中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　省物管條例修訂下午聽(tīng)證，陳述人觀(guān)點(diǎn)大碰撞，且聽(tīng)焦點(diǎn)議題民生聲音：住改商不能全面禁止 可由業(yè)主約定

　　昨天，多位聽(tīng)證會(huì )陳述人接受記者采訪(fǎng)，透露其陳述觀(guān)點(diǎn)。

　　“住改商”“房中房”往何處去

　　不應該“一刀切” 不能搞全面禁

　　錢(qián)東奇(棠德花苑業(yè)主代表大會(huì )代表)：

　　政府部門(mén)對“住改商”“房中房”要加強指導，要有一個(gè)限制性的引導，但不能“一刀切”，不能全面禁止。

　　《物權法》及《物業(yè)管理條例》都沒(méi)有禁止住改商，而是對住改商、對住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房進(jìn)行了限制和引導。嚴格按照規定操作，就會(huì )避免“住改商”帶來(lái)的擾民等負面影響。

　　房屋的使用權是業(yè)主物權的重要內容，在不違背法律、不損害公共利益和其它業(yè)主合法利益的前提下，業(yè)主有權自由使用，地方法規不應該限制。業(yè)主基于房屋擁有的物權，只要不違反法律、不侵害他人合法權益，至于如何使用是業(yè)主的權利，公權力不得任意介入。

　　一定范圍允許“住改商”，既是對私權利尊重的體現，有利于方便百姓生活，有利于解決就業(yè)問(wèn)題，有利于減輕小企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，做到物盡其用，又是根據現實(shí)需要，對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規劃遺漏或規劃不周的補救。

　　房中房背后是一個(gè)龐大的需求市場(chǎng)，房中房是很多城市低收入群體最佳的選擇，有其存在的合理性，特別是房?jì)r(jià)畸形，保障性住房嚴重短缺的今天，房中房解決了不少人的住宿問(wèn)題，現在如果全面禁止，數十萬(wàn)人將無(wú)處安身。

　　發(fā)揮物的效用，保護業(yè)主私有合法權益是物權法的立法原則與精神，“住改商”與“房中房”需要的是政府依法限制和引導，而不是一禁了之。簡(jiǎn)單的禁止除增加行政成本、損害法律尊嚴外，解決不了現實(shí)問(wèn)題。

　　可由全體業(yè)主 共約定“住改商”

　　莊偉燕(廣東省人大常委會(huì )立法顧問(wèn))：

　　尊重財產(chǎn)所有權和禁止權利濫用其實(shí)是一組利益矛盾，化解矛盾的根本就是建立起利益平衡的觀(guān)念。在處理“住改商”問(wèn)題時(shí)應充分貫徹這種理念。

　　目前，全國各地因為“住改商”問(wèn)題而導致與鄰里或物業(yè)管理公司之間發(fā)生權益糾紛直至對簿公堂的事件與日俱增，對“住改商”確有必要出臺相關(guān)措施予以規范，具體依據和理由如下：

　　首先，住宅小區有很多共用或共有部分，這些部分本身就無(wú)法清晰劃出界限。住戶(hù)將住房改成商用后，無(wú)形中會(huì )擠占別人利益而自己從中獲利，這種類(lèi)似借雞生蛋的做法易侵犯他人合法權益。

　　其次，封閉管理小區具有居住的私密性，而營(yíng)業(yè)具有公開(kāi)性和廣泛性。從普通居民角度看，誰(shuí)愿意自己家門(mén)口經(jīng)常出現一些陌生的“消費者”呢？至于應該是經(jīng)商者為他人私密著(zhù)想，還是普通住戶(hù)應當為經(jīng)商者賺錢(qián)謀生著(zhù)想，人們又會(huì )因所處立場(chǎng)不同而有不同結論。在法理上，居住私密具有人身屬性，賺錢(qián)謀生更多地具有財產(chǎn)性，居住私密性應當是更為優(yōu)越和應當給予優(yōu)先保護的社會(huì )價(jià)值。

　　再次，住戶(hù)購買(mǎi)住宅時(shí)，其實(shí)是有承諾在先的。開(kāi)發(fā)商以住宅名義出售房屋，購房者基于居住目的而購買(mǎi)住房，眾多購房者因為居住預期而共同居住在一個(gè)小區。少數住戶(hù)把住宅改成商鋪，事實(shí)上打破了其他住戶(hù)的合理預期和正常期待，這是對共同居住規則的破壞。

　　最后，住改商還涉及出讓金和出讓年限，涉及物業(yè)管理方法和收費標準等復雜問(wèn)題。在既有生活秩序下，注入任何一個(gè)新的利益元素，都會(huì )根本改變原本穩定的生活關(guān)系。

　　所以，對“住改商”可能會(huì )給其他居住者帶來(lái)的影響和利益受損，必須通過(guò)立法手段予以規制，保護其他居住者的合法權益，并在經(jīng)商者和居住者之間尋求一種利益平衡。

　　我國物權法的規定并沒(méi)有明確允許或禁止“住改商”，其他法律、行政法規也并無(wú)相關(guān)規定，因此，地方性法規有權根據當地實(shí)際情況制定對此予以限制的規范性文件，而并不與上位法相沖突，與此同時(shí)，管理規約可根據法律、法規的規定，由小區內全體業(yè)主對“住改商”問(wèn)題進(jìn)行約定，對全體業(yè)主產(chǎn)生法律效力。

　　行政權如何介入物業(yè)管理

　　應是在旁輔導 不是在上審批

　　顏雪明(萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司風(fēng)險管理部總經(jīng)理)：

　　物業(yè)管理不是社區管理，不是社會(huì )管理，也不是對居民的管理，物業(yè)管理是業(yè)主對自己的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行自主管理的行為。物業(yè)管理活動(dòng)主要表現為對不動(dòng)產(chǎn)的支配、收益、維修、保養，而不涉及社會(huì )管理或社區管理。

　　由于物業(yè)管理的權利基礎是建筑物區分所有權，而建筑物區分所有權是物權，物權又具有排它性，所以物業(yè)管理也是業(yè)主所擁有的一種排它權利，物業(yè)管理的主體只能是業(yè)主，業(yè)主自治是物業(yè)管理的核心，也是物業(yè)管理立法最重要的原則。

　　現實(shí)生活中，確實(shí)存在業(yè)主不會(huì )當家、不愿當家、不敢當家的情況。在這種狀態(tài)下，政府對物業(yè)管理的介入是必要的。但也正是由于這種狀態(tài)，更應當鼓勵業(yè)主自治，而不是強化行政干預，代替業(yè)主作主。

　　從目前上位法規定看，行政機關(guān)介入物業(yè)管理只能是指導、協(xié)助、監督。如何理解“指導、協(xié)助和監督”？按正常邏輯，應當是有求必應，而不是越俎代庖；應當是在旁的輔導和監護，而不是在上的審批與核準。如何嚴格區分物業(yè)管理與社區管理、社會(huì )管理的界限，如何界定公權力在業(yè)主自治中的作用，是這部法規成敗的關(guān)鍵。

　　業(yè)主大會(huì )籌備 干預適度有序

　　丁劍清(廣東圣和勝律師事務(wù)所律師)：

　　比較港澳臺三地的首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)的具體制度，可以看出，不論是屬于英美法系的香港，還是屬于大陸法系的澳門(mén)和臺灣，雖然具體程序各異，但在立法的出發(fā)點(diǎn)上，三地都體現出“私權自治，公權適度干預”的特點(diǎn)。具體而言，在首次業(yè)主大會(huì )的召集上，三地均規定，由業(yè)主或建筑物的開(kāi)發(fā)企業(yè)、管理公司作為召集人，如果不予召集，則有相應的救濟或制裁措施。如香港特區，業(yè)主可自行召集，可通過(guò)民政事務(wù)局局長(cháng)指定業(yè)主召集，也可通過(guò)土地審裁處指定業(yè)主召集。澳門(mén)特區則是由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)召集，不召集的要承擔物業(yè)損害的連帶責任。且業(yè)主可申請法院強制開(kāi)發(fā)商或物業(yè)服務(wù)企業(yè)召集。臺灣省則是規定由開(kāi)發(fā)企業(yè)召集，不召集的，可行政處罰，且對仍不履行義務(wù)的，可連續處罰。

　　修訂草案關(guān)于業(yè)主大會(huì )籌備的規定，出發(fā)點(diǎn)應是加大行政干預力度，力圖一改過(guò)去業(yè)主大會(huì )成立混亂無(wú)序的被動(dòng)局面。但行政部門(mén)積極干預甚至成為籌備小組成員的做法，實(shí)際上是“行政萬(wàn)能”思想的體現，并不可取，也與“物業(yè)管理權是民事權利”的本質(zhì)相違背。建議可參考香港的做法，通過(guò)設置一定的行政程序，確定業(yè)主大會(huì )召集人。其中，街道辦事處、鄉鎮人民政府可相當于香港的“管理當局”，而房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，相當于“土地裁決處”。

　　車(chē)位車(chē)庫如何優(yōu)先業(yè)主

　　優(yōu)先應有年限 最好四至五年

　　李卓章(廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng))：

　　開(kāi)發(fā)商將車(chē)位、車(chē)庫優(yōu)先出售給本區域業(yè)主和優(yōu)先出租給本區域業(yè)主、物業(yè)使用人的規定，應該設置一個(gè)計算年限，合適的時(shí)間是四到五年。

　　在立法聽(tīng)證會(huì )上將以公開(kāi)公正公平的角度闡述自己的觀(guān)點(diǎn)，而不會(huì )為了任何個(gè)人或任何一方利益說(shuō)話(huà)。會(huì )上所說(shuō)的情況都將是在物權法頒布后發(fā)生的，物權法頒布前發(fā)生的不在觀(guān)點(diǎn)范圍。車(chē)位、車(chē)庫優(yōu)先出售給本區域業(yè)主和優(yōu)先出租給本區域業(yè)主、物業(yè)使用人的優(yōu)先年限應該是四到五年，即第一套住宅入住四五年內屬優(yōu)先期，主要是為了充分利用資源，當然8年也可以是計算年限，但如果將“優(yōu)先”時(shí)間年限定為8年，將會(huì )大大打擊開(kāi)發(fā)商的積極性，沒(méi)有積極性的開(kāi)發(fā)商有可能會(huì )通過(guò)減少投資或其它手段來(lái)減少車(chē)位車(chē)庫，最終吃虧的還是業(yè)主，而且如果優(yōu)先八年那么長(cháng)，會(huì )造成外面需要的人沒(méi)有車(chē)位用而小區里的車(chē)位卻空閑的局面，導致社會(huì )有限資源白白浪費。

　　規定應再細化 建議合同約定

　　溫必潛(廣州粵華物業(yè)有限公司行政人事處總監)：

　　地下停車(chē)場(chǎng)、地下車(chē)庫問(wèn)題，物權法的規定不夠詳細，應當明確當事人的權利。建議開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙方用合同約定的方式解決地下車(chē)位車(chē)庫問(wèn)題。

　　一個(gè)小區由開(kāi)發(fā)商投資，原始權自然屬開(kāi)發(fā)商，但當業(yè)主購買(mǎi)房屋時(shí)，如果購買(mǎi)價(jià)已分攤了一部分停車(chē)場(chǎng)的費用，那么車(chē)位車(chē)庫還是僅僅屬開(kāi)發(fā)商嗎？如果開(kāi)發(fā)商有明確的文件說(shuō)明地下車(chē)位車(chē)庫屬獨立財產(chǎn)，必須舉證證明。

　　《廣東省物業(yè)管理條例》應該在不違反上位法前提下，出臺更具體更細化具有可操作性的規定。

　　私人車(chē)位�？� 租售比要合理

　　梁勝廣(荔灣區港豐大廈業(yè)主委員會(huì )主任)：

　　現在，小區的停車(chē)位賣(mài)給私人，車(chē)位就成了私人財產(chǎn)，別的車(chē)就不能停放在售出的車(chē)位上，然而，周一至周五上班期間，這些私人車(chē)位都是空的，形成“有車(chē)沒(méi)位停，有位沒(méi)車(chē)�！钡木置�，浪費了大量資源，希望政府能盡快解決車(chē)位合理租售的問(wèn)題，切實(shí)解決停車(chē)難的問(wèn)題。 （崔朝陽(yáng)、林翠翠、胡曉瑜）