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　　廣東全省多家房企資金鏈緊張，市場(chǎng)調整已不可避免

　　廣州很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一方面紛紛打折促銷(xiāo)，另一方面放緩了開(kāi)發(fā)速度，想以此來(lái)避免資金斷流，而廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )發(fā)布的2008年度市場(chǎng)分析報告說(shuō)，如今資金鏈緊張的不止是廣州，全省很多房地產(chǎn)企業(yè)都到了一個(gè)危急關(guān)頭，市場(chǎng)調整已經(jīng)不可避免。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲：“我們認為整個(gè)行業(yè)的資金鏈條，去年來(lái)看是緊張的�！�

　　蔡穗聲，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)，住房和城鄉建設部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )委員。今年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告和房地產(chǎn)權威數據出來(lái)后，讓蔡穗聲會(huì )長(cháng)對房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況非常擔心。

　　蔡穗聲：“我們看08年去年指標，就發(fā)現了很大變化，它的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(cháng)，就大幅度下調了，他下降了20個(gè)百分點(diǎn)，那其他的新開(kāi)工面積，銷(xiāo)售面積，銷(xiāo)售金額，企業(yè)到位資金，還有一個(gè)是企業(yè)的購置土地，都出現負增長(cháng)，這個(gè)負增長(cháng)的出現，是03年以來(lái)的首次出現，那這些所有指標都指明一個(gè)方向，我們分析認為就是，廣東房地產(chǎn)應該說(shuō)已經(jīng)進(jìn)入了周期性的調整�！�

　　在眾多數據中，蔡穗聲最擔心的就是新開(kāi)工面積出現了大幅度下降，2008年，商品房新開(kāi)工面積同比出現負增長(cháng)，下降幅度達到9.28%，為2003年以來(lái)首次，特別是2008年第4季度，廣東新開(kāi)工面積只有1233.1萬(wàn)平米，同比下降了38.97%，新開(kāi)工面積甚至降到了2003年以來(lái)的最低，這個(gè)數據也印證了記者在廣州市區看到的情景。

　　蔡穗聲：“01、02、03都是一個(gè)低谷，這個(gè)低谷表現為了銷(xiāo)售是比較冷淡，沒(méi)有多少增長(cháng)，房?jì)r(jià)是穩定，甚至有負1%到2%點(diǎn)幾的增長(cháng)，在02、03年幾年，無(wú)論是廣州，無(wú)論是廣東省，房?jì)r(jià)有負增長(cháng)，這個(gè)情況一直延續到04年的下半年才開(kāi)始有所好轉，05年就比較好了。06、07年它是一個(gè)高峰期�！�

　　記者：“可以說(shuō)現在的開(kāi)工面積，基本上回落到了我們當時(shí)最低谷的那個(gè)狀態(tài)？”

　　蔡穗聲：“可以這么說(shuō)，所以這是一個(gè)，我們認為是一個(gè)很不好的市場(chǎng)信號，也是一個(gè)我們特別提出來(lái)，希望社會(huì )各界能夠關(guān)注的一個(gè)信號，因為它影響到下一步的市場(chǎng)走向�！�

　　之所以造成新開(kāi)工面積大幅減少的情況，蔡穗聲認為很重要的原因就是開(kāi)發(fā)商資金已經(jīng)非常緊張，地產(chǎn)報告顯示，2008年廣東省全年商品房銷(xiāo)售面積4824.41萬(wàn)平方米，同比下降22.43%，銷(xiāo)售額2880億元，同比下降21.40%。

　　蔡穗聲：“那這么大幅度的下降情況下，造成了空置，空置上升15%，而且目前情況對市場(chǎng)的前景，到底什么時(shí)候會(huì )好轉，還不太明朗，這個(gè)情況下開(kāi)發(fā)商很本能的就是要考慮一個(gè)收縮，第二個(gè)就是資金當然很緊張，資金緊張當然一方面跟市場(chǎng)銷(xiāo)售回籠資金不夠有關(guān)�！�

　　開(kāi)發(fā)商資金緊張首先表現在到位資金上，2008年廣東省全年到位資金3762億元，同比下降4.82%，同2007年42.31%的增幅形成強烈對比，從房地產(chǎn)到位資金占開(kāi)發(fā)資金比例，也首次下滑到1.28：1，為5年來(lái)的最低。

　　蔡穗聲：“到位資金跟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金的一個(gè)比率，這個(gè)比率，當然到位資金會(huì )稍微高過(guò)開(kāi)發(fā)投資資金，它有一些余利在那里，但這個(gè)比率是03年以來(lái)降到最低，最低點(diǎn)，就最小的差距了，就說(shuō)明他很不寬裕的，資金很不寬裕，這些都是說(shuō)明了企業(yè)它資金的，整個(gè)行業(yè)的資金鏈條是，相對是緊張的�！�

　　由于2008年房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不好，因此也拖累了房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售回籠資金，報告顯示，全年廣東省房地產(chǎn)銷(xiāo)售回籠資金只有1577.9億元，相比2007年的2031.9億元，減少了454億元，降幅達22.35%，出現了5年以來(lái)的負增長(cháng)，與此同時(shí)，銷(xiāo)售回籠資金占到位資金的比例僅為42%，為2002年以來(lái)最低。

　　蔡穗聲：“資金來(lái)源比例中，從51%下降到41%，下降了近10個(gè)百分點(diǎn)，那這是很大的變化，而且這41%的比例，也是近五、六年來(lái)最低的比例，這些都造成了開(kāi)發(fā)商他的資金鏈條十分緊張，在這緊張的情況下，又對市場(chǎng)前景還不明朗的態(tài)勢下，很自然的選擇，就是縮小投資，那這個(gè)縮小投資，我們認為不是一個(gè)很好的現象�！�

　　面對房地產(chǎn)業(yè)資金緊張，投資下降，蔡穗聲十分擔心房地產(chǎn)這個(gè)經(jīng)濟的發(fā)動(dòng)機，變成了經(jīng)濟發(fā)展的累贅。

　　蔡穗聲：“如果我們這個(gè)態(tài)勢延續下去，那我認為無(wú)論對房地產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)市場(chǎng)，對中國宏觀(guān)經(jīng)濟都相當不利的�！�

　　廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì )蔡穗聲認為一兩家大型房企倒閉或并購并不會(huì )引發(fā)全行業(yè)崩盤(pán)

　　如今廣東不少房地產(chǎn)企業(yè)的現狀，只能用內外交困來(lái)形容，很多業(yè)內人士都預測，一場(chǎng)大規模的市場(chǎng)調整即將到來(lái)。

　　2009年，恒大集團勢必又將成為人們所關(guān)注的焦點(diǎn)。2007年，恒大同由淡馬錫、美林等機構投資者簽訂了對賭協(xié)議，即如果恒大地產(chǎn)在2009年12月6日前上市，則給機構投資者的回報率不少于70%，恒大地產(chǎn)若無(wú)法完成上市，其將以現行市盈率回購相關(guān)投資者的股份，也就是說(shuō)，恒大將面臨資產(chǎn)被瓜分、公司解體的危險，如果恒大一旦解體，會(huì )不會(huì )有大量的爛尾樓出現？同國際投行有密切接觸的恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何世紅做出了否定的回答，因為投行也不愿意炒房炒成了房東，相反對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化有積極意義。

　　恒昌房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理何世紅：“那么我相信房地產(chǎn)業(yè)，通過(guò)這一次經(jīng)濟危機，或者這一次調整以后，它表現出來(lái)的可能也不是我們想象中間的企業(yè)倒閉、破產(chǎn)，它可能不是這樣方式，而是一些比如像這個(gè)股權的轉移，在市場(chǎng)是一種更理性的�！�

　　但何世紅相信，在中國此輪的房地產(chǎn)調整中，肯定會(huì )出現一次洗牌或者調整。

　　何世紅：“我們在成熟的，比如像在香港的這個(gè)市場(chǎng)也好，其實(shí)已經(jīng)是屢見(jiàn)不鮮了，我想中國的市場(chǎng)不可能說(shuō)是就特別，在這樣一次大的波動(dòng)中，那么它都沒(méi)有任何的波瀾，我想這個(gè)是不可能的，那么其實(shí)我們簡(jiǎn)單以香港為例，香港在上一次調整過(guò)程中，其實(shí)我們可以看到真正的，當年很多很有名的企業(yè)，現在我們已經(jīng)找不到了，完全找不到了�！�

　　那是否意味著(zhù)一兩家大型房地產(chǎn)企業(yè)的倒閉或者并購重組，會(huì )引發(fā)全行業(yè)的崩盤(pán)呢？廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲認為根本不會(huì )出現。

　　廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲：“在中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)，它整個(gè)市場(chǎng)份額只是占2.7%，去年的數字2.7%，那么在一個(gè)城市里，我們所看到每一個(gè)城市，都有不少于上百個(gè)公司在運作，市場(chǎng)集中度都很低，一個(gè)、兩個(gè)公司，真的出現一種很惡劣的一種結局的話(huà)，我覺(jué)得對市場(chǎng)肯定有負面影響，但是不會(huì )太過(guò)嚴重�！�

　　因此，面臨資金困難的企業(yè)要想在競爭中生存下去，就必須加快資金的運轉速度，也就意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商會(huì )以更低的價(jià)格出售自己的房子。

　　何世紅：“他就需要根據自己經(jīng)營(yíng)的目標，根據市場(chǎng)目前的一個(gè)供求關(guān)系，根據目前消費者的心里，對價(jià)格的預期的一個(gè)水平，去制定自己的價(jià)格策略，他只有這樣子，他在市場(chǎng)上才能夠推進(jìn)下去，要不然這個(gè)企業(yè)就沒(méi)法正常的運行了�！�

　　半小時(shí)觀(guān)察：為何樓市的調整不可避免？

　　今天我看到一條消息，住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新在與全國政協(xié)住房保障調研組座談時(shí)承認，2007年下半年我國市場(chǎng)化的住房?jì)r(jià)格飛漲，除了極少數高收入家庭外，幾乎所有家庭都難以承受，因此房?jì)r(jià)已經(jīng)到了必須調整的時(shí)候，世界經(jīng)濟金融危機催化了這個(gè)調整。

　　事實(shí)上，在美國華爾街危機爆發(fā)后，幾乎全世界所有的人都在追問(wèn)，房利美、房地美賠錢(qián)了，美林、雷曼賠錢(qián)了，投資者賠錢(qián)了，世界經(jīng)濟為此而止步甚至倒退，那究竟誰(shuí)又從這場(chǎng)金融泡沫中得到了好處呢？最后調查的結果是華爾街的金融高管們，他們每年從華爾街拿走了高達200多億美元的分紅，成了在這場(chǎng)金融危機中唯一撈到好處的一群人。然而，也正是為了這200多億美元，他們忽視甚至放縱金融風(fēng)險不斷膨脹，最后各國政府不得不拿出上萬(wàn)億美元來(lái)救市埋單。

　　今天，當我們聽(tīng)到房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的聲音響起的時(shí)候，我們也不禁想追問(wèn)一個(gè)同樣的問(wèn)題，房?jì)r(jià)越炒越高，高到買(mǎi)房成了老百姓一個(gè)奢侈的夢(mèng)想，高到房子賣(mài)不動(dòng)開(kāi)發(fā)商資金鏈崩斷，高到銀行的房地產(chǎn)貸款有可能變成巨額壞賬的時(shí)候，誰(shuí)又從這場(chǎng)沒(méi)有勝者的博弈中得到好處呢？

　　答案其實(shí)正寫(xiě)在新出爐的各種富豪榜上。從胡潤到福布斯的富豪榜，這兩年，我們看到房地產(chǎn)商的面孔越來(lái)越多，他們成了富豪當中數量最龐大的一個(gè)群體。而對上市公司高層主管薪水的調查，房地產(chǎn)最火爆的2007年，房地產(chǎn)業(yè)也成了調薪幅度最高的行業(yè)，僅僅7家上市公司就共有42名高層主管年薪突破100萬(wàn)元。

　　華爾街危機之后，世界各國都提出要改革金融監管體系，不僅對華爾街巨頭們提出道德上的譴責，也需要對他們的投機行為采取更多的限制。那么，當我們在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調整的時(shí)候，是否也應該反思過(guò)去的市場(chǎng)管理體制，對這個(gè)充滿(mǎn)利益糾葛的行業(yè)加強監控，防止這個(gè)市場(chǎng)在追逐利益的過(guò)程中走向失控。

　　如果房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一輛被既得利益裹挾的欲望號街車(chē)，就難以走出調整、崩盤(pán)，再調整、再崩盤(pán)的輪回。

　　(主編：盧小波 記者：周羿翔 攝像：白羽)