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　　在中國房地產(chǎn)企業(yè)中，也許沒(méi)有哪家公司能夠像萬(wàn)科那樣，一言一行都如此引人注目。特別是在2007年底，王石成功預言了房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)以后，這種關(guān)注度更是與日俱增。

　　在昨日萬(wàn)科發(fā)布的2008年年報中，王石和他的管理團隊用一封4000多字的致萬(wàn)科100萬(wàn)名股東的信作為年報開(kāi)篇，再度引起了市場(chǎng)的強烈關(guān)注。在這封信中，萬(wàn)科深入反思了房地產(chǎn)行業(yè)近兩年來(lái)的興衰，并對自己在2008年所表現出的不足進(jìn)行了檢討。

　　【樓市前瞻】

　　樓市連續兩月回暖 底部言之尚早

　　在2005年，萬(wàn)科就提出了“房?jì)r(jià)過(guò)快上漲無(wú)人受益，平穩發(fā)展才是行業(yè)之�！钡挠^(guān)點(diǎn)。但即使對于萬(wàn)科，可能也直到2008年，才從事實(shí)中獲得了最深刻的體驗。

　　2008年樓市調整是必然

　　“2007年的繁榮盛景確實(shí)曾經(jīng)發(fā)生，但就如構建在沙灘之上的七寶樓臺，不可能長(cháng)久存在。中國崛起及其對世界經(jīng)濟格局的改變還遠未完成，中國住宅行業(yè)也依然有待成熟，因此這一情景未來(lái)并非不可能、只是不應該再出現了——它并非一個(gè)美麗的憧憬，而是一種值得警惕的情形�！睂τ�2007年的繁榮，萬(wàn)科用非常含蓄的筆調，闡述了公司的態(tài)度。

　　對于2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的深幅調整，萬(wàn)科認為這是一個(gè)非常必要的過(guò)程：“它是必然的，甚至是必需的；這是讓我們冷靜下來(lái)進(jìn)行反思和自我完善的機會(huì )�！倍�事實(shí)上，不斷反思成了萬(wàn)科2008年年報的重要主題，幾乎出現在年報的每一處細節之中。

　　底部無(wú)法預測 重在應變

　　由于在2007年四季度，當行業(yè)亢奮心態(tài)還頗為盛行的時(shí)候，萬(wàn)科提早預言了房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)。因此現在，又有一個(gè)問(wèn)題擺在了萬(wàn)科面前：市場(chǎng)希望萬(wàn)科對于底部在哪里、何時(shí)出現做出一個(gè)預測。對于這一問(wèn)題，萬(wàn)科坦誠地表示：“這是一個(gè)無(wú)法回答的問(wèn)題�！�

　　“在我們看來(lái)，市場(chǎng)的頂點(diǎn)和底部根本無(wú)法預測。最極端的買(mǎi)方行為決定了市場(chǎng)的頂點(diǎn)，而最極端的賣(mài)方行為決定著(zhù)市場(chǎng)的底部。對不確定對象的極端行為做出準確預測，這本來(lái)就是一件不可能的事情。對于企業(yè)來(lái)說(shuō)，更重要的不是預測，而是應變。企業(yè)可以也應該做到的，是對行業(yè)長(cháng)期的發(fā)展方向始終保持認識，對市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生的改變及時(shí)做出判斷，在此基礎上對未來(lái)可能出現的各種短期變動(dòng)進(jìn)行分析，并分別制訂應對的預案，在相關(guān)變化逐漸明朗的同時(shí)迅速采取行動(dòng)�！�

　　銷(xiāo)售回暖 仍有可能降價(jià)

　　正因為對于預測市場(chǎng)底部謹言慎行，萬(wàn)科將2009年新開(kāi)工面積計劃較2008年實(shí)際完成數下調23%至403萬(wàn)平方米。而即使在近兩個(gè)月各地房地產(chǎn)銷(xiāo)售數據出現回暖時(shí)，萬(wàn)科依然沒(méi)有改變其謹慎態(tài)度。

　　今年2月，萬(wàn)科銷(xiāo)售面積達51.7萬(wàn)平方米，比今年1月份增長(cháng)80.8%，比去年同期增長(cháng)163.4%；銷(xiāo)售金額38.9億元，環(huán)比增幅77.6%，同比增長(cháng)147.7%。這已經(jīng)是連續兩個(gè)月公司銷(xiāo)售數據出現同比增長(cháng)。

　　萬(wàn)科證券事務(wù)代表梁潔對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，萬(wàn)科并沒(méi)有因為連續兩個(gè)月市場(chǎng)回暖就認為行業(yè)底部已經(jīng)到來(lái)，行業(yè)可能還沒(méi)有從下行趨勢中走出來(lái)。而至于公司是否還會(huì )繼續加大降價(jià)幅度以度過(guò)寒冬，這就要看市場(chǎng)的走向，而不是靠主觀(guān)預測。

　　【應對行動(dòng)】

　　減少購地萬(wàn)科計提12億樓盤(pán)跌價(jià)準備

　　萬(wàn)科在財務(wù)報表附注中，詳細披露了年末已完工項目、在建項目和擬建項目的明細。

　　截至去年年底，萬(wàn)科存貨賬面余額合計871.40億元，其中已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品金額分別為79.01億元、444.71億元和347.19億元；扣除跌價(jià)準備12.41億元以后，存貨凈額為858.99億元。

　　11個(gè)項目系高價(jià)拿地

　　在2008年年報披露計提存貨跌價(jià)準備的9大城市13個(gè)項目中，有5個(gè)項目在去年三季報就已計提了跌價(jià)準備。其中，成都金色領(lǐng)域和南京金色城品兩個(gè)項目尤為引人注目。

　　南京金色城品于2008年5月開(kāi)工，預計竣工時(shí)間2010年12月，總投資7.46億元。期末這一項目歸集至“存貨”科目的金額為3.88億元，公司計提了8006萬(wàn)元減值準備，減值率為20.63%。

　　成都金色領(lǐng)域將于2010年3月開(kāi)工，預計總投資19億元，期末這一項目歸集至“存貨”科目金額為7.47億元，公司計提了2.16億元減值準備，減值率高達28.92%。

　　梁潔告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在計提存貨跌價(jià)的13個(gè)項目中，有11個(gè)項目的拿地時(shí)間是在2007年，即地價(jià)最高峰期。

　　不過(guò)，萬(wàn)科計提減值的依據并不在于截至去年底地價(jià)下跌多少，而是根據2008年年底市場(chǎng)情況，測算如果這些項目全部建成并完成銷(xiāo)售以后，公司單個(gè)項目是否會(huì )出現虧損。如果測算結果是會(huì )出現虧損，公司就對這些項目按單項計提減值準備。

　　萬(wàn)科07年購地少于06年

　　在年報中，萬(wàn)科也坦言，雖然此次計提存貨減值準備是基于審慎的財務(wù)策略，但是也“部分反映了公司在該等項目的獲取中，拿地成本偏高�！�

　　但是為什么在已經(jīng)感覺(jué)到行業(yè)將出現拐點(diǎn)的時(shí)候依然購置了一些高價(jià)土地呢？對于這一問(wèn)題，萬(wàn)科在年報致股東的信中，做出了回答。

　　“2007年土地價(jià)格出現了遠高于房?jì)r(jià)的大幅上漲，到下半年更達到了歷史頂峰。在這樣的情況下，企業(yè)除非完全停止購地，否則購入的一定是高價(jià)土地。但完全停止購地，這是一個(gè)不容易作出的決定�！�

　　“土地不同于其他的生產(chǎn)原料，難以從市場(chǎng)上隨時(shí)購得；從2004年開(kāi)始，萬(wàn)科每年底的土地儲備量，都低于未來(lái)兩年的開(kāi)工量。對萬(wàn)科而言，完全停止購地，是一個(gè)非常極端的決定�！�

　　“萬(wàn)科在2007年下半年的購地行為，被輿論高度關(guān)注。但萬(wàn)科放棄的地塊有多少，恐怕并不為外界所知。而萬(wàn)科在2007年銷(xiāo)售額增長(cháng)超過(guò)一倍的情況下，購置土地面積反而低于2006年，這一事實(shí)則多少被忽略了�！�(每經(jīng)記者 王硯丹)