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　　新政的提震作用并不如想象中的明顯。開(kāi)發(fā)商的“自救”意識躍然紙上。在打完國慶黃金周這“關(guān)鍵一役”之后,只是經(jīng)過(guò)短暫的修整,隨著(zhù)年關(guān)的將近,廣州樓市開(kāi)始進(jìn)入今年最后一輪沖刺,發(fā)展商推盤(pán)熱情高漲,約有兩萬(wàn)套房源供出售。

　　來(lái)自合富、經(jīng)緯等地產(chǎn)中介的統計數據顯示,近期新獲得預售證的商品房數量呈明顯上升趨勢,在國慶期間發(fā)展商推出大型降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)之后,市場(chǎng)的供應量并沒(méi)有因此而減少。10月份新獲得預售證的樓盤(pán)預售總套數已近萬(wàn)套,這些新貨都將在11-12月上市,加上之前的存量,預計未來(lái)兩月廣州樓市將至少有2萬(wàn)套貨量供應。錦繡香江花園6萬(wàn)元單價(jià)的新品、星河灣6號、朱美拉公寓等高端產(chǎn)品紛紛在年底推出成為市場(chǎng)的亮點(diǎn)。

　　記者采訪(fǎng)了解到,在供大于求的情況下,在接下來(lái)的不到兩個(gè)月中,發(fā)展商并沒(méi)有放松出貨的節奏。同時(shí),“十一”黃金周的實(shí)戰也顯示,合理的價(jià)格才是吸引買(mǎi)家的關(guān)鍵�！敖祪r(jià)自救”開(kāi)始在樓盤(pán)銷(xiāo)售中蠢蠢欲動(dòng),例如最近奧園的果嶺壹號二期就打出了“5”字頭的價(jià)格,吸引買(mǎi)家�！�

　　新貨大多集中在外圍區域　

　　雖然“十一”黃金周不少發(fā)展商有著(zhù)不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì),但是在接下來(lái)的兩個(gè)多月時(shí)間里,發(fā)展商的推貨節奏并沒(méi)有放松。

　　根據合富輝煌發(fā)布的報告數據顯示,2008年四季度廣州市將有新增住宅約1.1萬(wàn)套,加上三季度已取得預售證但未推出的新貨,總量將達到約2萬(wàn)套,供大于求的局面仍將延續。與前一階段相似的是,廣州樓市第四季度新增供應量仍然集中在外圍城區,其中花都、番禺、白云等區的份額達到全市的一半以上。

　　而從11月份開(kāi)始,就有10多個(gè)全新項目排隊上市:即富力金港城、富力金禧花園,新城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新城市逢源,新鴻基地產(chǎn)在花都開(kāi)發(fā)的三東大道項目,還有恒鑫御苑、濱江瑞城、中順領(lǐng)館等項目也都公開(kāi)發(fā)售。而令人關(guān)注的是,高檔別墅和洋房將成為年底廣州樓市的亮點(diǎn)。其中包括中海金沙熙岸、大一項目、頤和高爾夫莊園二期、錦繡香江“空中高爾夫1號”、星河灣6號等。其中錦繡香江花園的“空中高爾夫1號”以洋房6萬(wàn)元的單價(jià)問(wèn)鼎廣州的洋房單位單價(jià)。

　　業(yè)內人士分析,1-9月,廣州絕大部分上市房企未能完成全年計劃的50%,這也是年底供應量“井噴”的主要原因之一,年底沖刺推貨已經(jīng)成為發(fā)展商唯一的選擇。在接下來(lái)的兩個(gè)多月時(shí)間里,發(fā)展商將加大促銷(xiāo)力度,棄價(jià)保量將是主要手段�！�

　　大多將促銷(xiāo)“自救”　

　　合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江分析,廣州市今年前三季度商品住宅(即一手房)交易量為415萬(wàn)平方米,預料第四季度每月保持在70萬(wàn)平方米是有難度的,也就是說(shuō),今年全年的交易面積最多也就是600萬(wàn)平方米。而今年預計可預售面積大約600萬(wàn)平方米,加上去年底的空置量139.5萬(wàn)平方米,全年供應量740萬(wàn)平方米,廣州商品住宅供需比達到1.23:1。

　　各大房企年度任務(wù)缺口巨大,年底前沖任務(wù)壓力更大。不少開(kāi)發(fā)商特別是上市房企為沖刺年度任務(wù)額,從11月起開(kāi)始拼命加大推貨力度,促銷(xiāo)規模和促銷(xiāo)力度也空前提高:8.8折、7折等新盤(pán)的優(yōu)惠額度屢見(jiàn)不鮮,附送的裝修標準動(dòng)輒兩三千元/平方米,有的豪華樓盤(pán)甚至攀高到五六千元/平方米;清尾貨的樓盤(pán)則流行“一口價(jià)”,有的甚至還打出比鄰近限價(jià)房還便宜的“成本價(jià)”,還附送有多種置業(yè)大禮包等。

　　不少樓盤(pán)把首次置業(yè)、中小戶(hù)型作為促銷(xiāo)重點(diǎn),甚至有樓盤(pán)降價(jià)1000多元/平方米。廣州萬(wàn)科率先鋪開(kāi)“零契稅”活動(dòng),購買(mǎi)100平方米以下的單位,契稅都不需要購房者負擔。恒大山水城推出20套精品湖景樓王,首付8萬(wàn)元起,以吸引年輕的首次置業(yè)者。業(yè)內普遍認為,棄價(jià)保量,房?jì)r(jià)今年要漲基本沒(méi)有可能。(記者 關(guān)麗)

　　觀(guān)點(diǎn)PK

　　股市回暖將拉動(dòng)樓價(jià)反彈

　　中央政府當前已對房地產(chǎn)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)作用予以肯定,一系列政策多時(shí)也陸續出臺,以刺激樓市成交回升。對于當前政府的新政,我們預期其效果會(huì )在明年元旦前逐漸顯現。目前政府在新政出臺上十分穩健,不是急藥猛藥,而是用溫補促進(jìn)樓市復蘇。對于政府新政的執行力和效果,我比較有信心。目前房?jì)r(jià)已在不斷回調中逐漸回歸合理水平,相信短期內將走穩,不會(huì )出現大跌。

　　同時(shí),目前政府仍握有幾張牌未出手,如第二套房貸款松綁、放松住房交易營(yíng)業(yè)稅年限等,這些政策對刺激改善型換房需求有極大幫助。

　　而樓價(jià)能否反彈,則要根據股市走向決定。目前中央一攬子措施刺激內需,以保證宏觀(guān)經(jīng)濟繼續向好,而股市回暖,則有利于釋放部分被深度套勞的資金。價(jià)格合理的物業(yè)投資,對這些資金來(lái)說(shuō)仍是很有吸引力的。比起股市來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)的保值能力無(wú)疑更強。同時(shí),股市回暖也意味著(zhù)經(jīng)濟基本面的向好和投資氣氛的改善。除首次置業(yè)自住需求外,改善型換房需求和投資需求的回歸,將令樓價(jià)出現反彈。(黎文江 合富輝煌首席市場(chǎng)分析師)

　　房?jì)r(jià)繼續下探是必然　　

　　我感覺(jué)目前政府出臺的大多數房地產(chǎn)新政仍是隔鞋撓癢,沒(méi)有到位。以廣州市場(chǎng)為例,目前改善型換房需求,實(shí)際上是占據了住房消費的主流。但目前二次房貸政策,雖然明顯抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機行為,但也壓抑了部分在高價(jià)位市場(chǎng)的主流消費群體———改善型自住的二次置業(yè)者。導致目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求嚴重不足。如果,不能適當刺激和激活部分有效購房需求,就必然會(huì )導致房?jì)r(jià)大幅下跌。目前出臺的新政效果不到位,在短期內房?jì)r(jià)繼續下探是必然。

　　政府措施鼓勵首次置業(yè)和90平方米以下住房消費,但目前廣州市場(chǎng)中小戶(hù)型實(shí)際許多是定價(jià)較高的公寓產(chǎn)品,在總價(jià)上比起郊區的低價(jià)三房單位還高。在這種狀況下,這些政策實(shí)際起不到刺激樓市有效需求的作用。建立住房保障體系是必要的,但這是一項長(cháng)期的任務(wù)和工作,不可能一下子起到刺激市場(chǎng)消費的作用。我還是認為應盡快適當放松二次房貸和縮短二手房營(yíng)業(yè)稅征收年限,對于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)、防范金融風(fēng)險會(huì )有明顯作用,而且不用動(dòng)用財政資金,尤其是二次房貸適當放松對銀行、開(kāi)發(fā)商和消費者以及政府都有一定好處。(韓世同 廣州寒桐投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理)(記者 李廣軍）