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　　開(kāi)發(fā)商應快速賣(mài)房買(mǎi)地

　　中國證券報：自中央政府出臺穩定樓市措施以來(lái)，各地都出現成交回升態(tài)勢，尤其是珠三角地區，您對各地樓市走勢作何種判斷？

　　施永青：珠三角地區之前跌幅較大，意味著(zhù)有更多的人可以買(mǎi)得起房子了，自然成交量會(huì )率先回升。但北京、上海的房?jì)r(jià)前期跌幅不大，預計還會(huì )繼續調整。內地的出口和失業(yè)狀況均不容樂(lè )觀(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不敢輕易言回暖。但珠三角地區價(jià)量均有回升態(tài)勢，也出現有炒家入市的情況，預計房?jì)r(jià)會(huì )在一個(gè)低位的支撐和高位的壓力之間反復震蕩。究竟是向下跌穿支撐位還是向上突破，關(guān)鍵還是看宏觀(guān)經(jīng)濟層面的變化。

　　中國證券報：近四個(gè)月珠三角樓市成交快速回升，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始提價(jià)，您對此持何種態(tài)度？對于現階段開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)策略，您能否提一些建議？

　　施永青：我認為開(kāi)發(fā)商不應快速提價(jià)，聰明的辦法是趁機快速銷(xiāo)售，大量出貨，回籠資金。樓市成交剛剛回升，開(kāi)發(fā)商就提價(jià)只會(huì )阻礙自己的銷(xiāo)售，一旦價(jià)格上漲，交投很快就會(huì )冷清。在同行紛紛提價(jià)的情況下，明智的開(kāi)發(fā)商應該是趁機出貨。萬(wàn)科去年的策略就很明智，率先降價(jià)銷(xiāo)售，自然賣(mài)得好。同時(shí)，內地房屋空置率很高，租金回報率下降，對房?jì)r(jià)也有較大壓力。

　　我建議開(kāi)發(fā)商在回籠現金的同時(shí)趁機買(mǎi)地。內地房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，土地價(jià)格跌得更多，目前是較好的買(mǎi)地時(shí)機。開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓買(mǎi)地，快速開(kāi)發(fā)，才能實(shí)現循環(huán)發(fā)展，積累更多利潤。盲目地抬高房?jì)r(jià)，有價(jià)無(wú)市，利潤無(wú)法實(shí)現。開(kāi)發(fā)商還應該忘記前兩年高額的買(mǎi)地價(jià)格，以未來(lái)的盈利來(lái)彌補短期的個(gè)別項目的虧損。

　　擴內需關(guān)鍵是改革分配制度

　　中國證券報：金融危機之下，各級政府都認識到擴大內需的重要性，您覺(jué)得如何才能擴大內需？

　　施永青：內地出臺的四萬(wàn)億刺激經(jīng)濟計劃，當然是擴大內需的好辦法。國內面臨的最大問(wèn)題是有效需求不足，普通人消費能力太低。擴大內需的關(guān)鍵，其實(shí)是改革分配制度，改變長(cháng)期的按資本分配的制度，提高普通工人工資，建立公平的分配制度，提高居民工資收入占GDP的比重。國內需求增加了，才能化解過(guò)剩產(chǎn)能，促使資本流到實(shí)體經(jīng)濟中，才能避免資金大量流入股市、樓市。

　　在采訪(fǎng)將要結束的時(shí)候，施永青還特別建議中國可以趁金融危機用人民幣向各國放債，借人民幣給外國，而不是借出美元購買(mǎi)美國國債，由此可以促進(jìn)外國購買(mǎi)中國商品，或來(lái)中國投資，消化過(guò)剩產(chǎn)能，促進(jìn)就業(yè)。由于人民幣的利率和匯率都控制在中國，可以規避金融風(fēng)險。讓國際市場(chǎng)上流通中的人民幣更多，才能推動(dòng)人民幣國際化和國際結算，提升人民幣在世界貨幣體系中的地位。

　　施永青，香港中原地產(chǎn)創(chuàng )始人之一，現任中原集團主席，統領(lǐng)中國內地、香港、澳門(mén)三地分公司一千余家，員工兩萬(wàn)多名，同時(shí)身兼香港房屋委員會(huì )成員、香港策略發(fā)展委員會(huì )委員、香港地產(chǎn)代理監管局成員等公職。在施永青“無(wú)為而治”管理理念領(lǐng)導下，中原地產(chǎn)(中國)業(yè)務(wù)在內地強勁增長(cháng)，現已成為內地最大的房地產(chǎn)代理公司。