣州中高檔住宅樓的銷(xiāo)售。

　　而這種現象，在廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)上體現的更為明顯。據統計，今年上半年，廣州一手寫(xiě)字樓成交面積為22.78萬(wàn)平方米，比去年同期下滑了49.2%。而在第三季度，除了8月份成交略有起色，達到5.58萬(wàn)平方米外，其余的月份同樣成交低迷。進(jìn)入第四季度，這一狀況非但沒(méi)有改善，甚至還有惡化的跡象。

　　從9月起，席卷全球的金融風(fēng)暴更加劇了廣州樓市的觀(guān)望氣氛�！昂芏嘣瓉�(lái)非常有興趣買(mǎi)樓的客戶(hù)，現在打電話(huà)過(guò)去則都非常謹慎，認為面對金融危機，還是等等再說(shuō)�！鄙鲜龅氖蹣切〗阏f(shuō)道。

　　經(jīng)濟走弱，保留現金，謹慎投資，這是一個(gè)最基本的道理。據最新統計，廣州10月份一手寫(xiě)字樓的成交面積只有13530平方米，只有上半年月均成交的36%。

　　“國內經(jīng)濟究竟能影響到什么程度，現在誰(shuí)也說(shuō)不清楚。只有先把自己的日子過(guò)得緊點(diǎn)�！币晃患揖邚S(chǎng)老板苦笑地對記者說(shuō)道。 記者 王成盛 廣州報道