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　　昨天(1月13日)，市政協(xié)委員、首都經(jīng)濟貿易大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所所長(cháng)洪亞敏教授、中國房地產(chǎn)經(jīng)紀人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰做客本報“熱點(diǎn)話(huà)題會(huì )客廳”，與讀者及搜狐網(wǎng)友就北京房?jì)r(jià)底線(xiàn)問(wèn)題展開(kāi)討論。訪(fǎng)談中，洪亞敏認為，就目前來(lái)講，北京房?jì)r(jià)相對于百姓的支付能力而言是高的，應適度回調。陳云峰則認為，今年上半年是抄底的好時(shí)機。

　　【今日話(huà)題】

　　北京房?jì)r(jià)降到多少是開(kāi)發(fā)商底線(xiàn)？

　　話(huà)題背景：北京房?jì)r(jià)在2006至2008年上半年突飛猛漲，2008年底房?jì)r(jià)出現波動(dòng)，顯現下行趨勢，但許多人認為目前北京房?jì)r(jià)仍然很高，而一些開(kāi)發(fā)商仍在拼命死守。買(mǎi)與不買(mǎi)，降與不降，均處在相持與博弈之中。

　　◎關(guān)于目前房?jì)r(jià)

　　陳云峰：五環(huán)附近1萬(wàn)/平方米較合理

　　作為研究房地產(chǎn)政策的專(zhuān)家，政協(xié)委員洪亞敏說(shuō)，從2006年到2008年上半年，北京房?jì)r(jià)經(jīng)歷了一個(gè)快速上漲的階段，這種漲幅讓市民難以承受。就目前來(lái)講，房?jì)r(jià)相對于百姓的支付能力而言，是高的，適度回調房?jì)r(jià)是應當的。下調房?jì)r(jià)將使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從前一階段的過(guò)快、過(guò)高增長(cháng)，相對回歸理性。只有回歸到這樣一個(gè)理性狀態(tài)，才能在一個(gè)比較合理的程度上形成供給和需求的均衡，使百姓消費更加健康，也更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內人士，陳云峰以北五環(huán)立水橋區域為例，大膽曝光房地產(chǎn)內部成本情況。他說(shuō)，目前北五環(huán)地區政府公布的土地價(jià)格為4000元/平方米，開(kāi)發(fā)商按照這個(gè)價(jià)格從政府買(mǎi)地。拿到地塊后，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)時(shí)還有許多成本，包括鋼筋、混凝土、電梯、水電氣暖等建筑安裝成本，這部分成本大約需要在土地原有成本上增加2000元/平方米，再加上修建幼兒園、人防設施、地下車(chē)庫等小區配套設施的建設成本，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聘請人員等一些間接成本，每平方米的成本就達到了7500元—8000元。此外，開(kāi)發(fā)商還需要從開(kāi)發(fā)中獲得利潤，“以賺取20%的利潤來(lái)估算，天通苑立水橋區域的房?jì)r(jià)，只要不高于一萬(wàn)，就是比較合理的價(jià)格�！标愒品逭f(shuō)。

　　針對北京房?jì)r(jià)降到多少相對合理，陳云峰分析說(shuō)，五環(huán)附近的房?jì)r(jià)1萬(wàn)元/平方米，四環(huán)1.3萬(wàn)—1.4萬(wàn)元/平方米，三環(huán)房?jì)r(jià)在1.7萬(wàn)—1.8萬(wàn)元/平方米�！拔艺J為這樣的房?jì)r(jià)就比較合理了，指望房?jì)r(jià)再回到2004、2005年的水平不太可能”。

　　◎關(guān)于價(jià)高原因

　　洪亞敏:政府應該降低土地出讓金

　　陳云峰認為，導致目前房?jì)r(jià)高的一個(gè)很重要原因，就是房地產(chǎn)商從政府拿土地時(shí)土地出讓金很高，而這部分成本房地產(chǎn)商自然要轉嫁到購房者身上。所以，他對本次兩會(huì )上傳來(lái)的“政府應降低土地出讓金”的呼吁完全贊成。

　　此外，陳云峰表示，很多開(kāi)發(fā)商目前仍在選擇做“豬堅強”，堅決不降房?jì)r(jià)�！耙恍╅_(kāi)發(fā)商就在這里挺著(zhù)，還想得到那么高的利潤，這是很不明智的�！标愒品逭f(shuō)，開(kāi)發(fā)商應該看看老百姓的需求，主動(dòng)向百姓靠近，不能總奢望政府救市。

　　對陳云峰提到應通過(guò)降低土地出讓金的方式實(shí)現房?jì)r(jià)成本降低的做法，洪亞敏認為并不能解決大問(wèn)題。洪亞敏說(shuō)，真正的地價(jià)構成中，土地出讓金只是很小一部分，地價(jià)漲得過(guò)快是因為城市居民的拆遷補償款漲幅過(guò)高，這個(gè)漲幅已經(jīng)不亞于房?jì)r(jià)的漲幅，開(kāi)發(fā)商從政府拿地，其中一部分地款又由政府分給了拆遷居民。

　　洪亞敏介紹，從2006年底到現在，城八區的拆遷補償漲得最多的已經(jīng)翻了兩番，甚至更多。目前房?jì)r(jià)漲幅雖然回落，但在征地拆遷補償方面，拿地的成本還會(huì )繼續往上漲。這個(gè)問(wèn)題非常值得關(guān)注，怎樣讓開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)，怎樣能夠把拿地成本適當降下來(lái)，都是決定房?jì)r(jià)高低的關(guān)鍵問(wèn)題。

　　洪亞敏說(shuō)，要想把房?jì)r(jià)降下來(lái)，我們需要在方方面面努力。開(kāi)發(fā)商要精打細算，控制成本，拿一個(gè)合理的利潤；政府要降低土地出讓金，這也是應該的。但是這些都不能使房?jì)r(jià)有質(zhì)的降低，要想有質(zhì)的降低還要再想辦法。

　　◎關(guān)于買(mǎi)房時(shí)機

　　洪亞敏：今年是否該抄底尚不明朗

　　拋開(kāi)理論層面的探討，老百姓什么時(shí)候買(mǎi)房最合適是大家最為關(guān)心的話(huà)題。對此，陳云峰的回答很干脆：今年上半年將是持幣待購者的“抄底”時(shí)機。他認為，經(jīng)歷了2007年北京房市的瘋狂上漲后，從2008年開(kāi)始，房?jì)r(jià)虛高與老百姓實(shí)際需求脫節的矛盾已經(jīng)顯現。加上波及世界的金融危機出現，房地產(chǎn)市場(chǎng)勢必會(huì )出現變化�！�2008年的時(shí)候，房?jì)r(jià)是房地產(chǎn)商在和購房者博弈，是觀(guān)望階段；而2009年，很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈會(huì )變得很緊，可能連工程款都支付不了，他不得不把虛高的房?jì)r(jià)降下來(lái)。所以現在的房?jì)r(jià)確實(shí)是在回歸理性�！�

　　“今年是不是抄底的好時(shí)候，我不敢講�！迸c陳云峰非�？隙ǖ膽B(tài)度不同，洪亞敏在回答這個(gè)問(wèn)題時(shí)表現出學(xué)者特有的嚴謹。她認為，房子是一個(gè)消費品，但同時(shí)也是一個(gè)投資品。每個(gè)人在買(mǎi)房的時(shí)候都希望房子能夠實(shí)現保值增值。房?jì)r(jià)是多種因素綜合的結果，要準確判斷何時(shí)是“底”，什么時(shí)候入市可以買(mǎi)到最便宜、最保值的房子，這確實(shí)不容易。洪亞敏坦誠地說(shuō)，她只能建議消費者，無(wú)論什么時(shí)候買(mǎi)房，請先根據自己的需求來(lái)考慮�！胺孔邮强梢該Q的，很多人一生中可能要換三四次，甚至五六次。所以，年輕人剛開(kāi)始買(mǎi)房的時(shí)候可以稍微小一點(diǎn)，離中心城市稍微遠一點(diǎn)，以后再換”。

　　會(huì )客廳提醒

　　北京房?jì)r(jià)長(cháng)期看漲

　　目前，有一種心理現象令人關(guān)注：有些人在2007年房?jì)r(jià)最高時(shí)買(mǎi)的房子，現在房?jì)r(jià)下調，心里非常難受。對此陳云峰提醒，如果你買(mǎi)的房子是用于居住，房子的屬性就是居住屬性，并不是投資屬性。你要安慰自己，不要想著(zhù)現在房子已經(jīng)便宜的事情。你在這里住，你享受你買(mǎi)房帶來(lái)的快樂(lè )就可以了。

　　同時(shí)，在北京這樣的城市，有一點(diǎn)大家可能是能夠達成共識的：北京的房?jì)r(jià)長(cháng)期是看漲的。房?jì)r(jià)和股票一樣，在2007年下半年、2008年上半年達到一個(gè)高點(diǎn)，現在仿佛是在回調，但總有一天它會(huì )上去的。應該說(shuō)，房?jì)r(jià)的相對穩定是大勢所趨、人心所向。

　　會(huì )客廳互動(dòng)

　　一讀者表示房?jì)r(jià)漲起來(lái)容易降起來(lái)難

　　專(zhuān)家：沒(méi)人買(mǎi)房了，房?jì)r(jià)就降下來(lái)了

　　針對讀者提到的房?jì)r(jià)漲起來(lái)容易降起來(lái)難，陳云峰說(shuō)：我也認可這種說(shuō)法，很明顯，開(kāi)發(fā)商2008年的降價(jià)速度不如2007年漲價(jià)的速度快，很大程度上還是心存僥幸�，F在這種心態(tài)仍然是比較嚴重的。但是誰(shuí)才能教育他呢？就是讓市場(chǎng)教育他。慢慢的他會(huì )知道，確實(shí)沒(méi)有人買(mǎi)，他的資金確實(shí)要斷鏈了，他才會(huì )把房?jì)r(jià)降下來(lái)。

　　一網(wǎng)友擔心保障性住房會(huì )攪亂市場(chǎng)

　　委員：建設保障房，應與市場(chǎng)有邊界

　　有網(wǎng)友擔心保障性住房會(huì )攪亂市場(chǎng)，洪亞敏表示，保障性住房需要靠政府財政的支持。不管是發(fā)展中國家還是發(fā)達國家，政府的財力永遠是不夠的，政府的財政主要是來(lái)自于個(gè)人和企業(yè)的稅收，這一部分錢(qián)應該非常妥當地使用。對于保障性住房應該供到什么樣的水平，要考慮到社會(huì )的發(fā)展。我們曾做過(guò)研究，1978年北京人均住房面積不足4平方米，現在隨著(zhù)我們的生活水平提高，保障性住房的標準也提高了�！暗�是我覺(jué)得保障應該和市場(chǎng)有嚴格邊界，二者不能混同，否則對社會(huì )納稅群體而言，成本就太高了”。 (張斌 胡雪柏)

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