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　　國務(wù)院及有關(guān)部門(mén)近日連續發(fā)布的有關(guān)擴大內需、增加基礎設施建設投資等措施，在穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也為市場(chǎng)戰略發(fā)展提供了新機會(huì )。

　　很多專(zhuān)業(yè)機構分析認為，擴大內需、增加基礎設施投資等措施，對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的指引作用更加明顯，新政策措施將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的整合布局，以及新興商業(yè)地產(chǎn)的形成。

　　擴大內需

　　　　促進(jìn)品牌零售商業(yè)地產(chǎn)增量布局

　　“擴大內需，眼前靠投資，長(cháng)遠靠消費”，“從擴大內需、刺激消費的發(fā)展方針來(lái)看，對百貨業(yè)發(fā)展是一個(gè)機遇�！边@是很多業(yè)內人士對國家擴大內需政策的看法。專(zhuān)業(yè)人士認為，國家有關(guān)擴大內需的政策和措施，給零售物業(yè)帶來(lái)的機遇非常明顯，將促進(jìn)國內外品牌零售商在各個(gè)城市的增量投資布局。

　　如近期加拿大機構基金管理者魁北克儲蓄投資集團旗下的億萬(wàn)豪劍橋公司，在京、滬、廣、深等地尋找購物中心開(kāi)發(fā)機會(huì )，有意舉牌收購。而佛山興華集團、廣州新光商業(yè)、深圳茂業(yè)等廣東商業(yè)大佬，也已開(kāi)始抄底國內商業(yè)物業(yè)。

　　如本市零售商業(yè)布局，繼上半年國際品牌相繼進(jìn)入市場(chǎng)后，很多高端品牌零售商正在積極擴大版圖，新進(jìn)租戶(hù)和現有租戶(hù)的擴張都推動(dòng)了對商鋪空間的吸納。

　　另外，擴大需求政策對消化零售商業(yè)地產(chǎn)空置量有好的推動(dòng)作用。如目前一些城市累積了大量的可售商鋪，一方面因為近年這些城市商鋪供應量過(guò)大，另一方面也受到消費欲下降影響，因此有關(guān)增加居民收入等擴大需求政策將有利于可售商鋪的銷(xiāo)售。

　　基礎設施建設

　　　　打開(kāi)新興商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間

　　在國家有關(guān)促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展的措施中，增加及加速城市基礎設施投資建設具有直接拉動(dòng)經(jīng)濟及間接帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的作用，如地處郊區的“奧特萊斯”等新興商業(yè)物業(yè)將因基礎設施的加速完善而快速布局。據五合智庫等專(zhuān)業(yè)機構人士介紹，“奧特萊斯”這種集倉儲、折扣、批量銷(xiāo)售為一體的新興商業(yè)模式在海外已盛行百年，目前也在中國快速流行。這些奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)和一般的商場(chǎng)不同，多數處于市郊一帶。原因在于：首先，作為品牌商品的折價(jià)處理產(chǎn)品，要避免和市區內品牌專(zhuān)賣(mài)店正價(jià)商品的銷(xiāo)售競爭；其次，郊區化發(fā)展的趨勢已經(jīng)成為一種歷史的必然，市郊場(chǎng)地租金和人員工資要求也具備更高的性?xún)r(jià)比；第三，需要充足的購物空間。大型奧特萊斯的購物面積一般需達到幾萬(wàn)至幾十萬(wàn)平方米，以提供更多的空間容納更多商品品種，提供更多停車(chē)場(chǎng)地，實(shí)現奧特萊斯“倉儲式”銷(xiāo)售，為游客提供充足的娛樂(lè )休閑空間及停車(chē)位。因此，過(guò)去奧特萊斯主要選擇消費能力強、基礎設施完善的北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市。

　　隨著(zhù)城市經(jīng)濟及基礎設施的發(fā)展及完善，目前奧特萊斯等新興商業(yè)體系也在很多二三線(xiàn)城市籌建，并將其列入市政規劃之中，預計隨著(zhù)國家加速基礎設施及城市化建設措施的落實(shí)，這些城市的奧特萊斯等新興商業(yè)體系將有更大的發(fā)展空間，同時(shí)也將在更多城市中出現。

　　鐵路建設

　　　　帶來(lái)商業(yè)新熱點(diǎn)和新布局

　　繼我國將投資4萬(wàn)億拉動(dòng)內需保經(jīng)濟增長(cháng)的政策公布后，鐵道部發(fā)展計劃司又透露，今后三年我國鐵路計劃投資規模將超過(guò)3.5萬(wàn)億元。這是國務(wù)院十項措施中“加快鐵路、公路和機場(chǎng)等重大基礎設施建設”政策具體實(shí)施計劃的一部分，專(zhuān)業(yè)人士認為，以鐵路為重點(diǎn)的交通建設對商業(yè)地產(chǎn)意義深遠，將帶來(lái)商業(yè)熱點(diǎn)轉移和新布局。

　　首先，高速鐵路的建成縮短了城市之間的時(shí)空距離，同城化效應增強。產(chǎn)業(yè)開(kāi)始在不同規模的城市之間轉移、整合，與此相伴隨的是城市間人流構成上的分流及購物需求的變化。這一需求變化將帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)戰略新熱點(diǎn)和新布局，如根據各城市的特點(diǎn)，將形成城市主流商業(yè)地產(chǎn)定位及格局。像天津等城市，將重點(diǎn)建設適應國際化城市需求的國際時(shí)尚中心、購物天堂、高檔商務(wù)樓等。而像蘇州、無(wú)錫等城市將以特色旅游城市為定位形成服務(wù)于旅游業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)格局。鎮江、常州等城市商場(chǎng)地產(chǎn)要滿(mǎn)足通勤人口和周邊居民的特色需求。

　　其次，高速鐵路交通樞紐建成后急劇增加的人流打破了該地區原有商業(yè)的低水平平衡狀態(tài)。國內外諸多案例表明，在高速鐵路交通樞紐建成后實(shí)施合理商業(yè)發(fā)展戰略能夠有效促進(jìn)該地區商業(yè)的迅速升級，實(shí)現區域由純粹的交通樞紐向交通樞紐與商業(yè)樞紐綜合體的轉變。如新加坡、荷蘭、日本等最繁華的時(shí)尚商務(wù)、商業(yè)區都是在交通樞紐區域形成。如日本在上世紀90年代崛起的CBD，依托高速鐵路和軌道交通，勾連地下地上建筑，集聚多種功能的商業(yè)商務(wù)設施；法國的里爾利用綜合交通樞紐優(yōu)勢，制定了面向歐洲的國際化商業(yè)發(fā)展戰略，最終使該地區發(fā)展成歐洲的重要商業(yè)中心。

　　另外，高速鐵路交通樞紐還將帶動(dòng)“物流商貿城”的形成，這種商貿城是一種多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的復合，將商業(yè)與物流更好地融合在一起，分布于城市中心區以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住組團、工業(yè)區、交通樞紐等附近，兼顧批發(fā)和零售，多棟物業(yè)按照不同的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)別分成若干片區，每個(gè)片區內又具備交易、展示、倉儲、運輸、辦公、旅游等功能，可以被看成是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的最終形式。(王哲)